2023-02-16 10:53:40 来源 : 西安楼市
2月央行会降息吗？
今天预告出来了：不降息！
(资料图片)
一大早央行就发了公开市场操作公告，内容主要是：以2.75%的利率续作中期借贷便利（MLF），和1月15日的MLF相同！
不过这也在大家的意料之中，稳增长的目标下，央行是有望增量平价续作MLF的。
央行为什么定力这么足？后期降息的可能性还有多大？
大家都知道，1年期MLF是LPR的基准。
LPR是贷款基准利率。一般是20号为确定降息还是加息的日期，作为利率市场的先导信号，今天MLF没有动，这也预示着2月20日公布的LPR利率也将保持不变！
LPR保持不变，尤其是5年期以上LPR保持不变，也就意味着对于房贷利率，银行没有下调的主观动力。
具体到央妈MLF为什么会加量续作，大致有4个核心原因：
其一、有助于维稳整体流动性。
央行继续加大投放逆回购之外，通过加量续作MLF，有助于维护短端和中长期流动性整体平稳，更好引导金融体系支持实体经济修复向好。
其二、有助于缓解银行的谨慎预期。
在逆回购投放之外，央行在2月继续加量续做MLF，有助于较好的补充商业银行中长端流动性，缓解其对流动性偏谨慎的预期，平稳市场波动，重点是强化实体信用支持！
其三、银行对MLF的需求增加。
在同业存单供需两端压力下，同业存单和MLF两者利差的收窄，也让银行对于MLF的需求增加。基于此2月央行加量续作MLF也是市场供需平衡的结果。
其四、当前降息必要性不高，MLF利率继续保持稳定。
首先，多地首套住房贷款利率已大幅下降，并加剧“提前还贷潮”，利率下调效果还需要时间继续观察。
另一方面，在年初加大信贷投放，争取更多资源，银行机构已大幅下调贷款利率，进一步降息空间较小。
再来看楼市。
我们关注MLF利率，是因为它和房贷利率挂钩。
有一个公式，即，房贷利率=MLF利率+18家银行共同加点+每家银行单独加点。
MLF利率不变，18家银行加点由18家银行决定，两者加起来就是LPR。
还有一个重要的组成部分是单家银行的加点，它是由银行根据自己资金的松紧程度决定的，银行可以借出去的钱少，加点就高一些，额度宽松的时候加点就低一些。
其实只要加点降了，房贷利率的数值就是下调，降不降息并不影响。
当然，也有例外的情况。如果MLF不降，要想推动五年期LPR下调来降房贷利率，只有降准了，通过降准政策来缓解商业银行成本。
回到西安来看，目前主流银行首套房贷款利率几乎全部4.1%，二套未还清最低只要5.0%，额度比较充足，放款时间也很快。
这个数值虽已达到历史低值，但对西安市场的拉动作用还是不够明显。
那房贷利率还会不会继续降呢？
这个可能性有，但空间不会太大，具体降与不降主要还是取决于市场的“复苏情况”！
从年后各个一线从业者的反馈中来看，售楼处里到处都是人人人，买房人倾巢而出！
但楼市成交以及土地市场反馈出来的数据，却还是没有突飞猛进的明显回暖。
因此再降息也还是有可能的，但即便降，空间也有限了。
虽然对于购房者来说，今天的MLF预告着房贷利率下调的基本面没有丝毫松动。
但当前的利率标准依然是处于近几年较低的水平，目光应该更长远一些。如果接下来，再给一波新政利好，市场情绪被充分调动起来，阶段性供需关系完全有可能逆转过来，到时候新房又会变得很难摇。
所以，对于自住购房者来说，眼下将是近两年来，买房窗口期的好时机。
不过这里还是反复强调，前提是你真的有购房需求。
