2023-02-19 07:58:26 来源 : 明源地产研究
1月中旬，作为改革示范区的深圳发布的征求意见稿，让销声匿迹很久的共有产权房再度成为热点话题，一经发出惊起千层浪。
(相关资料图)
▲深圳住建局官网
在这四份意见稿中，最受到关注的是：
深圳将停止建设可售型人才房，推出共有产权房，售价为市场参考价的50%，购房人只需买一半房屋产权，并且封闭流转，不可入市交易。另外，共有产权可以做房贷，但是其他抵押贷款不能做，杜绝了经营贷，消费贷，也就是几乎没有金融属性。
那么，深圳此举用意为何？共有产权房供应是否会冲击商品房市场？共有产权房和可售性人才房/安居房孰优孰劣？
政策标志维护住房保障属性商品房与保障房彻底划清界限
事实上，深圳这次政策颁布是为了对接国家保障房体系，并已下定决心，是把住房市场彻底一分为二：要搞保障房、商品房的双轨制，市场的归市场，保障的归政府。彼此隔绝，拒绝套利，类似“新加坡模式”。
1、此举本质上是深圳对接国家住房保障体系的体现
深圳过往保障住房体系分为“公租房（只租）、安居房（只售）、人才房（可租可售）”，此政策发布之后，除了已批的“安居房/可售性人才房”地块外，其他供应将会停止。以后的项目都是按新的国家政策三房体系在对接——2021 年 7 月，住建部进一步明确我国保障房体系由公租房（租赁型）、保障性租赁住房（租赁型）和共有产权住房（购置型）组成：
同时需要了解三类保障房的区别——共有产权房属于你和国家“共同持有”的房子，一套房子你买一半以上，剩下的由国家持有，但房子给你住，关键词是“申请”、“买卖”，主要为帮助部分具备一定经济实力的住房困难居民尽快改善居住条件。
公共租赁住房的关键词是“申请”、“使用”，重点面向符合条件的住房困难户籍居民，和为社会提供基本公共服务的一线职工。
保障性租赁住房，则是面向人口净流入的重点城市的“新市民、青年人”出租的住房。
住建主管部门在1月底的深圳高质量发展大会上发言，称今年将着力解决好新市民、青年人等住房问题，全年建设筹集18.5万套（间）保障性住房，比“十四五”规划又增加了4.5万套，组成以保租房为主，共有产权房、公租房为辅。
▲深圳住房发展“十四五”规划
2022年11月，深圳的首批可售型人才房面世，与新政的“共有产权住房”不同的是：共有产权房需要轮候，人才房则需要摇号；在申请门槛上，人才房对申请人的学历要求更高；价格方面，人才房定价是周边商品房的6-7折，共有产权房是5折，相比而言共有产权住房会更便宜一点，但共有产权房只占有50%左右的产权。
那么之前的可售型人才房/安居房与共有产权房最大的变化是什么呢？——封闭式流转制度。
以前的可售性人才房/安居房（类似之前可流转的可售性保障住房之一经适房）：10年限期后是可以转正的，像商品房一样在市场买卖。
未来的共有产权房：不可以在公开市场买卖，即便是过了5年限期，也只能内部小范围指定人群交易，也就是文件说的封闭式流转。除此之外，条件苛刻，三年未提出认购申请清出轮候库。
2、封闭流转代表失去金融属性，有效清退套利人群
“封闭流转制”，也就是只能在持有满一定年限后才能卖给具备相同购买资格的人员。想通过转手套利的做法就不用考虑了，这一条也符合“房住不炒”的政策逻辑。
事实上，市场普遍认为，共有产权房的出现，可以彻底堵住原有出售型保障房（如经适房、可售性人才房/安居房）中存在的套利空间。
以经典的保障性住房套利的两个经典案例“侨乡村、龙悦居经适房变豪宅”为例：业主在补交地价取得完整产权后上市交易，侨香村12年获利15倍，9000买入，12万卖，龙悦居获利6倍。本身可售性人才房/安居房是提供给刚需自住的房子，价格比商品房便宜，结果却变成投机的工具。但这样，保障性住房的“保障”属性还剩多少？
到共有产权阶段，这种事件大概率不会再有。共有产权房的价格、流通范围被明确限制，一套产权不完整的房子，不能抵押、实行封闭流转，就意味着没了金融属性，房价涨跌都跟房屋本身没有直接的关联。
这将让保障性住房体系能够保障真正需要住房保障的人。共有产权住房封闭流转价格分为三种情况：
1）自签订买卖合同之日起未满五年收购的，收购价格按照购买价格确定；
2）购房人自签订买卖合同之日起满五年收购的，收购价格计算公式为：收购价格=购买价格×（1+中国人民银行三年期定期存款基准利率）；
3）购房人自签订买卖合同之日起满五年转让的，封闭流转的转让价格由买卖双方协商确定，通过市场参考价格规范转让行为。在同等价格条件下，代持机构享有优先购买权。实行封闭流转后，通过政府收购、转让给符合条件的受让方的方式，也是能保住账面购买价的。
市场影响牟利时代一去不返利于安居轮候库去化
这个共有产权对市场有什么影响？短期来说，影响不大。从中长期来看，住房体系分化，是一个利好政策。
1、共有产权房不是新鲜词，多城已有实践，结果层次不齐
拟推行的共有产权房对于深圳来说是新事物，放眼全国，其实共有产权房已经不是新鲜事了。北京在2017年就率先大面积推行共有产权房，广州也在2020年推出了共有产权房新政，因此市场短期内并不会发生重大变化。
自从2017年推出试点以来，各地关于共有产权房的政策大同小异，基本上都是买40-60%的产权能取得100%的房屋使用权，将来上市交易要补差价。
最核心的问题在于：共有产权房定价是否合理？虽然大家都是按照市场价打折定价，但什么才是市场价：是真正符合市场行情的成交价，还是故意往高评估的评估价？这里面可操作空间很大，造成各地执行效果产生巨大反差。
成效显著的是广州，在2020年推出了共有产权房新政，到目前为止只有两个项目于2021年和2022年落地，21年落地的位于黄埔区的榕悦花园单价仅有1.2万，承购人产权份额比例为55%，政府产权份额比例为45%，受到广泛欢迎。最便宜的一套是66平方米的两房一厅，约71.28万元，相当于市民只需最低支付39.2万元，即可与政府共享一套房。
但第二个项目城城隽雅苑则申购冷清。一位符合城隽雅苑申购门槛要求的购房者表示：“我是刚需客，主要出于自住考虑，如果这个项目价格都到2.3万元/平方米了，那在广州还有别的可选择空间。而且房子户型太小、简装交付，不符合个人家庭自住的需求。另外，对共有权产权房的政策也不太了解，以后担心交易问题。”
▲广州市人民政府官网
而福建省参与试点的福州、厦门，市场价被评估得过高，导致共有产权房单价定价虚高，那么销售遇冷就在情理之中，共有产权房政策并没有掀起大的风潮。
过往的共有产权房甚至有些不疾而终，其背后的原因众说纷谈、各执己见。但最根本的原因，就是那时候的房价还处于上涨周期。从政府的角度会把更多的产权卖出去以得到更多的财政收入，对于个人而言能买到全部产权时收益率才能最大化。
而今各大城市的房价居高不下，大多数城市不涨反跌，对于急需置业又资金不足的刚需客来说，这种优惠的“五折房”自然成了不二之选。深圳的共有产权房指导价明确50%市场价，所以共有产权房的落地可实施性更强，以后更多的落地细则也值得期待。
2、中长期对于商品房市场是长期、缓慢利好
一方面，安居型商品房和普通商品住房存在一定的竞争关系，减少供应，有利于普通商品房市场稳定，政策会导致一部分买得起正常商品房、却要买可售性人才房/安居房的人，回到商品房市场。
不少地段的安居型商品房价格与刚需段位的普通商品房价格存在价差，无形中就分散普通商品住房的购买力。如果持续供应安居型商品房，一定会对非核心板块的楼盘价格造成一定的伤害，间接引导了所有购房者的情绪，造成市场的中短期震荡。
对于深圳眼下的一二手房商品住宅市场而言，并不利于市场平稳运行。所以当安居型商品房不再安排建设，加大供应后，是有利于普通商品房的价格平稳的。
另一方面，可以尽快去掉安居型商品房的库存。虽然安居型商品房设计的初衷，是为了给来深圳深发展一个上车的机会，但由于地段，配套，户型等，满足不了过去的刚需群体，导致不少安居型商品房出现不少库存或者去化慢。
最明显的，去年深圳首批满足条件即可“摇号”的可售型人才房，6个项目4422套，15294户家庭参与认购，结果截至12月28日，深圳住建局官方数据显示，仅1930套房源被选定，仅占43.6%。原本6折的市场价，以为会引起“哄抢”，结果连一半的去化都做不到。
▲公开资讯
所以不再安排建设可售型人才房，无疑是可以进一步加大这类房源的库存去化，毕竟到最后，库存安居型商品房是这些人享受深圳政府6折买房最后的保障机会。
长远发展中央财政补贴与深圳建设决心或使安居走出新路径
据统计，截至2022年年底，北京市已累计筹集共有产权住房约8.3万套，上海市已签约14万户。共有产权住房帮助部分有一定支付能力的家庭以较低门槛拥有了产权住房。
那么，共有产权房在深圳的未来走向如何？作为走在改革最前沿的城市，深圳对建设和完善住房保障体系的力度、决心非常之大。以深圳的决心和行动力，长远发展让人拭目以待：
早在2018年深圳住建委提出住房新政，也被称为“二次房改”——至2035年，深圳新增建设筹集各类住房共170万套，其中保障性住房目标占比高达六成，目标走向“新加坡模式”；且去年10月，中央财政罕见加大对深圳保障性住房的补助，旨在解决大城市住房突出问题。
因为深圳有一流的公共管理团队和一流的城市财政，还有一群敢闯的人民，作为保障房示范区和税制改革示范区，深圳的住房政策比其他城市更具有规范性和落地性。从这些信号来看，共有产权房或许能在深圳发展壮大，除了解决新市民、青年人、双困家庭的居住需求之外，也能缓解有一定支付能力的“夹心层”人群的购房需求，走出安居新路径。
来源：明源不动产研究院 已获得授权，向原作者表示感谢！
