2023-02-16 14:10:54 来源 : 克而瑞苏州房产测评
今天，苏州2023年首批次集中土拍于上午10点正式开拍。
(相关资料图)
下午13:30，本场土拍6宗宅地的成交总价格全部确定，总出让面积20.8万㎡，成交总价为83.9亿元，最高成交楼面单价为35650元/㎡，最低成交楼面单价为6500元/㎡。
本场土拍成交结果如下：
园区湖西原三星地块竞价65轮后，进入摇号环节，共31家房企将集中摇号， 成交总价364268万元，成交楼面价35650元/㎡，溢价率15%。
园区青剑湖悦云庭北地块经过2轮报价，被建发房产竞得，成交总价为76854 万元，成交楼面价为20131元/㎡，溢价率0.65%。
园区娄葑星翠澜庭北地块经过1轮报价，被招商蛇口竞得，成交总价为91910 万元，成交楼面价为20000元/㎡，溢价率0%。
吴中太湖新城龙翔路东侧地块经过1轮报价，被中建三局竞得，成交总价为153678万元，成交楼面价为17500元/㎡，溢价率0%。
吴中太湖新城龙翔路西侧地块经过1轮报价，被中建三局竞得，成交总价为139368万元，成交楼面价为17500元/㎡，溢价率0%。
吴中光福地块经过1轮报价，被山西万信竞得，成交总价为12929万元，成交楼面价为6500元/㎡，溢价率0%。
地块成交详情如下：
本次土拍亮点如下：
1.房企投资信心逐步恢复、土地市场热度回升
相较于去年的几次集中土拍，2023年的首场土拍热度有所回升。
6宗地块在开拍前均有报价，且园区湖西三星地块未开先火，共吸引了30多家房企报名，其中包括一些已在园区核心拿地的房企，以及部分久违的民营房企。开拍之时，更是经历了65轮激烈的拉锯战，冲破最高限价，并触顶摇号，共31家房企参与摇号。
2.民企投资正在复苏
相较于去年五批次土拍，今年报名房企中民企的数量有所增加。
去年园区三宗核心地块的报名民企仅有金新城、斜港置业等，而今年，金地、大华等部分去年在集中供地没有拿地的民企，出于补仓需求皆积极参与到竞拍中。
这也意味着在经过一年的深度调整，在中央高层多重金融端政策利好下，民企甚至是出险房企正逐步走出现金流危机，投资开始复苏。
3. 去年参拍的主力央国企持续出手
从拿地房企来看，招商蛇口、建发房产、中建三局等，均是资金实力较强的央国企，并且在去年集中土拍中都积极出手，且部分房企成功布局，可见其对苏州市场的深度看好。
本次土拍热度回升原因：
作为江苏集中供地城市兔年的首次土拍，苏州本次土拍广受关注，热度较之前有望回升，原因在于：
1.销售端预期上升，房企的投资信心也逐步恢复
自春节假期之后，苏州楼市就呈现超预期的回暖，新房售楼处人气火爆，来访量与签约量不断增加，二手房带看量和挂牌量激增，签约中心排队签约，主流银行房贷量增加，房贷速度加快。
苏州楼市回暖迹象比较明显，销售端预期向好，带动了房企的投资信心回升。
2.出让的6宗地块整体素质较为优质
苏州首批次供地中“好地不少”，园区一下子拿出三宗核心及次核心地块，吴中拿出了太湖新城两宗优质地块，其中园区湖西、青剑湖板块更是断供多年迎来首次供地。
首轮集中土拍在优质地块频出的助推之下，苏州的土地市场迎来一波“小阳春”。
本次土拍过程解读
园区园区湖西原三星地块
截止至今天十点正式开拍前，湖西苏园土挂（2023）01号地块已报价40轮，经过65轮激烈的竞价后，该地块超过最高限价进入了摇号环节，共有31家房企参与现场摇号。
成交总价为364268万元，成交楼面价为35650元/㎡，溢价率为15%，摇号时间、地点将在网上出让系统另行公示。
该地块未开先火、毫无意外地进入了摇号环节，楼面单价刷新园区天花板，湖西地块打响了苏州土拍市场开门红的第一枪！
园区青剑湖悦云庭北地块
园区青剑湖悦云庭北地块开拍前已有一轮报价，楼面单价为20000元/㎡。
经过了2轮竞价后，该地块被建发竞得，成交总价为76854万元，成交楼面价为20131元/㎡，溢价率为0.65%。
该地块成交楼面价相较中海阅湖湾、悦云庭、天阅湖滨雅苑较低。
园区娄葑星翠澜庭北地块
园区娄葑星翠澜庭北地块开拍前已有一轮报价，楼面单价为20000元/㎡。
经过了1轮竞价后，该地块被招商蛇口竞得，成交总价为91910 万元，成交楼面价为20000元/㎡，溢价率为0%。
吴中太湖新城龙翔路东地块
吴中太湖新城龙翔路东侧、霆威街北侧1号地块开拍前已有一轮报价，楼面单价为17500元/㎡。
经过了1轮竞价后，该地块被中建三局竞得，成交总价为153678 万元，成交楼面价为17500元/㎡，溢价率为0%。
吴中太湖新城龙翔路西地块
吴中太湖新城景周街南侧、龙翔路西侧2号地
块开拍前已有 一轮报价，楼面单价为 175 0 0元/㎡。
经过了1轮竞价后，该地块被中建三局竞得，成交总价为139368万元，成交楼面价为17500元/㎡，溢价率为0%。
吴中光福地块
吴中区光福镇苏福路北侧、福锦路西侧地块
目前 已 有一轮报价，楼面单价为 65 0 0元/㎡。
经过了1轮竞价后，该地块被山西万信房地产竞得，成交总价为12929万元，成交楼面价为6500元/㎡，溢价率为0%。
以下为地块详情：
本次土拍地块详情
园区湖西原三星地块
断供近2年后，园区湖西板块终于再次迎来供地。苏园土挂（2023）01号地块在规划调整之初就备受市场关注。
地块位于工业园区中新大道南、星港街西，是原本的三星电子厂所在地。经实探发现，地块目前内部较为平整，为净地状态。
地块体量适中，占地面积约5.68万㎡，容积率1.8，起拍楼面价31000元/㎡，最高限价楼面价35650元/㎡。
根据规划，地块限高80米，要求不低于6层，装修标准不低于3000元/㎡且不高于6000元/㎡。
同时160平以下房源占总数的20%，未来可能会打造高层或小高层产品。
湖西板块作为园区较早开发和较为成熟板块之一，城市配套完善。
交通上，地块紧邻轨交3号线与6号线（在建）换乘站——李公堤西站，周边还有已经通车的轨交1号线、5号线与在建的7号线。通过金鸡湖隧道到园区湖东也仅需3分钟车程，交通十分便利。
商业上，周边有水坊路邻里中心、李公堤等，通过3号线1站即可直达苏州中心等湖西CBD商圈。
教育上，除了西南侧紧邻的金鸡湖学校，周边还有星海小学和星海实验中学等优质教育资源。
湖西板块断供已久，目前地块周边二手房挂牌均价基本在5.3万-13万元/㎡。
地块旁边的晋合水巷邻里二手房挂牌均价已经高达11.1万元/㎡。倘若这宗宅地未来新房售价卖到5万元/㎡以上，那么依旧和周边二手房存在一定的倒挂。
近年来园区湖东、奥体各大红盘接连创造了“千人摇号”、“首开即罄”的景象，霸占了苏州楼市“热搜”，而“老牌流量”湖西板块一直没有强烈的发声。
去年年末，板块内70年产权公寓万科左岸中心开盘，均价达4.62万元/㎡，首开即罄。待原三星地块入市，湖西板块新房价格或将被重新定义，市场表现值得期待。
-02-
青剑湖悦云庭北地块
青剑湖板块上次拍地还是2021年初，目前板块内部基本处于断供状态。本次悦云庭北地块的出让，补仓板块的新房市场。
苏地2023-WG-4号地块位于科智路西、夷浜路北，占地面积2.54万㎡，容积率1.5，起拍楼面价为20000元/㎡。
地块此前调整过规划，分为东西两块住宅用地，并增加了支路。本次出让为东侧地块。
根据规划，地块装标不低于2000元/平，不高于4000元/平，160平以下房源占总数的20%。并且要求限高60米，不低于6层，封闭阳台，绿色二星，未来或将打造低密洋房产品。
地块所处区域内有青剑湖、阳澄湖等优越的生态资源，同时周边配套也较为成熟。
商业方面，地块2公里范围内有星湖龙湖天街、比斯特购物村、阳澄湖邻里中心等商业，能够满足日常生活购物需求；
教育方面，地块东侧就是星澄学校，周边还有园区第三实验小学、南京航空航天大学苏州附属中学等；
交通方面，地块紧挨中环北线，出行也较为便利。不过，地块北部楼栋未来或许会因此存在噪音影响。
由于产品、房龄等差异，目前青剑湖板块的二手房价格梯度较大，地块周边二手小区挂牌均价约3.5万元/㎡，而板块内房龄较新的次新房如龙湖熙上、中海上园湾等项目成交均价则达到了5.3-5.8万元/㎡。
断供1年有余，板块积压了众多的改善需求。
-03-
娄葑星翠澜庭北地块
娄葑板块本次出让的苏地2023-WG-5号地块位于工业园区宏业路西、群力路北。
地块整体体量不大，占地面积约2.55万㎡，容积率1.8。
与地块一路之隔是建屋朗诗7号项目，由朗诗操盘，拟建8栋14-17F的小高层住宅，预计今年入市。
该地块起拍楼面价为20000元/㎡，装标不低于2000元/平，不高于4000元/平，160平以下房源占总数的20%，意味着有人才房。
地块处于娄葑南部居住片区，生活氛围较为浓厚。
地块北面就是文萃小学，未来就学方便；
东侧约400m就是在建中的轨交7号线东兴路西站，周边还有独墅湖大道等交通干道，出行也较为便捷。西侧为常台高速，靠近的楼栋未来或有噪音影响；
商业方面略有欠缺，地块南面的商业综合体正在规划中。
作为园区核心外溢区域，板块近年来不断推进娄葑南部片区发展，打造独墅湖西岸新城。未来，娄葑板块的城市界面或有大幅提升，板块资源配套或将逐渐兑现落地。
目前，地块周边暂无新房在售。此前板块内新希望芳华雅苑、和风熙华雅苑备案均价都是3.25万元/㎡，周边二手房挂牌均价在2.3-4.1万元/㎡。
随着本宗地块与建屋朗诗项目的入市，或带动板块产品力的迭代提升，加上限价的放松，今年娄葑板块的均价或将会突破3.25万元/㎡。
-04-
吴中太湖新城
龙翔路东、西地块
作为吴中“王牌”的太湖新城板块，本次出让的2宗地块为双子地块，位于龙翔路东西两侧。
苏地2023-WG-1号地位于吴中太湖新城龙翔路东侧、霆威街北侧，占地面积约4.39万㎡，容积率2，起拍楼面价为17500元/㎡。
苏地2023-WG-2号地位于吴中太湖新城景周街南侧、龙翔路西侧，占地面积约3.98万㎡，容积率2，起拍楼面价为17500元/㎡。
这2宗地块于2022年5月底的苏州二批次集中挂地中曾有挂出，后被撤牌。如今重新挂出，对比前次参数来看，起拍楼面价没有变动。
根据规划要求，装修成本不低于3000元/㎡。相较前一次挂牌，装修标准上调了1000元/㎡。
不同于其他新城板块，吴中太湖新城前期投入了大量时间用来建设和兑现板块配套，如今板块资源配套和城市界面都能满足大部分改善客群的需求。
龙翔路东、西地块毗邻天鹅港，南面离湖仅隔了一宗体育用地，可享受太湖景观资源。周边配套齐全，距轨交4号线木里站约1公里，苏州湾隧道在建中，未来交通便利度将再上一个层级。
教育方面，华中师大苏州实验中学、苏州北美国际高级中学等学校具有优秀口碑。
商业方面，全国首家360剧场已竣工、苏州湾·橙天里也在同步招商中，还有歌林小镇、悠方商业、永旺梦乐城等繁华商业。
医疗方面，周边有苏州市立医院总部、苏州太湖新城医院、复旦大学附属儿童医院等优质医疗资源。
板块内的在售新房主力为中建太泽之星、大家东望两个项目，目前成交价格在3.2-3.4万元/㎡。
同时今年也将会是太湖新城板块的供应大年，有4个纯新盘待入市。
仁恒天鸿伟业60号地块规划6栋小高层+11栋高层，将打造160-230㎡户型的大平层，预计下半年入市。
天鸿伟业62号地块、苏州轨交55号地块、恒邦置业23号地块则暂无最新规划。
若是算上龙翔路东、西地块，则吴中太湖新城板块今年预计入市与在售项目将多达10个，楼盘竞争将会十分激烈。
最近，楼市透露出一丝暖意，这份暖意也投射到了地市。
2023年伊始，土地市场的关键词可以归纳为一个词：修复。
我们可以看出几个积极信号：
1. 房企投资信心正在复苏，这对市场来说是一剂及时的强心针。
2. 土拍热度回升，市场信心被提振，市场仍旧稳字当头，溢价率控制在15%以内。
3. 供应端增加优质地块供应，释放满满诚意。
销售端预期向好，金融政策支持恢复民企生机，叠加优质地块供应的刺激，房企开始重返土拍市场，销售带动投资回暖的良性循环正在不断被修复。
2月23日上午10：00，新区狮山核心4块地和吴江地块将开拍，是否再掀一轮抢地热潮，我们拭目以待。
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