2023-04-04 18:16:02 来源 : 渝夫地产观
3月底，渝规资规范〔2023〕5号文件 《重庆市规划和自然资源局关于公布重庆市中心城区城镇国有建设用地使用权基准地价的通知》引起了网友们的关注。
然而最近这几天，我发现对这份文件的各种误读层出不穷。
(资料图片仅供参考)
我们先看看官方的相关文件内容和官方解读。
附件1：
备注：1.基准地价期日：2022年1月1日。
2.土地权利类型：出让国有建设用地使用权。
3.土地权利限制：住宅、商业、办公用地未设物业持有、销售、代建、配建等要求；公共管理与公共服务用地、工业、仓储用地未设物业持有、代建、配建等要求，设定物业不允许分零销售。
4.使用年限：住宅用地为70年，商业、办公用地为40年，公共管理与公共服务用地、工业、仓储为50年。
5.土地开发程度：住宅、商业、办公、公共管理与公共服务用地为“六通一平”，工业、仓储用地为“五通一平”。
6.基准地价表现形式：住宅、商业、办公、公共管理与公共服务用地为建筑面积单价，工业、仓储用地为土地面积单价。
附件2
附件3
附件4
附件5
附件6
（略）
此后的附件6有近两万字，涉及非常多专业的表格，公式等数据，非常复杂，我们就没有截图放出来了，有兴趣的可以点击文末的阅读原文查看。
为什么重庆要出这份文件？有什么作用？我们先来看看官方的解释。
尽管官方做了一定解读，但近期各种自媒体的误读实在太多。因为太多人了解各类政策不喜欢研读官方文件，却喜欢道听途说。
我认为，把基准地价理解为土地起拍价/起步价/底价等等，是目前对这份文件最严重的误读。
很多所谓大V想当然的误读，让大家产生了严重的误解。
实际上，在渝规资规范〔2023〕5号文件发布的前一天，重庆还发布了渝规资规范〔2023〕4号文件《重庆市规划和自然资源局关于印发<重庆市国有建设用地使用权宗地地价确定规则>的通知》。
而渝规资规范〔2023〕4号文件对基准地价一些问题进行了明确阐述，不过大家似乎都没有查看官方网站的习惯。
在渝规资规范〔2023〕4号文件的附录里，对基准地价等概念有明确的名词解释，基准地价：是指城镇国有建设用地使用权不同级别、不同用途、设定容积率和土地开发程度下，法定最高出让年限的区域平均价格（由政府或规划自然资源主管部门公布）。
所以，基准地价只是区域平均价格，而不是什么土地起拍价、最低价，这是完全不同的概念。
那么，每个区域的地块有没有最低价的限定呢？答案是有的。
在渝规资规范〔2023〕4号文件第二节第五条中明确提到，(出让地价）以出让方式供应国有建设用地使用权的，规划自然资源主管部门应以评估的正常土地市场价格为重要参考依据，统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定宗地出让底价（起始价）。宗地出让底价（起始价）不得低于拟出让土地所在级别对应用途基准地价的70%。工业用地的出让底价（起始价）不得低于国家及本市规定的工业用地出让最低价标准。
也就是说，每宗地的最低起始价可以是对应土地级别基准地价的70%，比如某宗地属于住宅一级土地12280元/㎡的基准地价，但这宗地的挂牌起拍价和成交价最低可以是8596元/㎡，也就是12280元/㎡的70%。
起始价不低于基准地价70%的限定，这避免了土地被贱卖，也有利于稳定土地市场的预期。
需要强调的是，每一宗土地具体的出让价，并不是拍脑袋出来的，而是根据一个非常全面而严谨的地价修正体系计算出来的。
在渝规资规范〔2023〕5号文件附件6里说明了地价修正体系的计算公式，是运用基准地价系数修正法进行宗地价格评估时应适用对应用途级别的基准地价，并根据待估宗地实际情况进行土地用途、期日、年期、容积率、区域和个别因素及土地开发程度等进行修正。评估多用途混合的宗地价格时，应按各具体用途分别修正后依据各用途土地面积占比加权测算。
我截取了容积率修正计算方式给大家看看，非常复杂，大家应该有同样的感受吧？但这还只是十几项修正系数中相对比较简单的一项了。
所以，重庆通过全面而严谨的地价修正体系，让每宗地的起拍价设定会更加合理，更贴近市场
所以，每一宗出让的楼面起始价，可以是对于土地级别基准地价的70%，也可能远高于基准地价。土地最终的成交价，还是由市场决定的。
重庆上一版的基准地价的基准地价期日是2016年1月1日，当时的一级土地基准地价才4200元/㎡，但这并不妨碍后来出让大把的万元地块。
另外，有人看见5号文件附件6里有这样一张表格，说重庆住宅土地使用年限会由50年改成70年时间了，这靠谱吗？
将住宅产权年限由50年改成70年的想法，确实是很多重庆人一直以来的希望，但这有点一厢情愿了。
我们查看往年的基准地价文件就会发现，2016年等往年文件在这里的表述也是住宅70年。但2016年以后这些年重庆住宅土地使用年限仍然全部是50年，并没有70年的。
重庆基准地价这种比较专业的范畴，普通购房人并不需要弄明白。如果确实想要弄明白某个政策，那就多研读官方文件，不要道听途说，不要盲信。
楼市迷雾很多，看清不容易。
