2023-04-05 18:09:04 来源 : 广州PLUS
黄埔旧改政策，可能又要变了！
近段时间，旧改圈流传一份《广州市黄埔区广州开发区 关于实施城市更新行动推进城市高质量发展的若干措施》（下简称《通知》）。
这份文件，实际上在2021年就露过面，但是之前只是征求意见稿，如今几经调整，据说终于敲定。
(资料图片)
《通知》一流出，立马在旧改圈掀起“吃瓜狂潮”。
这份文件，不仅透露了黄埔未来旧改的方向，也跟广州未来的旧改思路，以及黄埔未来的住宅价值息息相关。
接下来，我们就来抽丝剥茧，看看《通知》中到底透露了哪些关键信息！
三个重点
与此前的征求意见稿相比，此次流传出来的文件，有了一些新变化，我们先拎几个重点来讲讲：
一，给黄埔的城市更新画了三个“圈”，确定了三个圈的“分工”。
其中海丝城片区关键词为“文化传承”，重点发力老旧社区微改造，同时加快推动珠江岸线企业搬迁改造和港口码头转型升级。
科学城片区关键词为“功能完善”，未来将在高端公共服务设施、科技创新配套和高端商业服务功能上发力。
知识城片区关键词为“综合整备”，简单点来说就是作为“候补队员”，运用储改结合、增存联动，保障产业园区、创新园区连片整体开发和农村集体经济发展。
二、降低了旧改的成本和难度。
其中不仅提及了前段时间流传甚广的新“做地”模式，而且还提出了“异地统筹”的方法。
比如将统一旧改范围内的旧村、旧厂等用地进行“打包开发”，或者将统一旧改范围内的零散土地进行腾挪置换，从而合并成整块的可利用土地，方便连片开发。
同时方案中还提出，不再要求开发商导入产业企业的类型、数量和经济效应，大大降低了企业旧改的准入门槛。
对于旧改的基础数据摸查、安置补偿、临迁费补偿情况等细节也做了规定。比如明确了已被政府征地的房屋，不得纳入改造范围等。
三、对回迁房的管理方法，以及村民对回迁房的出售规则，也做了调整。
其中，第一点之前在不少规划中已经有所透露，现在看来，黄埔未来三个圈的价值愈发明晰。
从各个圈的定位来看，随着旧改推进，短期内价值增长最为明显的，应该还是科学城。
根据不完全统计，科学城共有15条村纳入年度计划当中，其中已批复的项目占比58%。整体进度在整个黄埔中相对较为理想。
再结合《方案》中对科学城的定位：提升高端公共服务设施和高端商业服务功能，不难猜想，未来科学城在基建配套的投入上会有相当大的占比。
而城市配套的完善，如大型商场的引入，或是优质学校的引入，对片区居住品质和价值的提升立竿见影。
从长期来看，老黄埔所处的海丝城片区由于存在产业迁移，升级改造难度较大，而且产业从引入，到给片区价值产生反馈，需要花费更长的时间。
但一旦产业成功进行迁移转型，片区价值的提升速度会非常快，而且价值基础牢固。
不过，考虑到黄埔临港经济区还存在很多价格洼地，如夏园、南海神庙一带，如果考虑长线投资，布局海丝城片区也是个不错的选择。
插多一句，《方案》中提到一点：对于老旧社区，以微改造为主。换言之，想买老旧小区搏改造的想法，也可以放一放了。
说说第二点中的重点信息：旧改政策的明确与调整。
结合前段时间广州披露的“做地新政”，这其实透露一个明确信号：此前搁置的旧改，或将逐步重启。
其中一些方向，如合并可利用土地、降低对导入产业的要求，其实都在降低开发商的旧改压力，降低旧改成本。
《方案》中还提到了一点：
这提到的不仅仅是古树，而是整个广州旧改的前程。你品，你细品。
回迁房规则调整
当然，对于楼市最直接的影响、也是最多人关心的问题，莫过于第三点：
村民对回迁房的出售规则。
此前《方案》的征求意见稿中曾提到：
村民回迁房建筑面积的自持比例不低于50%，自持年限不少于20年，且自取得回迁房不动产登记证不满5年不得上市交易。
当时政策出台的时候吃瓜的网友大呼过瘾，有一般的面积需要自持，且必须满五年才能交易，相当于给回迁房上了两道紧箍咒。
这保证了市场上不会瞬间挤入天量供应，侧面给商品房的价格提供了保障，也很大程度上劝退了部分想通过回迁房以小博大的投资客。
不过，根据我们拿到的消息，这次调整后的方案并没有对回迁房的自持比例、年限以及交易时限提出具体要求。
正因如此，也有不少粉丝在群里面 表达了担忧之情：
放松对回迁房的入市限制，日后回迁房大量流入市场，会不会对黄埔的价值体系产生冲击？
黄埔市场，会因此一蹶不振吗？
先给大家吃个定心丸：别怕，答案百分百是否定的！
回迁房会冲击黄埔市场吗？
其实这个问题，早在当初黄埔立下66条村旧改军令状的时候，我们就分析过了。
一般来说，旧改项目由于体量庞大，通常都是一边建一边卖，分成多期推出市场，通过拉长销售周期的策略获得最大化的收益。
目前，广州市场上也有不少卖了6、7年还在持续销售的大体量旧改项目。
所以说，黄埔的这些旧改项目，并不会在三年内集中入市，很大的可能是分批入场，所谓的天量供应不攻自破，房价也不会轻易受到冲击。
另一方面，回迁房跟商品房，除了地段上的相近，在产品上会表现出巨大的差异。
一般来说，回迁房的楼栋密度更高，组团或楼栋内的产品面积段也会有巨大差异，居住舒适度表现较为一般，比如猎德村的回迁房，就曾因居住舒适度较差，被称为是“向上的城中村”。
所以，虽然回迁房和商品房之间会存在价格差异，但是其中还涉及一点：
圈层效应。
简单来说，就是除了想捡漏的购房者和投资客之外，买得起这个地段的客群，一般都不会选择居住舒适度更差的回迁房。
而在市场流通过程中，由于价值差跟客群的选择会逐步分化，最终这两类产品的价格也会出现分化。
举个简单的例子，琶洲的回迁房琶洲新村，也并未规定自持年限、自持比例和限售年限，只要交足土地出让金就能卖。
而琶洲新村的整体货量是多少呢：
7682套。
琶洲新村
图源：广州PLUS
整个琶洲前两年的商品房加起来，也不过4179套。
照理来说，大量的回迁房流入市场，应该会稀释琶洲的住宅价值。但是目前，琶洲新村住宅的挂牌价在8-9万/平左右，而琶洲核心区次新房的二手挂牌价，基本都在13万/平以上。
回迁房和商品房，沿着各自的价值增长轨迹，互不干扰。
为什么会出现这样的情况，一方面是我们刚才说的，回迁房本身的价值与客群，影响了它的价值。
另一方面，琶洲的回迁房出让，需要补足土地出让金，而当土地出让金补齐之后，回迁房的价格跟商品房之间，并未存在太大差距。
琶洲新村的例子，其实足以证明一点：
回迁房跟商品房，虽然都是房子，但在价值表现上完全是两个世界，无需担心大量回迁房的出现会冲击片区的新房市场。
相反，有些村民选择现金补偿之后，会进行原地置换，反而有可能推升片区的新房价格。
与其担心回迁房会影响片区的价格，不如在大批村民带着现金“杀回来”之前入场，来得更实际。
当然，如果你在面对黄埔新盘时患上“选择困难症”，也可以扫描下方二维码，加广州PLUS客服微信，让我们帮你捋清思路！
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