2023-02-16 18:58:15 来源 : 杠杆游戏
摘要：3月会议后，新开始，还会有更多支持房地产的政策出台（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|张银银&编辑|欣欣然
(资料图片仅供参考)
最近看到太多关于卖房子、房贷的奇葩操作和惊人话语。
前几天，有新闻说，广西南宁部分银行率先将借款人“年龄+期限”从原来的不超过70周岁放宽至不超过80周岁；
随后，杭州、宁波、北京、成都等地陆续跟进。媒体报道说，北京有部分银行将借款人可贷“年龄+期限”放宽至80-85周岁，且多家银行承认均可以办理“接力贷”， 用父母购房资格购房，由父母作为主借人、子女作为共同借款人一起承担还贷责任。
网传图片，真假待考，杠杆游戏特此提醒
这些都不算什么，2023年2月15日晚间，一张房产公司制作的海报引发市场热议。该海报宣称南宁合作银行住房按揭贷款年龄加贷款期限放宽，最长可贷至100岁，要求子女作为共同借款人。
也有媒体采访后说，相关公司否认这是他们的海报，部分银行也表示不实。不管真假，这家公司、及其楼盘获得了关注。
除了一个比一个夸张的房贷年龄，近期各地房产圈还流行一些行情好的话，比如：
“疫情三年，涨回来只用了一周。”
不少上海房产中介这几天都在社交平台疯传这句话，真的假的不重要，吸引人看房子、卖房子最重要。
除了房企、中介联手“烘托气氛”，近期还有2件楼市有关的政策和数据值得关注。请看杠杆游戏今天的分析。
1、贷到100岁？千方百计刺激购房，各地为了卖房怎么都行
近期各地最长房贷年龄屡创新高，网友也是没闲着：
贷贷相传、子孙贷、长寿贷、传宗接贷、鹅城……
段子背后其实也反映出当下的部分心态。很多居民不想轻易加杠杆了，对买房投资兴趣不大，甚至其改善需求因为收入、就业等因素都有所推迟。
因此，不少人对一些房企、银行为了卖房子怎么都行的做法有些嘲讽情绪。
其实大家都明白，这些政策是在扩大购买群体和赠送房票。
老年人买房干嘛，真还贷款到80岁、100岁，还不是给子女、家人买房子。
本质上，这就是千方百计刺激购房。
你说这类措施有没有用呢？我想多多少少还是有，不同地方情况也不同。
从央行数据中我们看到，2022年，房地产贷款占新增贷款的比例降至4.9%的历史新低，2023年1月份，住户新增人民币贷款2572亿元，同比少增5858亿元。其中，中长期贷款2231亿元，同比少增5193亿元。
我们知道2021年下半年迄今，各种楼市刺激政策非常多，2022年更是多，2022年12月开始刺激可谓疯狂，但是需求端好像依旧不是很买单。
当然，有1月春节的因素。比较遗憾的是，春节返乡购房潮2023年不明显。
比如前段时间武汉住建局的数据显示，2023年春节以来，武汉楼市成交依然处于下降态势。
整个1月，武汉市新建商品住房网签成交6303套，销售面积74.5万平米，成交量环比下降62%，同比下降48%。
当然，不能完全这样看，2023年的春节较早。
图表来源|克而瑞（特此感谢）
2023年1月31日的克而瑞公布百强房企销售榜单显示：
1）尽管疫情管控全面松绑、春节迎来返乡高峰，但假期期间房企推盘积极性不高，楼市略显平淡。单月百强房企销售同比下降31.7%，同比降幅较12月扩大0.2个百分点；
销售面积同比下降36.4%，同比降幅较12月扩大1.5个百分点。
2）强信用企业优势延续。重点监测的30家房企中，华发、滨江、建发、华润置地、招商蛇口、保利发展、龙湖集团单月销售额同比为正，分别同比增长19.3%、16.5%、10.3%、5%、4.6%、4.2%、0.9%。杠杆游戏要说，这算是好消息。
总体而言，中指研究院数据监测，1月全国100个城市新建住宅平均价格为16174元/平米，环比下跌0.02%，连续下跌7个月。
分城市来看，一线城市新建住宅价格环比由跌转涨，微升0.01%。其中，上海、北京环比分别上涨0.04%和0.01%。
二线城市环比跌幅收窄，成都、杭州等房价环比涨幅居百城前列。
三四线代表城市中，除少数城市略有修复外，多数城市市场仍难掩颓势。
监测项目平均到访量有所提升，但购房者观望情绪重，实际成交较少。
二手住宅方面，1月，百城二手住宅价格继续调整，但部分城市业主预期回升，环比跌幅有所收窄。
与此同时，提前还贷从2022年后半段热到现在。可以说是再掀热潮，年轻人变聪明了？
现在很多银行怕购房者提前还房贷，手机/网上提前还贷的模块，直接下线，线下让你排队……
这说明很多人对自己未来的预期，依旧不太乐观。
正是因此，各地继续加强刺激力度，上文提到的千奇百怪，也就见怪不怪。
2、楼市重磅数据发布：一定的修复开始
2023年2月16日，国统局发布了1月70个大中城市住宅价格变动情况。
数据显示：
1）一线城市商品住宅销售价格环比转涨，二三线城市环比降势趋缓。1月，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数增加。
70城新房房价环比变化情况，数据来源|国统局，制图|《中国证券报》
70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个，比上月分别增加21个和6个。
1月，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%；二手住宅销售价格环比由上月下降0.5%转为上涨0.4%。
二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%；二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点。
三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。
70城二手房房价环比变化情况，数据来源|国统局，制图|《中国证券报》
2）一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比下降。1月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比上涨城市有15个，比上月减少1个；二手住宅销售价格同比上涨城市有6个，个数与上月相同。
1月，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.1%，涨幅比上月回落0.4个百分点；二手住宅销售价格同比上涨0.9%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。
二线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格同比下降3.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降3.8%和4.7%，降幅比上月均收窄0.1个百分点。
如上数据显示，很多地方开始止跌，应该说不容易。杠杆游戏赞同很多人的看法，随着各地政策效果显现，市场信心有望逐步恢复，未来房地产的销售可能开始好转。最起码，一定的修复开始了。
3、协力酝酿小阳春，更要有中长期考虑
首先，必须提一场会议。
2023年2月10日召开的央行2023年金融市场工作会议。
宏观上提出，要及时分析研判经济金融运行苗头性趋势性变化，有力支持实体经济高质量发展，积极防控金融市场重点领域风险……
具体到房地产：
1）切实落实“两个毫不动摇”，拓展民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）支持范围，推动金融机构增加民营企业信贷投放。
这部分显然是包括民营地产公司的。
2）动态监测分析房地产市场边际变化，因城施策实施好差别化住房信贷政策，落实好金融支持房地产市场平稳健康发展的16条政策措施，积极做好保交楼金融服务，加大住房租赁金融支持，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
注意，杠杆游戏记得以前说的是调控因城施策，现在是支持房地产信贷因城施策了。
总体也就是首付比例、利率、贷款年限（上文写的）等，要因城施策了。
其次，从上至下、各地刺激继续发力中，如上文所写。
具体而言，房贷利率、贷款额度、年限、贷款资格、限贷限购等方面，都会大力支持。所谓刚性、改善几乎不用说，实际3套一些地方也在变相支持了。
具体实践中，变相的3套在一些地方也理解为改善。
什么首套利率4%左右不少了，说不定哪天二套也可以。
当然问题来了，存量贷款利率很多6%左右，总要解决倒挂问题。
再次，大家关心的部分存量房贷利率较高问题，我觉得大降、普降不可能，但是部分阶段性下调应该有希望，而且在酝酿中。
部分存量房贷利率偏高，与新增房贷之间的利差偏大，导致提前还贷问题，应该重视。
如果解决好这个问题，也有利于部分居民其他方面消费增加，利于经济增长。
同时，能阶段性降低部分存量房贷利率，部分居民也才更愿意买房。
金融管理部门可以引导商业银行长远考虑，计算提前还贷潮和适当降低利率孰轻孰重。
比如可以设置一个阶梯，多少利率的打多少折扣。越贵的折扣越多。
有条件的地方和购房者，应该引导和指导购房者商业银行贷款转公积金贷。
最后，我相信3月会议后，新开始，还会有更多支持房地产的政策出台。
小结一下：如今，多数人应该都明白，我们救的不是房地产本身，而是经济和就业。
如果越来越多人迟迟不买房、观察半天，经济和地方、房企，包括金融机构可就受不了。
经济一季度需要开门红，房地产修复一些是需要的。
我无法判断小阳春能否迅速实现，但是一季度一定程度的修复，至少是可以的。
这也是稳增长迫切需要的。
防控政策的调整、连续不断的楼市刺激、经济就业的反弹，有理由相信，如果外部环境可控，地产企稳可期。
于后期而言，地产可以松动的政策其实还有不少。
当然，人为制造一场虚幻的地产繁荣是没有意义，甚至非常坏的事情。决策层非常清楚。
归根结底，杠杆游戏认为：抓实体经济做大经济，搞好分配公平促进消费，营造好外部环境、国际关系——三者结合起来，我国经济的可持续是能实现的。
于此，地产也将迎来长期较为稳定、平缓回落。
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