2023-02-16 22:56:58 来源 : 地产情报站
最新一期出版的《求是》太重磅了，它登载的《当前经济工作的几个重大问题》，是领导人2022年12月15日在中央经济工作会议上的重要讲话。
(资料图片)
除了2023年的经济发展方向，讲话中还提到要化解重大经济金融风险——
1、房地产业引发系统性风险；
2、金融风险；
3、地方ZF债务风险。
这三个问题，确实是大问题。
01 不会重蹈覆辙
直接看正文，讲话提到房地产的篇幅很大，而且全面。
房地产在经济中的重要地位是毋庸置疑的，所以高层强调了房地产的重大影响，“确保房地产市场平稳发展”。
当然，“房住不炒”的总基调依旧不变，而在此基础上，地方要做到因城施策，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求。
比较值得关注的，是最后一句话——
“抓紧研究中长期治本之策，消除多年来‘高负债、高杠杆、高周转’发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。”
这句话说得相当委婉，又很直白。
大伙儿都知道中国房地产的发展历史，每次遭遇风险，官方紧急救市，银行就会大放水，然后房价上涨，老百姓涌入楼市疯狂买房，带动楼市上升。
这样的做法，的确能暂时将房地产从危机中拯救出来，但是治标不治本，这也导致房地产危机每隔几年就会卷土重来。
高层肯定也意识到了这个问题，但房地产经过这么多年的发展，底盘太大了，没人敢轻举妄动。2022年那一波救市政策，地方几乎把过去的一切措施都动用了，公积金、棚改、房贷利率、首付比例、限购限贷等政策的宽松，都没能拉回摇摇欲坠的楼市。
在这一轮轮的救市政策中，无论是官方还是老百姓，心里恐怕都有了一杆秤——
楼市可能真的到顶了。
这次高层几乎是明着表态了，房地产肯定要救，而且要确保它的平稳发展，不能让房地产形成系统性风险，危害整体经济。
但在救房地产之外，更重要的是“研究中长期治本之策”，不会再搞老一套了。
这次，应该是最关键的一次。
02 谁家孩子谁抱
除了房地产风险，金融风险和地方ZF债务风险也同样不能忽视。
所谓金融风险，可以理解为把钱借给了不该借的人，这些人一旦出现问题，还不起钱了，就成了风险。
金融风险涵盖的范围太广，高层的表态主要是“压实各方责任，及时加以处置”。
比较值得关注的，是地方ZF债务。
在地方ZF债务这一块，领导人说得非常直白，“要压实省级政府防范化解隐形债务主体责任”“坚决遏制增量、化解存量”“禁止各种变相举债行为”。
谁家孩子谁抱，别惦记中央买单。
最高层的表态，也跟近年疯狂上涨的地方债务有关。
地方发展需要海量资金，如果当地财政收入不够，就只能向社会借钱，发行地方债。地方债一般都有限额，不能随便借，于是很多地方ZF就利用当地的城投公司向社会借钱，发行城投债，弥补缺口。
在房地产陷入颓势后，地方的土地财政收入大幅削减，城投债更是泛滥。
然而，借钱要还，尤其是地方ZF拿自己信用担保的债务，一旦出现逾期，将会影响整个地区在后续的融资。随着经济下行，这些债务已经成为沉重的包裹。
这么多省市的债务，要是全都推到中央，哪里管得过来？所以从去年年底到现在，官方一直在强调中央不救地方债。
这两天，内地31个省份在2022年的债务情况也陆续公布了。可以看出，有些地方是真敢借钱啊——
债务低于1万亿的，有14个省市，分别是黑龙江、吉林、山西、陕西、海南、青海、甘肃、内蒙、宁夏、新疆、西藏、广西、上海、天津；
债务在1万亿到2万亿之间的，有13个，分别是四川、河北、湖南、河南、湖北、安徽、贵州、云南、福建、辽宁、江西、北京、重庆；
债务超过2万亿的，有4个，广东、山东、江苏、浙江。
当然，债务多的，并不意味负担重，例如广东、江苏、山东、浙江，其债务率（ZF债务余额/GDP）并不高。
需要留意的，是部分债务与财力不匹配的省市，例如贵州、云南、吉林、天津、辽宁、重庆、福建、青海等省市，借的钱很多，但GDP跟不上，那就不只是尴尬了。
2023年的经济发展，主要看两个方面，一个内需，一个外贸。
外贸方面，很多省市已经有所行动，飞去海外抢订单的地方团着实不少。而在内需方面，估计还得看房地产发力。
毕竟，什么消费都赶不上买房花的钱。
最近，广西南宁传出还贷年龄可以延长至80岁，引发了多地效仿，各城市的还贷年龄不断加码，北京这边的银行已经喊出“贷款年龄可以延长到95岁”的惊人指标。
作为“房贷年龄发源地”，南宁自然也不甘示弱，有的开发商甚至喊出了“最老能到100岁”的口号。
因为数字太过震撼，很快就有当地银行出来辟谣了——“不，我们没有！”
从这几天的还贷年龄加码，大家也能看出各地卖房的那份决心。还贷年龄越来越大，一定要将你压榨到生命的最后一刻。
有一天，当你老了，躺在病床上，一定要叫来孙子，让他别忘了还贷：
“孙子，爷爷有一祖传老贷要传给你，不要忘了！”
03 结语
最近，很多一二线城市的楼市都在复苏。
北京经历了去年的低谷，房价挤去了不少水分，这段时间成交的房子，多半都是价位较低的那一批，算是释放了一波刚需。
但你要说楼市出现“小阳春”，那还不至于，毕竟现在是春节后，之前积压的不少需求都得到了集中释放。
要想判断楼市是否回暖，还得再观察几个月。
去年那一波楼市松绑，基本上已经把能松的都松了，剩下还没松的，估计是真松不了了。所以，在未来一段时间里，站长估计楼市很难出现轰动性的救市政策，大多都是新瓶装旧酒，玩的老一套。
不过，如果你在未来一段时间想要买房，倒是可以紧盯信贷松紧和贷款利率。
毕竟现在能动的，也就剩信贷了！
