2023-02-19 22:09:54 来源 : 英雄剑
房地产话题，近二十多年来一直很热，但自去年以来，与以往的调控降温相比，房地产最受关注的当属政策上的松绑。
一波又一波的政策松绑，似乎没有达到与以前一样的“政策市”效果。这次从金融政策上看，已经是放到底了，在历史中没有哪一次房地产松绑政策有今年这样的宽松。
贷款年限，应该是房地产商业贷款风险防控的一道坎。但是，近日出现在网络上的“百岁贷”，似乎让很多人惊讶道：“房地产已经病入膏肓、黔驴技穷了”！
【资料图】
还有救吗？
请看这张百岁贷截图：
英雄剑认为，百岁贷意味着购房人可以还贷到100岁。如果按照购房按揭贷款最长三十年，那么也就意味着70岁的人也可以贷款买房；如果购房按揭贷款20年，也就意味着80岁的人也可以贷款买房。
当然，银行给出的解释是“这种百岁贷是与子女作为共同还款人进行放贷”。如果按照我国的平均寿命77岁多来计算，“百岁贷”其实没有任何意义。因为很少有人能够活到100岁，能活100岁的人也不可能去按揭贷款买房。
看到这样奇葩的房地产营销噱头，英雄剑有几个问题想问个清楚明白。
一，房地产的宽松政策“到底”后也不见效怎么办？
从金融政策来看，自去年以来开始宽松，再也不提什么“三道红线”；银行对房地产开发贷款、按揭贷，以及贷款利息都是一松再松、一降再降；房地产企业的各种融资渠道都已经打通了，房企发债、上市增发从不允许到允许，等等。
在过去二十多年时间里，只要一出现宽松政策，就会很快释放到市场里面去，都会立即出现火爆的市场表现；开发商的“恐吓式”营销粉墨登场，“日光盘、夜光盘”层出不穷。
但是，自去年以来，我们看到房地产似乎已经走到了尽头，不管政策怎么宽松，再想让居民把房地产作为唯一可以增值的资产，已经没有多少人相信了。
这是什么原因呢？
这是因为我国从一二三四线，到五六七八线的城市房价，都已经被严重透支，房价到了“高处不胜寒，高不可攀”地步。
如果我国的宽松政策，不能扭转房地产颓势怎么办？有哪个部门，有哪个经济学家考虑过此事，并有应对之策？
二，房地产如果不能成为支柱产业地方财税怎么办？
房地产是我国经济的支柱产业，这是不争的事实，在上世纪九十年代就是了。不过当房价飙升，带来民怨沸腾的时候，政府不再提房地产是支柱产业。
不久前，为了提振房地产信心，再提房地产是国民经济的支柱产业，官方并且给出了数据：房地产关联行业众多，房地产与建筑行业对GDP的贡献为24%；房地产占地方财税收入一半以上；房地产占居民财产60%以上。
诸位，房地产占地方财税收入一半以上，你们知道“上”到哪里去了吗？有很多小地方的财政收入，房地产对地方财政的贡献，超过了80%以上。
诸位，房地产占居民家庭财产的60%以上，你们知道又“上”到哪里去了吗？有的家庭房产占资产的80-90%以上。
房地产形势好，地方政府就可以出让更多的土地，卖地挣的钱，比发展实体经济挣的钱既来的快，又来的多。
试想，如果我国的房地产不能再像以前那样，如果我们很多地方政府不能再靠卖地充盈自己的财政，那么很多地方政府的财税恐怕养官都难，就更别提什么发展了。
有谁思考过，房地产总有走到尽头的一天，如果地方政府不能再靠卖地来过富裕日子，我们的地方政府会过穷日子吗?
有谁思考过，房地产如果不能成为支柱产业，很多地方政府的财政收入会靠什么呢？
三，房地产是保交楼重要还是稳房价重要？
在疫情三年，是全国卖地最多的三年，在2020和2021年，每年卖地额都超过了8万亿元，占地方财政的70%以上。然而，在2022年全国全年卖地比2021年少了4.5万亿元，少的这个钱能从哪一块补回来？
可以肯定，在2023年，全国土地出让金，肯定还会在2022年的基础上继续下降。
当下，我国房地产面临的主要矛盾是“保交楼”。自从去年以来，很多头部房企都出现了由于回款没有达到预期的资金链问题，从而导致项目停工，带来的是不能如期交房。
可以计算一下，我国房地产预售期都在2-3年左右，那么也就意味着在2020-2021年销售的房子多达30亿平方米以上，在2500万套以上，这么多的房子都会在这两年交付。
有谁思考过，这些都能够如期交房吗？
近日看到有报道说，全国房地产复工仅两成。请看截图：
尽管这不是官方数据，但是也看到了一些官媒报道的房地产复工情况，的确不是很高，全国每一个地方的差异也很大。
在这种市场背景下，你们认为是保交楼重要还是抓市场销售更重要？如果购房人购买的房子长期不能交付，那将带来什么样的社会后果有谁思考过？
因此，在国家层面一直在强调“保交楼”，在当下的舆论中关于现房销售的声音也越来越大。
这就说明房地产问题是一个极其复杂严峻的问题！
四、“疫情三年房价涨回来只用了一周”是真的吗！？
在网上看到“疫情三年房价回来只用了一周”，这一话题上了搜索榜，这是真的吗？
希望中国人民有自己的判断和认知。房地产不可能回到大涨行情；房地产只会是一个从顶峰向下的行情。具体怎么向下，那就要看国家出台的政策，能不能阻止硬着陆。
货币超发，没有进楼市，没有进股市，到底去了哪里？过去几年，为什么银行存款不降反升？
今天一个朋友告诉我，银行增加的存款都是从房地产上流入的，因为过去几年卖了房子的人，都把钱款进存了银行。他在去年就卖了一套房子，把钱存进了银行。目前我国的房子，有报道说可以住35亿人，现在中国只有14亿人，如果真是可以住35亿人，就说明有大量的房子是空置在那里的。如果房价不大涨，就不会有人炒房；如果没有人炒房，房价就不可能再涨。这个逻辑道理很简单。英雄剑判断，中国的楼市会进入一个存量时代，以及刚需和改善需求的时代。尽管市场容量还很大，但是总体向下的趋势是不会改变的。中国房地产面临最大的问题，还是“保交楼”。请问有谁知道恒大在去年一年有多少房子没有交付吗？恒大在去年上半年说“全年保交楼60万套”，到了11月底完成交楼24万套。因此在去年12月，恒大许老板再次开会说：“全年确保交楼30万套”。就算恒大去年完成30万套交付，那么与年初提出的确保交楼60万套相差一半。也就说明恒大在2022年可能有30万套房子逾期交付。恒大在今年，应该依然会是保交楼任务“第一位”。全国有交楼压力的，绝对不是恒大一家，这就说明房地产整个行业都存在交楼的压力。
请各位有思考精神的人，千万不要被网上一些真真假假的信息所迷惑了！
不管是“百岁贷”，还是“一周回到疫情前”的房价炒作，关于中国的房地产，过剩可能是一个不容回避的话题。
让我们继续观察看看吧，2023注定是一个关键年！
（全文完）
