2023-02-16 23:07:28 来源 : 深圳买房计划
最近关于房贷的话题不断，尤其是各城市房贷还款年龄上限不断创下记录。
今天更有“百岁贷”冲热搜，引得网友调侃，堪称“贷贷相传”、“千秋万贷”。
可见有些城市，为了卖房不断突破营销底线，就差彻底放开限购了。
【资料图】
不过在深圳，依旧是“严”声一片。
深圳出手整顿经营贷
已有银行停办相关业务
近一段时间，受房贷利率不断下行、居民家庭收入状况及预期未修复等影响，居民提前还贷热度逐渐走高，在国内多个城市上演。
深圳也不例外，想提前还贷，很多银行都得排队2-3个月。
在这庞大的还款队伍中，既有人因为现金流充裕，却无处获得更好的收益而考虑提前还贷；也有一部分人，是为了将房贷转为成本更低的经营贷。
不过深圳已经开始在堵漏洞，据财联社报道，因近期低成本经营贷置换房贷操作增多，监管已经约谈部分银行，要求加强合规审查。
@深圳买房计划 求证了解到，目前虽四大行还未有动作，但已大概有4家股份制银行暂停审批存量房贷用户的经营贷转贷申请。
也就是说，针对上一手是住宅按揭的，部分银行不接单了。
按照常规流程，申请转经营贷，需要先向银行提出申请，银行审批后会出批复，类似常规房贷的“贷款承诺函”，拿到之后业主再进行赎楼，赎楼完成后，银行再发放经营贷。
如果银行暂停审批，相当于在第一步就暂停了。
不过，也有机构人士表示由于目前比较少银行执行，此举或影响不大。
经营贷的初衷是政府对小微、民营企业融资的支撑，各行纷纷抛出低息经营贷，也一直被禁止流入房地产市场，但在“低息”诱惑下，该违规行为屡禁不止。
据了解，目前主流抵押产品利息年化普遍在3.6%-3.7%，部分低的可以去到3.4%及以下，深圳最低可以做到2.9%。
来自贝壳研究院监测的数据显示，截至1月31日，103个城市中首套房贷利率低于4.1%的城市共30个，其中二线城市有8个；首套房贷利率降至3.7%的城市有4个，目前为全国商贷利率最低水平，看起来非常友好。
只不过这仅针对新增贷款，但是在过去两三年买房的人，很多城市的房贷利率高达6%，和经营贷利差比较大。
就深圳来说，前两年购房的存量商贷年利率为5%左右，依然存在套利空间。
谨防套小利，惹大麻烦
经营贷需警惕两大风险
虽存在一定的套利空间，但经营贷背后却是隐藏的众多风险点。
首先便是房贷转经营贷不合规也不合法，面临断贷、抽贷、信用污点等风险。
此外，转经营贷的成本也是有的，可能很多时候只是表面划算。
我们曾经对经营贷的成本进行了测算，加上过桥资金、手续费以及等后期维护的成本，有时候其降低利率成本的作用非常有限。
比如虽然为吸引客户，金融机构一般会授信推出10年期、20年期等较长周期产品， 但在实操中 ，经营贷授信年限一般不超过三年，最长五年，依旧需要循 环授信。
授信到期前借款人需要全额归还本金和利息，过桥资金的成本算下来也不少。
如果遇到政策调整，风险更是难以预估。
事实上，通过和深圳多个贷款中介了解，置换经营贷的客户多是为了降低二套房的首付比例 ，或者是为 了将自己还进去的本金重新贷出来获得现金流，单纯为了降低利率 的客户比较少。
不过在当下，为了换得现金流拉高杠杆，还是一个好的选择吗？
可能每个人答案不同，想必你也有自己的。
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