2023-03-12 14:55:27 来源 : 醉井观商
2023年开年，房贷降息风潮愈演愈烈。全国超30城利率迈入3字头重回2004年水平。自1月6日央行放大招，宣布房价三连跌城市可下调房贷利率，单单这一项政策，就有超30城可以享受优惠。
毋庸置疑，2023年恢复经济是首要任务，而这个重任自然落在房地产头上。于是今年的第一炮是郑州将房贷利率降到3.8%。那么，今年这个房贷利率还会下降吗？有没有可能降低到3.5%呢？
【资料图】
一、现象：我们的房贷利率已经过多次下降，来到了“历史低位”
我简单说下吧，经济修复的可持续性将在于提振市场信心、稳定预期，而不是一味通过降息进行刺激。
从2022年至今我们的房贷利率已经过多次下降，而且是来到了“历史低位”。再从近几年的LPR报价数据可以发现：
2022年1月至10月，5年期LPR已下降3次：1月下降5基点，5月下降15基点，8月下降15基点，共下调了35基点。另外，2022年5月，央行、银保监会联合发文，首套房贷定向下降20基点。也就是说，近一年来，首套房贷利率已经下调55个基点，降息力度已超过去两三年。
时间来到2023年，央行“可自行下调房贷利率”政策一出，部分扛不住的三四线城市纷纷响应，年后则有像厦门、郑州这类一二线城市跟进。
大湾区城市珠海，3月初将首套房贷利率降至3.7%，相当于LPR减60个基调，距离此前下调至3.9%利率仅过去半个月时间。要知道早前全国范围内的首套房贷利率还是在4.1%的水平，部分城市可以去到3.9%，没想到年后的3.8%维持没多久，就再创新低。
再有像肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关和江门等市则阶段性取消首套房贷款利率下限，这些城市的利率也是3字头。
不得不说为了刺激买房，都拼了。对于首套房的购房者而言，2023年政策都是趋于友好。正如住房和城乡建设部部长倪虹所说：对于购买第一套住房的要大力支持。
二、分析：未来仍不排除后续5年期以上LPR非对称下调的可能性
自从2022年8月LPR下调4.3%后，如今已经连续6个月按兵不动了。虽然整体LPR不变，但针对楼市下行的城市，央行推出的政策是，各城市可以自行动态调整房贷利率，并取消了下限。
如果接下来楼市还是不见起色，各城市房贷利率还会有下调空间。既然已经允许各城市自行动态调整房贷利率，考虑到有效降低购房负担、贷款成本以提升居民购房需求的政策取向，仍不排除后续5年期以上LPR非对称下调的可能性，但一路再继续狂飙是不可能的。
那么，为什么还会有继续降息的空间呢？房地产去库存压力大。就2022年来说，是房地产过去十年最为艰难的一年。大地产公司相继爆雷，留下一地鸡毛。准确说，不是鸡毛，是烂尾楼。
烂尾，不是地产公司想要的。因为房子卖不出去，没有钱给建筑公司。建筑公司没收到工程款，不能支付农民工工资及建材费用，只能停工。虽然某些部门介入，但只能解决少数烂尾项目，不能解决根本问题。
要解决根本问题，只能靠卖房，但卖房也是个大难题。如果留心观察，会发现现在很多法拍房，大有形成产业之势。最关键的是，在过去十多年如火如荼的”买房运动“当中，很多非刚需提前上了车，相当一部分是在房价高位上的。
想把房子卖出去，直接降价有些难度，因为会此起一些人的不满，一些买了房子且认为房子只涨不跌的人的不满。
降息则是比较温和的做法。毕竟长达二三十年的时间里，利息的支出是可能超过本金的。某种程度而言，降利息与降价没有区别。总的来说，短期内不管是楼市行情，还是经济环境，亦或是银行本身，再下调LPR的动力都不足。但是未来各地房贷政策会有很大差异，郑州始终是前线，要看郑州，而不是看北京上海。
三、预测:2023年房贷利率可能会降低到3.5%吗？
在我看来，可能性是有，但是我觉得很低。因为现在3.9%已经算是比过去几年买房的群体有巨大的优势，但是也没能让地产颓势彻底逆转。那么，我就直接来说说，如果利率降到3.5%会发生什么吧，如果真的降到3.5%：
1、提前还贷的人会比现在更多；2、卖房的人会比现在更多。大家要知道，过去几年买房的人房贷利率是LPR+上浮利率，现在买房的人房贷利率是LPR-下调利率。LPR虽然会变，但是上浮与下调利率部分是不会变的。
我们假设张三是LPR(4.3%)+150BP=5.8%，李四是LPR(4.3%)-80BP=3.5%，这会发生什么恐怖故事呢？
假设两人各自贷款200万元人民币，张三和李四的月供分别是11735元与8980元，一个月直接差了2755元。
如果我们再来看张三和李四各自累计要支付的利息的话，张三累计支付222万，李四累计支付123万。
如果你是张三，随着房贷利率的持续降低，你和李四永远存在2.3%的利率差，你会怎么做？无非是三种：
1、有一定存款，拿去提前还贷，还得越多，5.8%产生的"显得我很呆"效应越小。2、有一定实力，比如多房家庭，直接把有贷款利率上浮的房子卖了，安稳拿现金。3、条件有限，先把房子卖了，择机再买享受3.5%利率，一般不推荐过户给亲戚，虽然看似省事，实则后患无穷。
那么这就会让银行的居民中长期贷款，也是银行最优质的业务受损，提前还贷的人排成长龙，也包括投诉的人。
而且，这还会让二手房市场的挂牌量无限激增，供远大于求会发生什么刺激的事情我就不再赘述，你觉得二手房出现供大于求，无限逼近踩踏的现象时，新房还能卖的出去吗？
所以，房贷利率越是降，越是会催生以上几类群体，反而因为这种催生带来的蝴蝶效应，让房子并没有那么好卖了。
最后的话：本年度不会，但未来一定会降到3.5％甚至更低，这是趋势！
总之，2023年的刺激经济迫在眉睫，经济发展需要消费来带动。就普罗大众而言，紧要的事情是房贷，而不是消费，但是通过降息减少房贷支出，从而释放消费潜力，让经济进入一个正循环，这是必然的。
而且，随着经济高度发展，我们房贷利率终将降低到与欧美一样的水平，但那时候往往也是房地产市场回归理性的时候。但2023年，降息概率已大大减少，尤其是3月美联储基于强劲经济数据，可能要持续猛烈加息，这给我们留下空间就更小了。
