2023-02-26 08:09:10 来源 : 房产新谈
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房产税什么时候出台，这一直都是人们关注的问题，大部分都希望通过房产税让房价真正的降下来。根据统计数据显示，目前我国的总体住房资源已经过剩，超过97%的城镇家庭都已经有了房子，并且户均超过1.5套。然而，和过剩的住房资源相比，目前我国的房价依旧处于很高的位置，就比如2022年底我国的平均房价还在10000元/平方米，造成这种现象的原因很简单，就是大量住房资源都囤积在少数人手中。住房资源分布不均衡，有钱的人手中房子太多，而真正的刚需购房者却又缺少房子，这就是人们希望房产税早点出台的原因。
关于房产税，现在能够确定的是肯定会出台，并且就是这两年的事情，并且一些城市已经开始试点房产税了。也就是说，房产税正在出台的过程中，目前人们需要知道的就是以后房产税该怎么征收。那么房产税到底该怎么征收呢？房改专家孟晓苏就曾表示，房产税应该见房就征税，然后再见人就退税，这样做保证每个房子都交了房产税，而真正的刚需家庭又能退税，不会伤害真正的刚需家庭。可以看出，这种征税模式不会漏掉一些房子，也不会伤害到真正的刚需家庭，但是工作量太大，这对于税务部门肯定是一大挑战。
为了解决这一问题，在房产税出台之前最好能够统计好我国的住房资源，对此，住建部早就已经开始针对住宅提前清算了。根据住建部最近公布的数据显示，住建部在3年前就开始启动调研工作，调查覆盖了中国100%的城市，100%的自然村。在这3年间，国家总共组织了500万的技术人员，其中仅住房和城乡建设系统就动员了260多万人。最终得出的数据是发现全国有80多万处市政设施和6亿栋房子。这6亿栋住宅就算一栋住宅居住3个人，也能居住18亿人口，这足以说明我国的住房资源已经过剩。虽然这6亿栋住宅中很多都是农村的住宅，但是城市中的一栋楼房那可是能够住几百人的。针对这6亿栋住宅，国家赋予了这些房子“数字身份证”，“数字身份证”的最大作用或许就是为房地产税的征收做好铺垫，为开征房产税扫清数据基础和技术手段等阻碍。
住宅数据全国统一统计，统一联网，在互联网时代，一家庭有多少房子，就算房子分布在全国各地，同样能够一目了然。因此，只要将房子的数据提前统计归纳好，以后房产税出台之后，如何征收房产税就是一个简单的数学问题了，根本不存在技术上的阻碍。但是6亿栋住宅也着实出乎了很多人的意料，毕竟不是6亿套，而是6亿栋住宅。根据统计数据显示，全国有50多万个行政村，有2亿多户农民自建房，如果再算上3亿栋城镇中的小产权房，那么我国的商品房住宅保守估计在1亿栋左右。而大部分商品房都是楼房，这足以看出我国目前的住房资源有多么过剩，同时也可以看出大量房产被囤积在了少数人手中。
虽然目前大部分过剩的住房资源都集中在三四线城市，并且这种过剩的住房资源品质也都比较大，但是根据西南财经大学针对空置房做的调查数据显示，就是一线城市的住宅空置率也在10%左右，一些二线城市的空置率高于15%，甚至还有20%以上的，而对于大部分三四线城市，住宅的空置率基本上都超过了25%。特别是普通县城，大片大片的新建商品房小区都没有几户开灯，就是春节过年期间一个小区也没有几户人家。所以，在现如今我国的总体住房资源已经过剩的大环境下，未来我国的房价很难再走出全面上涨的行情了。当然，这并不意味着我国的房地产行业会就此终结，还是那句话，房子是一个商品，有需求就会有发展，而房子也一直在更新迭代，老房子被逐渐淘汰，新房子自然会被不断建成。
更重要的是，目前我国的住房资源分布并不均衡，这里不仅是有的人没有房子，同时一些热点城市的住房资源也同样紧缺。也就是说，目前大部分三四线城市的住房资源过剩现象严重，而部分一二线热点城市，随着人口的持续流入，住房资源紧缺的现象还会持续，最起码也是人们对住宅的需求还很大。目前我国的城镇化率在64%左右，距离发达国家80%的城镇化率还有一定差距，因此未来我国的城镇化率还会持续，未来还会有持续不断的人口流入城市之中，而这些流入城市的人口，大部分都会流入一二线热点城市。
更重要的是，未来三四线城市城镇人口也会逐渐流入一二线热点城市，就像经济学家李迅雷说的那样，未来人口流动会从“农村流向城市”转变为“从小城市流向大城市”，因此未来一二线热点城市的人口会越来越多。随着人口的增多，城市就需要不断扩张来建设住宅，而城市中的土地资源是不可再生的，这也意味着以后一二线热点城市主城区的住宅会越来越值钱，特别是核心地段的房子。
当然，这并不意味着一二线热点城市的房子就全部适合投资了，未来就算是一二线热点城市的住房资源也会慢慢过剩，同时不同的房子品质差距也会越来越大，配套设施也会出现差距。所以，就算是在一二线热点城市买房，人们同样也需要考虑房子的地理位置、基础配套、开发商和小区的品质。另外，随着房产税的出台，持有房产的成本也会大幅提高，这意味着就算持有一二线热点城市的房子，未来的收益也可能会非常低，甚至会出现亏损的情况。在笔者看来，在楼市调控政策，未来楼市的走势会越来越稳定，房价也会在稳定中根据真实的供需关系慢慢回到合理的水平。最后，拭目以待，房产税大概率会在未来5年内出台。
