2023-02-17 12:06:45 来源 : 香帅的金融江湖
最近“提前还房贷难，难于上青天”的新闻又上了热搜——
【资料图】
什么“一月申请提前还贷要等到四月才允许还，排队三个月”，什么“提前还贷要全额赔付违约金”……基本上，现在银行就是一个字策略——“拖”，12月拖到1月，1月拖到2月，能拖多久算多久。
实在不能拖了，就说“具体时间无法保证”，然后用“接下来LPR可能大幅下调，现在还款不划算”来反劝想要提前还贷的客户。
花旗集团分析师Judy Zhang估计中国房主2022年预付了价值4.68万亿元人民币（6860亿美元）的抵押贷款。
以前只听说借钱难，向银行借钱更难，怎么现在还钱也这么难了？这还钱的号码牌，什么时候才能排到我？
想弄清楚为什么还钱难，首先要知道：银行，为什么不愿意让你提前还房贷？
01
银行为啥不让你提前还房贷？
在中国，房贷是质量最高的银行贷款。为啥？因为房贷：违约率低，资产质量好，利率高。
现有贷款类型中，我们可以分成：个人贷和企业贷。
先来看企业贷，企业贷一般可以分为给国企/央企的贷款，和给民营企业的贷款。根据中国人民银行发布的《中国区域金融运行报告（2022）》显示，2021年，全国企业贷款加权平均利率为4.61%。
大的国企和央企，贷款利率不用说，是低于这个平均水平的。一般来说会低大约1个百分点（比如，一些国企公司债利率在3.6%左右，还有更低的）。
稳妥能还的贷款利率低点也就算了，但还有不少给国企的钱，也是“借出去的钱，泼出去的水”，能不能拿回来，也是个迷。
给民营企业的贷款，利率倒是可能比较高，但风险也高。
2016年前，贷给房企是最佳选择，利率高，还款有保障，妥妥是下金蛋的母鸡。但是，从2016年开始的“房住不炒”到2021年央行的各种红线，把居民和企业贷款的路子都给堵死，叠加上疫情，2022年的房地产凄风惨雨，直到现在也回不过神——就算企业敢麻起胆子借，银行放起款来怕是也会胆战心惊。
除了房企之外，大一点的企业还有互联网企业、车企等，但互联网企业正在降本增效，车企的竞争又很激烈，破产风险较高。
中小型的民营企业普遍面临着资本金积累不足的问题，抵押物不够，抵御风险能力较差，现在这种高度不确定性的环境下，银行贷款面临的风险会更高。
再来看看个人贷，种类就多了，房贷、车贷、消费贷、经营贷……但是后面几种和房贷相比，规模都太小，利润也不够。个人房贷在银行贷款总额的占比，大都在30%以上，个别银行甚至超过50%。
所以看来看去，贷给谁最划算？房贷！
首先，房贷是To C的，也就是直接面向客户。在这个过程中，银行是有强大的议价能力的。
说个心酸的笑话——杨白劳向黄世仁借一百万和借一个亿，有什么区别？
你可能会说，只是金额不同，没什么区别啊。
但你想一下，杨白劳借一百万的时候，黄世仁是大爷啊，哪里敢不还钱。但这要是借了一个亿，你说谁是大爷？当然是杨白劳了。
前一阵网上有个“欠钱的大爷不缺药”的新闻，说的是一个老板欠了银行好几亿，他阳了以后，银行就派人送了抗原检测试剂、连花清瘟、布洛芬过去。
这不是笑话，是真事——银行哪儿敢让老板们生病，万一不还钱了，对银行来说损失可太大了。
但房贷不一样。一是首付高，基础资产质量就高；二是房产被抵押在银行，一旦还不上贷，房产马上被收走，银行承担的风险很小。而且过去几年，房贷一直居高不下，最近这些要提前还贷的客户，利率大多数是5%以上，甚至是6%以上的房贷——
违约率低，资产质量好，利率高——房贷就是一块“高质量的肥肉”，客户提前还贷就跟割肉一样，疼得很。更何况，现在这种低迷的融资环境中，收回来的钱也很难找到房贷这样“稳妥的幸福”，对银行的营收肯定不利，所以肯定要想办法阻止这种情况发生。
而且，现在的经济情况下，银行放贷其实是更难的。银行想把钱贷给有钱人，而手里有闲钱能投资的人又选择提前还房贷了，银行都快愁死了，这钱，咋样才能贷出去呢？
以前大家都会选择钱生钱，买点股票、基金，实在觉得风险高还能买点理财，但现在，连理财都能亏本，感觉已经无路可逃，所以，大部分人选择提前还贷来减少利息支出，也就相当于在变相赚钱了。
说完了银行，我们再来说说自己。
银行不让我们还，是从它的利益出发，那从我们自身出发：到底要不要提前还房贷呢？
02
到底要不要提前还房贷呢？
在今年的《香帅中国财富报告》中，我们明确提出，提前还贷合不合算，其实就一条标准：看自己预期的投资收益率能不能超过自己的房贷。
比较一下房贷利率和自己预期的投资回报率，要是前者大于后者，提前还贷确实是划算的。
2023年，提前还房贷是否合算？
做这个判断需要从两方面考虑：
第一，房贷利率有没有大幅下行的可能性？
第二，未来是不是有收益超过5%的稳妥的投资机会？
我们先来看看房贷利率有没有大幅下降的空间，比如从5%降到4%甚至更低？
今年发布财富报告的时候，房贷利率下降的新闻还没有出，那个时候我们就理性的预期，2023年的实际房贷利率有大幅下降的可能性。一旦房贷利率下降，就会让提前还贷的动力和合理性下降。
预期终究变成了现实。
2023年年初，人民银行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，包括郑州、天津、厦门、福州、珠海、长春、沈阳等多城下调了首套房贷利率。
以郑州为例，郑州一些银行的首套房按揭贷款年利率已经调整为3.8%。房贷利率已经进入“3”时代。
房贷利率大幅下行已经成为确定性事件，那就要看未来是否有较高收益的稳妥投资机会了。
目前从全球来说，“稳妥投资机会”确实比较稀缺。2023年，地缘政治和大国政策上仍然有很大不确定性，这不是纯经济分析可以覆盖的，绝对“稳妥”可能比较困难，这可能要因不同家庭的投资能力而定。
当然，能提前还贷，其实也意味着手里有较大的一笔资金。在目前这种经济情形下，现在保持流动性其实非常重要，我的建议是，不要把手里的流动性消耗殆尽，即使这笔钱留在手里并不见得有收益，但都可能是“次优选择”。
那是不是意味着，只要算明白这笔经济账，就能确定要不要提前还贷呢？
其实，也不一定。
生活不仅要考虑追求经济利益，还要追求底线和安全。在有些情形下，提前还贷不一定只是一笔经济账。比如一些目前收入和房贷双高的家庭，未来的可持续现金流存在一定不确定性，为了尽量避免这种不确定性造成的不良后果，就会产生提前还贷的需求。更主要的是，可能断供的精神压力，也有可能造成焦虑和不安，影响我们的心情、工作和重要决策。
所以，提前还贷，不应该是纯经济效益的考虑，更是一种“底线思维”。
关于如何判断提前还房贷是否划算的具体计算过程，我们公号之前发布过一篇感兴趣的小伙伴可以点击标题跳转阅读。
（主笔 / 嫚玲 责编 / 香帅 江雁）
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