2023-02-25 21:14:45 来源 : 扬州房产观察
1.什么是商转公贷款？
答：商转公贷款是指我市住房公积金缴存人在本市行政区域内购买首套或第二套改善型自住住房，办理纯商业性住房贷款且尚未结清、符合我市住房公积金贷款条件、所购住房已取得不动产权证书、已征得原商业贷款银行的同意等前提下，将其商业贷款转为公积金贷款。
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2.灵活就业缴存人可以申请商转公贷款吗？
答：我市商转公贷款的对象包括连续正常缴存住房公积金6个月及以上的在职职工及灵活就业缴存人，但不包括异地缴存职工；申请人为我市缴存人，配偶为异地缴存职工或为现役军人的，可视同双职工缴存确定贷款额度。
3.转贷住房需要取得不动产权证书吗？
答：需要。如未取得不动产权证书的，可在取得不动产权证书后，再向市公积金中心提出转贷申请。
4.商转公启动日期和受理顺序
答：为平稳、有序的开展商转公贷款业务，对商转公申请进行错峰受理：自2023年3月1日起，开始受理首次使用公积金贷款的申请人家庭的申请。自2023年4月1日起，全面受理申请；我中心将根据受理量情况，或适当提前受理日期，届时会发布通知。
5.申请商转公贷款须满足哪些条件？
答：申请商转公贷款须同时满足以下条件：
（一）商业贷款尚未还清；
（二）符合我市住房公积金贷款条件；
（三）申请人为原商业贷款借款人或其配偶，且借款人或其配偶为不动产权证书载明的权利人；
（四）商转公贷款计划已征得原商业贷款银行的同意；
（五）商业贷款所购住房已取得不动产权证书；
（六）商业贷款所购住房抵押权人仅为原商业贷款银行，且无其他抵押、已设立居住权、查封等权利限制情形；
（七）产权共有人同意办理市公积金中心认可的贷款担保及相关手续。
6.商转公贷款如何申请、准备哪些材料？
答：借款人应向购房所在地公积金中心提出商转公贷款申请，并提供下列证明材料原件：
（一）申请人及配偶、住房共有权人有效身份证明材料；
（二）借款申请人婚姻状况证明材料；
（三）转贷住房的不动产权证书原件（或房屋所有权证、房屋共有权证、国有土地使用证）；
（四）原商业贷款借款合同、贷款银行签章的商业性住房贷款余额证明；
（五）购房发票或契税完税证明；
（六）原商业贷款银行出具的《扬州市商业性住房贷款转个人住房公积金贷款同意书》（贷款签约时提交）；
（七）办理担保或抵押时，其他必要资料。
7.办理商转公贷款的方式有哪些？主要区别是什么？
答：商转公贷款办理方式有“带押转贷”、“以贷还贷”两种方式。
（1）如果申请人公积金可贷额度与商贷剩余本金基本匹配，或者有条件自筹资金结清差额剩余商贷本息，可选择“带押转贷”方式。在办理顺位抵押后，市公积金中心发放公积金贷款；同时，申请人以自筹资金将差额部分提前结清，并办理原抵押登记注销手续。
（2）如果申请人商贷剩余本金较高，商转公贷款不能完善覆盖原商贷剩余本息，也暂无能力结清差额剩余商贷本息，可选择“以贷还贷”。在办理市公积金中心认可的担保手续后（如提供自然人担保、以本人或配偶名下其他房产作为抵押），市公积金中心发放公积金贷款冲还商业贷款剩余本息。剩余商业贷款可继续保留，不必结清。
8.申请商转公贷款前需要征得原商业贷款银行同意吗？
答：需要。申请商转公贷款需原商业贷款银行同意。借款人在贷款签约时须向市公积金中心出具《扬州市商业性住房贷款转个人住房公积金贷款同意书》。
9.商转公贷款的具体额度如何计算？
答：商转公贷款的额度需结合借款人及配偶公积金缴存、购房价款、还贷能力、原商业贷款剩余本金、个人征信等因素综合确定，同时不超过原商业贷款发放时我市执行的最高贷款额度。
10.已办理住房公积金组合贷款的缴存人，可以将组合贷款的商业银行部分转为住房公积金贷款吗？
答：根据住房公积金相关规定，职工家庭同一购房行为只能办理一次住房公积金贷款。因此，已办理过住房公积金组合贷款的，不能再将商业贷款部分转为住房公积金贷款。
11.商业贷款已结清的，可以申请商转公贷款吗？
答：借款人在向我中心提交商转公贷款申请前，原商业贷款已结清的，商转公贷款申请不予受理。
12.办理了商转公贷款，原商业贷款可以不结清吗？
答：原则上不支持。根据上级关于住房公积金管理中心应确保抵押物优先受偿权的相关工作要求，我市商转公贷款原则上支持全额置换，原商业贷款应同步结清并办理原抵押登记注销手续。考虑部分申请人不能“全额置换”商贷的实际困难，市公积金中心也提供了相应渠道，如申请人有条件提供市公积金中心认可的其他担保方式的，也可申请办理部分置换贷款（剩余商业贷款可继续保留，不必结清），但原商贷结清后，应将转贷住房替换质押至住房公积金管理中心。
13.婚前的商业贷款，婚后可以共同申请商转公贷款吗？
答：商转公贷款申请人应为原商贷借款人或其配偶，且借款人或其配偶为不动产权证书载明的权利人。因此，婚前的商业贷款，符合上述条件的，婚后夫妻是可以共同申请商转公贷款的。
14.采取“带押转贷”方式办理商转公贷款的，如何办理原商业贷款结清手续？
答：采取“带押转贷”方式办理商转公贷款的，在商转公贷款发放前，市公积金中心将与借款人再次确认贷款发放日期，借款人应确保能在贷款发放当日至原商业贷款银行办理贷款提前全部结清手续，以免多承担贷款利息支出，避免超期公积金贷款被商贷银行退回至市公积金中心，具体结清流程应向原商业贷款银行详细咨询确认。
15. 商转公贷款如何认定首套还是第二套改善型住房？
答：按照住房公积金有关规定，市公积金中心将根据申请受理时申请人家庭（本人、配偶及未成年子女）名下在我市行政区域内的住房套数进行认定首套还是第二套改善型住房贷款。如仅有转贷住房一套住房的（即使有过一次公积金贷款记录），认定为“首套”住房贷款；如拥有两套住房的，认定为“第二套”改善型住房贷款；超出两套住房的，贷款不符合公积金贷款条件。
16. 本人婚前使用过一次公积金贷款，婚后又使用过一次公积金贷款，符合商转公贷款条件吗？
答：根据住房公积金有关规定，停止向第三次（含）以上申请住房公积金贷款的缴存职工家庭发放住房公积金贷款；夫妻双方中有一方有过住房公积金贷款记录的，累计计算贷款次数。这种情况，该家庭已使用过两次公积金贷款，因此不符合商转公贷款条件。
