2023-04-04 19:53:54 来源 : 厦门地产资讯
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前言
2023年为疫情完全放开的开局年，国内整体经济行情呈现复苏局面，在经济信心的提升下，市场活力也出现明显提升。从楼市表现来看，自2月开始，闽西南楼市普遍迎来一轮“小阳春”，四城均呈供不应求局面，部分城市需求端现集中爆发。
(资料图片)
从数据层面来看，除大泉州外，1季度厦漳龙商品住宅月度成交量均持续爬坡，3月出现新高峰；但是，放在大周期内对比，受限于整体供应补给不足，闽西南四城成交量突破有限，同环比下行较多。另外，随着第一轮需求积压客户逐渐释放完毕，楼市复苏行情现走弱趋势。
闽西南榜单
单数据说明
1.权益榜数据口径：是以企业股权占比为口径，即：若某项目为多家房企合作，则该项目的业绩按照股权占比计入相应企业；
2.操盘榜数据口径：是以企业操盘为口径，即若某项目为多家房企合作开发，则该项目的业绩仅归入操盘企业；
3.全口径榜数据口径：指企业集团连同合营公司及联营公司所有项目业绩的累计值，不考虑权益和操盘，不包含代建；
4.区域范畴：厦门全市、漳州全市、大泉州（泉州市区、晋江市、石狮市、南安市、安溪县）、龙岩市区；
5.项目属性：企业榜统计数据为商品房数据，包含商品住宅、商业、办公、车位/车库等所有在售物业类型；项目榜统计数据为商品住宅备案数据，包含普通住宅及别墅；
6.数据来源：涉及销售金额及销售面积均为签约备案数据，剔除退房数据；
7.统计时间：2023年1月1日-3月31日。
榜单解读
No.1
需求端表现活跃
四城均现供需失衡
2023年一季度，闽西南四城商品住宅新增供应131.40万㎡，同比下跌21.5%，环比下跌47.4%；共成交210.80万㎡，同比下跌5.28%，环比下跌13.1%；成交金额379.56亿元，同比上涨13.0%，环比下跌23.1%；一季度闽西南四城供求比为0.62，供求矛盾突出，需求端表现旺盛。相对于2022年1季度，厦门和龙岩市区均出现交易增量，其中，龙岩市区同比上涨最大，达到58.7%。
1季度闽西南城市供求变化情况
具体来看，一季度闽西南楼市普遍有回温趋势，呈现不同程度的“小阳春”特征，各自在自己的行情中调整复苏，但也显示出四大共同点：
一是政策暖风遍吹，如放宽购房门槛、降低购房成本、增加购房补贴等，在政策方面的持续调整，使得购房环境进入到近年来最宽松的状态；
二是四城商品住宅供应量全线萎缩，整体呈现供不应求态势，供需矛盾突出，其中，龙岩市区商品住宅供求比仅为0.31；
三是市场出现同步回温态势，购房信心指数上行，购房者交易意愿提升，但受限于供应补给跟不上，成交量上行受限明显；
四是成交价格方面，因为1季度四城成交主要依赖去库存为主，且以刚需释放需求为主，多个持销项目陆续备案，四城成交均价环比均下跌，但同比仅厦门和龙岩市区小幅上涨。
No.2
厦门、龙岩热度回升明显
冷热分化、供应紧缺行情将持续
分城市来看，厦门和龙岩市区楼市热度回升会更为明显，其中，一季度【厦门】楼市迎来“开门红”，一二手房成交量同频飙升，新盘去化率明显提升，二手房成交量也出现阶梯式持续上行，3月，厦门新房及二手房月成交均超3100套，达2022年以来月度新高。从新房数据来看，1季度厦门商品住宅供求比为0.87，供需矛盾最小，供求价同比均现上涨。
一季度【龙岩市区】在供应低位的情况下，商品住宅成交15.85万㎡，同、环比上涨皆超45%，且成交量上行走势依然强劲，特别是在3月份迎来成交集中爆发期，在闽西南城市表现亮眼。
【漳州】一季度主要县市楼市热度持续上升，如市区、漳浦、诏安、长泰、东山、角美、漳州港等县市成交量均现阶梯式上行。但是供需矛盾较为突出，以市区为例，当前在售楼盘稀少，国企开发项目进度相对缓慢，热销持续性不足，预计二季度仍以去库存为主。
【泉州】一季度供应不足，“供求失衡”矛盾突出，在闽西南四城中“小阳春”成色最低。2月中下旬，各案场到访量有所增加，但受限于供应持续下行，这一波“暖风”难以为继。3月成交量下滑，市场重回相对低位。
从一级土地市场来看，闽西南四城仅漳州市区和龙岩市区已经完成首轮商住地出让，整体市场不温不火，以省内国企拿地为主，没有出现流拍地块；其余城市首轮土拍会将会在二季度进行，供应节奏有所放慢。
2023年厦门供地方式发生改变，将之前的“两集中”模式调整为拟出让时间段内全部推出，目前上半年推地清单已经公布，计划出让9宗商住地，岛内4宗，翔安3宗，同安2宗，整体地块资质较为普通。
由于2023年厦门土地拍卖政策改变，以往的集中拍地将会变成相对分散的交易，集中供地、分散土拍将成常态，土拍市场整体热度和关注度将会减弱。不过，今年厦门首轮土拍会尚未举行，被看成是新拍卖形式的风向标。
另外，大泉州土地市场表现最为冷清，市区供地计划尚未出炉，市区、晋江及石狮均没有举办土拍会，仅南安成交了1宗商住地。
整体来看，2023年闽西南四城土地供应节奏较慢，未来楼市补给线拉长，优质宅地保持紧缺态势，边郊板块宅地库存较大，形成明显的冷热分化格局。
No.3
建发霸主地位未变
二梯队房企合作共进
2023年一季度，闽西南楼市以央国企及部分老牌民企深耕为主，整体市场份额相对稳定，建发依然占领多个榜单冠军位置，业绩优势明显；不过，房企格局开始出现深度分化，二梯队房企之间加强战略合作，形成合作共进阵营。
从房企操盘金额入榜门槛及变动情况来看，2023年一季度TOP3、TOP5门槛抬升明显，同比大幅上涨；但TOP10上榜门槛下滑明显，同比出现负增长。市场集中度进一步加剧，中小房企生存依然艰难。
【建发房产】一季度仍凭借多点布局、多点开花广收业绩，在厦漳泉龙四城均保持领先地位，除了核心城市项目热销外，漳浦建发玺院三期、南安建发缦云、水头建发映月、官桥建发和玺等县市楼盘项目也为企业带来可观份额。一季度建发房产斩获闽西南权益/操盘双榜冠军，全口径面积榜冠军。另外，在一季度仅有的漳州市区首轮土拍会上，建发连落两子，不乏城东优质宅地，强势拓储；另外，建发厦门岛内项目湾海及四里进入宣传阶段，有望在二季度为企业增加业绩。
【国贸地产】主要依靠厦门和漳州项目主力备案收获业绩，一季度国贸迎来厦门岛内2大新盘入市热销，分别是学仕里和天琴海，2个新盘业绩贡献18.15亿元，再加之保利国贸沁原、保利国贸天琴等项目的持销备案，国贸地产在厦门市场引发“国贸红”效应，荣获一季度闽西南房企全口径金额榜冠军。
【保利发展】业绩来源相对广泛，厦漳泉龙四城均有项目走量，企业保持多盘在售优势，主力城市仍是厦门，除了保利国贸天琴外，其他备案项目如保利国贸沁原、保利中交雲上、保利联发锦上、保利首开云禧等均位于岛外，也可以明显的看出企业广泛与央企/本土国企合作的特征。另外，企业在泉州与隆恩、莲花等民企资本联合操盘，开发模式灵活，业绩增长动力十足。
【中海地产】斩获一季度闽西南房企销售权益/操盘金额榜季军，全口径金额榜TOP4，与2022年四季度相比，名次提升3位。企业主力业绩来源于厦门，与国贸合作开发的多个项目如学仕里、天琴海及中海国贸上城备案可观，助力企业在榜单进阶，进入TOP3阵营。
结语
一季度闽西南楼市整体以春节为分界线，1月商品住宅供求量双双下探，市场优惠力度持续，购房者入市积极性不高。节后，疫情影响逐渐消散，经济面呈现向好局面，政策端也持续发力，利好频发，市场开始发酵，部分积压客户开始逐渐释放需求，前期观望客户预期也出现明显转变，开始积极看房、选房，3月厦漳龙楼市迎来交易集中爆发。
展望二季度，面对市场端的行情波动和供地模式的不断调整，市场全面回暖复苏不容乐观，行情将会延续弱复苏，增长动能将转弱。短期内闽西南四城开发主体仍会以国企为主，且投资会愈发集中。对于需求端而言，当前购房环境宽松，购房成本降低，在优质地块和高端楼盘供应偏紧行情下，平价楼盘竞争激烈，刚需客户也迎来了很好的上车窗口期。
-The end-
