2023-03-12 20:04:34 来源 : 刚需探房
这几天关于福州楼市，最大的热点就是房票，趁热聊聊这个话题。
房票概念
【资料图】
前几天，福建省人民政府官网发布“关于印发巩固拓展经济向好势头的一揽子政策措施的通知”。
其中提到：
在房地产方面，提出了实施房票安置。。实施房票安置，对于使用房票在规定期限内购房，房地产企业和属地政府给予团购优惠和购房补助。
对于房票，厦门岛外，泉州、平潭等，已经开始启用，而福州依然没有动静，借着这次福建官方喊话，看上去作为省会的福州，也是大有机会施行。
房票：征收人比照货币安置、产权调换的政策，将计划安置的房屋转化为货币，以房票形式出具给被征收人，由被征收人自行向参与房票安置工作的房地产开发企业购买商品房的一种房屋安置方式。
对比历史的拆迁方案，一般采取选房或者货币补偿。
上一轮的棚改货币化，相信很多人还有印象。
对于这次的房票，此时如果仅仅从字面理解，对比福州目前的拆迁方案，其实差异并不算太大。
目前福州拆迁选择安商房，也是计算拆迁补偿的价值后，拆迁户根据这个价值去选购安商房，根据回购价做换算。
如果简单对比，无非是给拆迁户开了一个拆迁补偿证明，然后去选房，真正差异在于选房的范围，以前集中在安商房或者早年的安置房。
而这次房票的差别在于可以选择部分或者整个区域的商品房。
当然即便如此，这里面还是有几个需要关注的点，这些点才能决定了这个影响力。
房票去库存？
价值交换：首先对于房票的补偿价值，如果仅仅是当初的补偿价值换成房票，按市场等换来说，这并没有产生额外的购买力，同时由于商品房和安置房的价格差，实际反而加大了库存。
怎么理解？以北园旧改为例：
这里两大商品房，榕发北源云筑和左海望悦，纯商盘，指导价3W，目前左海望悦精装折后2.68W。
板块旧改，除了商品房，采取直接安置房的方案，180亩，计容25万方，合计会有2500-3000套。
对于拆迁户选择拿房，按北园的拆迁补偿，区位补偿是12700元/平，就地安置指导价是16500元/平。
做个简单换算，如果没有额外补贴，采取房票后，拆迁户选择左海和榕发。
一个拆迁户，他的货值是300W，选择安置房，拿到178平，选择商品房，拿到112平。
这里就会发现，如果北园的拆迁户，选择等额房票后，实际对于库存消耗更低。
毕竟拆迁户买了商品房，那180亩的安置房工程，可以拿出很大一部分，再盖一个纯商盘，这时的北园，就不是四大金刚，可能是五大、六大金刚。
所以这里，我们可以发现一个问题，如果仅仅是单纯的把拆迁户的安置范围扩大的商品房可选，并不能直接库存，相反还加剧了库存。
当然如果实际如此，官方明显不可能在目前的楼市，推进这个方案。
房票的价值
在房票案例里面，决定货值的变化，就是选择这个房票，可以获得额外补贴，以网络给的其他城市的案例：
100W货值，选择货币安置房，奖励10%，110W，选择房票，奖励20%，120W。同时如果在2年内买房，奖励18W，实际房票买房，货值从100W变成138W。
泉州丰泽区，房票计算公式：[房票面积×货币补偿安置结算价（9696元/平方米）×1.1]+（房票面积×4093元/平方米）
从公式发现，这里面房票奖励10%结算价，还有额外的房票金额补偿，公告给出选择货币补偿最高12120，而选择房票按这个公式，可以达到14758，上浮21%。
此时来到福州，还是南二环举例，2018年福州货币补偿高峰期，造就了一批财富，当时南公园拆迁补偿突破3W，南二环的郭宅同样不低，数据如下：
2018年：郭宅，区位补偿11800元/平，选择货币补偿奖励6405元/平，就地安置14800元/平。2021年：北园，区位补偿12700元/平，选择货币补偿奖励1170元/平，就地安置16500元/平。
南二环，一南一北旧改的对比，区位补偿价，北园多900，就地安置贵1700，最大的差别是选择货币补偿，郭宅达到6268，北园只有1170，差了快6倍。
按这个补偿方案，郭宅选择货币，拿到21000-22000，北园选择货币，拿到17000-18000。
区位更好的北园，因为错过了货币补偿红利，拿钱比3年前的郭宅，还少5K。
因为这样的差异，造成目前的拆迁基本都是选房，就地安置成了主要选项。
在拆迁户选择安商房或者安置房，福州楼市商品房的购买力，瞬间少了一部分，当然这里面的购买力，更多的是因为，这个货币补偿的灌溉少了。
这时候，拿出泉州或者其他城市房票的案例，来计算看看：
还是以北园为例，拆迁户选择货币补偿只有17000-18000，如果在奖励和买房后，合计奖励达到20%左右，这些拆迁户的最终货值，2W-2W1。
比原来货币有所提高，但是对比2018年的巅峰货币补偿，还有一些不足。
当然福州实际真要执行的时候，房票的奖励等，还要等官方的政策。
房票和人口
聊完房票的价值后，这时候就要结合楼市，这几年楼市最明显的就是分化，市中心的改善依然热销，周边的刚需滞销明显。
从厦门的房票就能看出，实现的方案是，岛外可以跨区购买，但是不能去岛内使用。
这样的案例，就跟目前拆迁选房是一样的，都是按上下游层层推进。
鼓楼拆迁：就地安置、台江、仓山晋安也可选，台江拆迁：仓山晋安可选。仓山北园拆迁：就地、三江口、螺洲安置都可选，三江口拆迁：只能选三江口。
这样的拆迁选房方案，基本也体现了引导人口外扩的目的。
当然实际执行的情况，除了零星旧改，被强制异地选房外，大部分拆迁户都会选择就地安置。
除了多年的居住情节外，福州对于安置房的指导价市场化程度太差。
怎么理解？以上海西旧改举例：
上海西旧改在选房方案里面，把就地，台江区内，台江区外的房源都罗列了。
就地安置：对接价是19000，周边的安商房对接价同样是19000左右。区外安置：碧桂园天汇对接价16280，龙湖天序对接价16680，鲁能公馆18463。
不举过多的例子，仅仅从这些差别就可以看出，福州在安商房的区位差异上，价格没有太大，台江跟五四北、金山奥体，安商房差价只有3k不到。
比如上面说到的北园，对接价16500，而目前上海西周边，比如榕发的江乾商品房毛坯是3.5W，北园的左海望悦精装2.67W。
安商房差价只有2.5K，商品房差价达到1W。
至于为何会有这样的差异，因为福州在货币补偿收缩后，区位补偿价没有来开，所以导致安置房对接价也拉不开，（市场评估价7折，评估价又有偏差）。
正式因为这些因素存在，导致了安置房的选择，基本无法释放从上游去下游的情况。
所以这时，房票的出现，面对的就是商品房的差价，从原来台江南二环，安置房差价2-3K，变成商品房差价1W。
所以对于拆迁户而言，此时的选择，很明显如果是买商品房，外溢变得不再那么困难。
当然安置房对接价和商品房的巨大价差，房票很明显需要通过提高奖励来解决这个空间。
不过为了拆迁的外溢，房票奖励不会过高，如果通2018年一样，台江区突破3W的奖励，很明显拆迁户，即便买商品房，大部分也会选择留在本地。
所以这里面，奖励的额度会是关键。
按上面的换算，最简单的例子，就是把奖励后的价值，等于下一级商品房的价值，从而倒逼上游购买力外溢。
当然上游外溢后，上游空出来的库存，谁来解决？
回顾福州目前的库存，鼓台基本断供，而外围库存巨大。
所以解决分化楼市的问题，最好的方法就是通过政策疏导。
比如这次上海西新村旧改，拿出一半地块做安置房，一半指导价4.5W。
试想，如果给上海西的房票价值是2.8-3W，面对不能企及的商品房，选安置房的实际货值也基本这个价。
此时的东区、南二环，那些刚需项目，是否会值得部分拆迁户选择？
所以在房票的政策上，不会产生额外购买力，但是它只要精准制导，可能会解决分化市场的购买力，让整个市场上下游可以更好的衔接。
供应更多的市中心改善地块，让有钱的继续购买，输出拆迁户去周边板块的新盘购买，同样的情况层层递进。
盘点总结
关于房票能聊的话题还有很多，比如目前部分城市，房票不仅仅能购买新房，还能购买二手房，只不过奖励有所减少。
对于福州楼市，前几年安商房已经是一次尝试，不过市场对于安商房，安置房，依然存在很大抗性。
在房票施行后，很明显市场会出现一个新词：房票盘。
届时，那些商品房变成房票盘后，如何打消非房票购房者的疑虑，也值得思考？
对于房票盘和安商房，差别在哪？
个人感受：目前市场的争端，其实并非针对拆迁户群体，而是针对安置房的最后用途，从大部分配建来看，以小户型为主，在使用上基本以出租为主，个体对于这样房源的归属感不高，相应的重视度也不高。
从而让两个群体的矛盾很容易被激化，届时房票盘能否化解这个矛盾，可以关注。
当然既然房票的出现，官方也提到了违规变现，除了变现外，在购房过程，目前市场新盘都是打折，是否会针对这类群体，提高售价，也是一大热点。
除此之外就是大家经常关注的网签数据，福州受安商房影响，基本每个月网签一半数据来自安商房，我们可以通过备案网的房价来区分，届时面对房票带来的网签数据，就变得没那么容易区分。
这样的数据，很容易造就楼市热销的现象。
当然这也是房票主要的目的之一，不创造购买力，解决流动性问题，这不仅仅是楼市，而是整个社会目前都存在的最大问题。
随着流动性增加，很多观望的购买力，也会被带入进去。
除了这些外，在前几年货币补偿的时候，其实也有响应的时间内购房的额外奖励，对于房票很明显这个更加突出。
相比于货币补偿，依然会有大量楼市资金外溢，但是房票解决了这个问题，楼市的钱一分也带不走。
此时，如果施行政策灌溉，也可以更加的精准，相对应的房企和地方土拍，房票也可以发挥更多的资金归属优势。
关于房票，基本能想到就这些，真正施行的时候，肯定还有很多热点，届时再看。
