2023-04-05 10:59:47 来源 : 校长侃财
从去年年底开始，“提前还贷”一词多次登顶热搜。过去三年，房贷利率持续走低，让许多不甘做冤大头的业主萌生了“提前还贷”的想法。
从法律角度看，提不提前还贷完全是自己说了算。
(资料图片)
可房贷目前作为最优质的抵押贷款，无论从社会还是从金融投资属性出发，提前还贷又不是完全自己说了算。
最起码在调控方面或多或少都会给老百姓设置一些“软钉子”，减弱大家对提前还贷的兴趣。
在这种前提下，网络水军与营销号不断带节奏，久而久之就会让老百姓站到银行乃至地方的对立面。
其实早从去年下半年开始，各地为了应对“提前还贷”都使出了一些“狠招”，只不过没有落地最后不了了之罢了。
而真正意义上的推出与实行，是在今年的二月底左右，各地不断官宣“首套带押过户房产完成交易”。
我国房地产市场发展几十年，“带押过户”一词也是从去年下半年才算加入“楼市政策”。
可从现实角度来讲，带押过户原本早就应该实现了。
很多人不理解什么是“带押过户”？
如果你曾买卖过二手房，就会深知其中的利害。
在过去房地产发展过程中，“带押过户”是绝对不允许的。
举个例子：老王和老李
老王想卖掉手中的房子，可其中还有十几年的房贷没有还上。
在过去，如果老王想卖房，必须先筹钱过桥（向亲朋好友借钱或是向银行贷款）把剩余的房贷还清，才能过户到老李名下。
老李则需要查征信、向银行贷款，和买新房一样来购买这套二手房。
而老王必须等老李的贷款下来以后，才能把之前筹钱过桥的这部分资金还上。
这个过程最短也要一两个月的时间，如果老李那边一旦有特殊情况，一般就会延长到四个月左右，这对老王来说无疑要背负巨大的资金压力。
除此之外还有一种更为简洁的方法：
假设老王当年首付30万贷款70万买了一套房，几年后这套房子涨到了200万，此时老王已经还了20万的贷款，还剩50贷款没还。
而更简单的方法是，老李在买房时直接将老王当年买房时的首付、还完的贷款还有这些年房价上涨的钱一并给老王，而剩下没还的贷款直接转给自己就行了。
这种方法其实就是带押过户，如此一来卖房人就不用先筹集资金把这部分贷款还上了。极大地简化了买卖二手房之间的繁琐流程。
过去几十年买卖二手房都是在用之前的老法子，繁琐至极。
可值得注意的是，“带押过户”其实在很早之前就有了。在《民法典》中有明确规定：抵押人可以转让抵押财产，且抵押权不受影响。
为什么之前有一直推不动，直到去年下半年各地才纷纷推行这项新政呢？
答案很简单。
因为房地产市场不景气，因为要利好二手房市场发展。
过去三五个月才能办完的事情，现在几个小时就能够轻松搞定，确实省时省力。
可“带押过户”更深层次的含义，是帮助银行锁定更多的新增贷款。
过去几十年，因为卖房子有得赚，哪怕流程再繁琐也愿意这么干。
可现在却不行了，最近几年楼市不景气叠加住房贷款利率下调，老百姓都在咨询有关“提前还贷”的事情，如此一来银行自然受不了。
在过去，想要买卖二手房的前提，必须是卖房人先将贷款还上，而现在大环境已经不同，买房人完全可以不贷款，通过全款的方式来免除买房人“过桥”的这部分流程。
如此一来买房人和卖房人都便宜。
难受的只有银行，卖房人把房子卖出，银行失去了一笔优质的长期贷款，而买房人全款买房，银行则失去了一笔新增贷款。
如果只有老王和老李这一组买卖人也就罢了，全国14亿人口，如果有几十万人选择全款买房，帮卖房提前把房贷还上，银行无疑将损失惨重。
基于这种条件，更为了防止这种情况发生，“带押过户”出现了。
“带押过户”可谓是三赢，针对二手房市场，这属于便民政策吧，一方面没有失去长期的优质贷款，另一方面还新增了一部分优质贷款。
这种方法有效遏制了提前还贷，使新老贷款都得到了延续。所以说，一部分看不见的限制政策一旦放开，红利将会被无限放大。
现在的带押过户和几年前的携号转网如出一辙，其实早在几年之前大家就希望这样了，只不过因为当时市场火爆不允许罢了。
如今房地产市场不景气了，老百姓都想提前还贷避免成为冤大头。
可实际情况怎么样呢？银行推三阻四，甚至将提前还款的期限拖到了下半年以后，尽管“带押过户”是减弱大家提前还款的兴趣，但总归没有像银行这样昏招不断。
带押过户极大地提高了二手房买卖交易的积极性，有效地帮助银行锁定新增贷款。
可大家有没有发现，这一切似乎还是治标不治本，从降低首付、降低住房贷款利率到放开限购，再到带押过户，这一些顶多只是降低了买房的门槛，到现在住房的核心问题却是在房价方面，如果房价不降大多数人还是会继续观望，继续等待入场。
不过随着楼市分化愈演愈烈，一般分城市的房价，涨是必然，跌也是必然。
