2023-02-18 18:05:36 来源 : 开伟思考
作者莫开伟系中国知名财经作家
自去年以来，银行出现了按揭房贷提前还款潮，这波“潮水”至今仍在惊涛拍岸；而导致这波提前还贷潮的原因除了各类金融投资产品收益下降甚至破净之外，所有矛头指向了银行存量房贷利率过高的问题，所有广大按揭房贷者都强烈呼吁银行降低存量房贷利率。
也难怪按揭房贷者有这样的呼声，情况也确实是明摆着的。现在首套房贷利率大部分城市都因为LPR利率下降而降至了4%以下，有最低都降至了3.8%甚至更低，而之前存量房贷利率大都在5%至6%之间，有少部分城市银行甚至超过了6%。那么，这之间利差就大了去了，一般在1.2%至2%之间，最高的却超过了2%的利差，这的确让之前按揭房贷者心里出现了不平衡，心里也会一直发问：“现在首套房贷利率如此之低，为何之前的存量房贷利率就不能降低呢？”
(相关资料图)
这个问题不仅让之前按揭房贷者内心纠结，也令更多的存量房贷者耿耿于怀，虽然不能对银行的做法用脚投票，但却可用提前还贷来回击银行的这种“不公平”做法。于是，房贷人与银行之间也因“提前还贷”产生了较大的矛盾：按揭房贷者千方百计筹集资金，甚至不惜用经营贷、消费贷等途径获得的资金用以偿还按揭房贷，力图实现无债一身轻；而银行却不干了，按揭房贷对于银行来说是优质资产，提前还贷等于动了银行的“奶酪”；于是银行也就绞尽脑汁地用预约、收取违约金等手段为“提前还贷”设置障碍。两者之间的这种利益博弈，将双方都搞得精疲力竭。
客观地说，双方形成的这种利益“冲突”都是合情合理的，按揭房贷者要求降低房贷利率符合人类趋利避害的本性，尤其是经历三年疫情让备受下岗失业、收入减少等各种生活煎熬的民众有这种利益诉求是正常的，无可厚非；而作为银行，不降低存量房贷利率，从法律角度看也没有错，体现的是经营的契约精神。
尽管如此，但不能总陷入“公说公有理、婆说婆有理”的困局，而是应该双方建立一个交流沟通的平台，尽快达成一致的意见，形成一种降低存量房贷的共识，打破按揭贷款僵局，这才是当前最需要看到的结局。而且，从维持房地产业稳健发展、确保房地产这个支柱产业不倒，为中国经济复苏提供更为强大的动能，更需要银行在降低存量按揭房贷上有所作为。显然，这个问题已到刻不容缓的地步，亟需用心去解决，降低存量房贷真的非常必要！
从市场需求角度看，高房价、高房贷利率是当时民众对购房需求大幅增长的结果，银行与房贷者两者之间都没有错，谁都对房地产形势把控不准；尤其三年疫情谁都不会想到。受当时购房高需求的冲动，使得按揭贷款利率也处于高位，这是历史原因造成的，银行与民众都要正视，尤其银行要根据当前民生所面临的问题，扛实自己肩上的社会使命，将存量房贷利率降低，也是对现在楼市形势低迷导致房贷利率下降的一种修正，能够充分体现银行的大度情怀和民生情怀，全社会会大加点赞，有利于极大地提高银行社会声誉。相信银行能看到这一点，想得未来更长久的经营。
从银行承担的能力来说，尽管降低房贷利率可能会让银行蒙受贷款利率收入下降以及利润减少的损失，但对银行来说可能也不会“伤筋动骨”。因为之前银行响应中央政府号召三年累计给实体企业降息减费以及让利等可能不少于2万余亿元，让银行承受了较大的经营压力，但银行每年依然能够获得巨额盈利，2020年至2022年全国商业银行分别实现净利润1.94万亿元、2.2万亿元和2.3万亿元。
这也让人看到了，虽然银行实施了各种减费降息让利措施，银行净利润非但没有减少，反而还在逐年增加。所以，银行还是有能力降低存量房贷利率的。据相关媒体披露，2023年1月全国商业银行贷款规模约220万亿元，其中按揭贷款约40亿，占比25%；据测算2022年建设银行按揭房贷真实收益率为2.87%，全国商业银行房贷平均收益率约3%；那么，按揭房贷者对银行2022年的收益贡献约1.2万亿元，假如将存量房贷利率降低三分之一，就是减少收益4000亿元，按揭房贷者仍然可给商业银行提供约8000亿元收益贡献。这就是说，商业银行完全有能力承担降低存量房贷利率的损失，对商业银行整体净利润影响不是太大。假如商业银行在2022年全面对所有存量房贷都下调利率三分之一，全国商业银行净利润总额仍可高达1.9万亿元。
从降低存量房贷产生的金融共振效应看，降低存量房贷的社会金融作用是巨大的，也是十分值得的：一则，可切实减轻房贷者负担，抚慰存量房贷者情绪。降低存量房贷利率最直接的金融效能就是减少了房贷者的利息支出，减轻了家庭经济负担，不仅让之前房贷者心灵获得很大的慰籍，对党和政府以及银行心存感激之情，更能提高他们的生活幸福指数，使广大普通民众有更多的获得感。二则，存量房贷利率使得按揭房贷成本整体都出现了大幅下降，这对于激发民众购房需求欲望、稳定和扩大购房需求、确保房地产支柱产业能够健康可持续发展、打破当前楼市僵局、帮助更多房企化险脱困、避免房地产调控硬着陆等都将起到重要“平滑”作用。
三则，对抑制非正常的筹资偿还按揭房贷起到有效作用，可确保银行贷款数据的真实性。因为存量房贷与新增首套房贷之间的利差较大，使得大量民众扎堆提前还款，一些手头缺乏资金的按揭房贷者，不借违规“转贷”，作弊从银行获得的经营贷、消费贷等贷款用于偿还按揭房贷，不仅出现了信贷违规操作行为，影响银行信贷真实性，也易诱发社社会金融风险，影响社会稳定。四则，降低了存量房贷利率，等于是给民众一项新的金融福利，使民众用于偿还房贷的支出减少，手中可用来消费的资金增多，这对居民将手中更多的钱或者存款用于消费和投资，对提振居民扩大消费意愿和消费能力等都将起到直接推动作用，对于我国激发内需活力拉动经济也将起到立竿见影之功效。
当然，降低存量房贷也不能采取“杀鸡取卵”行动，更不能持“杀富济贫”的心态，还是要考虑银行的现实承受力和长远可持续的经营力。总体原则是可在央行指导下，通过市场利率定价自律机制，引导银行降低部分存量房贷利率。
具体说：一是确定存量房贷利率的降低时间，比如三年或五年，不能无限期降低；就是根据实际经济金融形势实行灵活浮动的政策，随LPR利率或存款利率的升降而调高或调低，保持存量房贷利率的高度灵活性；二是只要是存量房贷，不管是首套房还是二套房或三套房都实行利率优惠，让降低存量房贷利率具有普适性，让所有存量房贷都能享受到“阳光雨露”；三是充分考虑商业银行的经营实际，对存量按揭房贷多的商业银行，央行可给予适当的政策扶持，比如对其进行定向降准提供更多的“无成本”资金，减轻商业银行利差收窄和利润减少的压力，让商业银行能够长久支撑存量房贷利率下降的负面冲击，增强其降低存量房贷利率的积极性和主动性，消除降低存量房贷的一切抵触情绪，让降低存量房贷的优惠政策早日出台，早日惠及民生。
