2023-04-04 18:02:29 来源 : 涛哥杂谈
最近，有粉丝问我：总部在上海的房企，还有谁能稳健发展？
看到这个问题，涛哥第一时间有点惊讶，但仔细一想也确实如此。
(资料图)
曾经作为房企总部聚集地的上海，在上一轮调控中受影响不小，仍然平稳的公司确实不多了。
特别是最近房企发年报，我们盘点比较优质的企业，基本都是总部位于北京或广深的，以大型国央企为主。就连临近的杭州，也有绿城滨江撑牌面。
涛哥统计了下，目前已经发出年报、总部位于上海的房企有：新城、瑞安、上实发展、中华企业、陆家嘴集团等，其中后几家都是上海本地国企，规模不大。
在目前还算稳健的民企中，涛哥发现一个有趣的现象：
新城、瑞安等这两家活下来的公司，都具备地产开发+商业运营双轮驱动的属性，像新城吾悦广场、瑞安新天地等，都已经形成品牌效应。
以其中规模较大的新城为例，凭借“住宅+商业”双轮驱动战略，商业方面持续进阶，年报显示其2022年商业运营收入超过100亿，同比增长约16%。
这就意味着，新城去年光收租就收了100亿，为现金流和利润带来强大支撑。
所以，在行业面临调整期，住宅开发板块经营难度较大的情况下，涛哥认为：新城今后将有更多发展机会。
今天这篇文章，涛哥就结合几家房企的最新动态，来跟大家讲讲我对行业的几个判断。
1
活下来的房企更加稳健
从涛哥和很多业内人士判断看：
能坚持撑过2022年的房企，未来活下来的概率都比较高。
去年市场下行，已经推动了行业风险出清，如今政策面持续向好，最难的时候已经过去，市场环境会趋于平稳。
以上海几家房企为例，新城去年实现营收1154.57亿，归母净利润13.94亿，保持了现金流稳定并实现盈利，很不容易。
而且，新城去年回款1329亿，回款率115%，远高于行业水平，为其资金安全提供了有力支撑。
此外涛哥还关注到，他家去年经营性现金流达到145.35亿，已连续五年为正，说明公司主业经营在持续良性造血。
同时，他们的筹资性现金流大幅下降，说明公司不断偿还债务。
这样一增一减，经营保持正向，负债持续下降，随着市场环境改善，将进入更平稳的发展轨道。
2
商业运营成为关键能力
事实上，解析这轮行业调控活下来的民企，会发现其实他们都有显著共性。
比如新城能够在寒冬中平稳前行，在涛哥看来有两个关键：
一方面因为其对杠杆的控制较好，本身并非是高负债发展，财务基础较扎实；
另一方面其从十多年前开始布局商业地产，积累了大量商业资产，并已形成稳定的租金收入。
这两点，在住宅市场火热时大家看不出来，反而是到市场不好时才会恍然大悟——原来这才是新城等类似房企的差异化优势。
同时，新城的商业地产版图真正建立起来，吾悦广场已经接近200座，开业数量居境内外上市公司首位。
与住宅卖完就没了不同，大量的商业资产，一方面能贡献稳定的租金收入，另一方面也能够成为高质量的资产，通过经营性物业贷进行筹资。
据一位了解新城的投资者告诉涛哥，优质经营性物业不仅可以较容易的获得抵押贷款，并且与美元债等融资手段相比，经营性物业贷期限更长，成本也较低。
坊间传言，即使在最困难的时候，新城依然有数百亿级的资产可用于抵押融资，实际上安全垫还很厚，腾挪的空间也比较大。
而且，如果对标欧美和香港等成熟市场，会发现新城这类商业地产较强的公司，长期经营能力和抗风险能力更好。
特别是去年以来，国家不断推动不动产投资信托基金REITs体系的完善，在今年3月24日发改委和证监会的通知中，首次将购物中心等商业地产涵盖进REITs项目申报范围。
未来一旦商业地产REITs能够落地，相当于购物中心等重资产就有了退出闭环，将对持有商业地产的房企构成重要利好。
因此涛哥认为，随着房地产市场和房企走向成熟，商业运营会成为越来越核心的关键能力，“双轮驱动”将成主流房企的共同选择。
3
资金压力将进一步缓解
本轮房地产危机，始于信用崩塌引发的融资困难，导致了一系列连锁反应。
好在国家已注意到这一点，去年下旬开始，针对房地产行业的金融扶持政策不断出台，优质房企融资环境改善，得到更多资源倾斜。
以新城为例，2022年在监管机构对“示范房企”的支持下，分别于5月、9月、12月发行中期票据，累计境内融资40亿。
同时其150亿中票注册额度也获批准，包括多家银行在内的金融机构表示支持，为后续的中票融资打开通路。
境外方面，新城去年通过子公司发行1亿美元优先绿色票据，这是2022年地产行业首笔无增信措施的美元债，体现出金融机构对其基本面的认可。
而在刚刚过去的3月，新城还发布了向特定对象发行A股股票的预案，总金额不超过80亿。
可以看出，在民营房企融资依然困难的2022年，新城通过境内中票、经营性物业贷、境外融资及资本市场融资等方式，构建起了畅通且多元化的融资渠道，粮草充足。
数据显示，2022年新城累计偿还境内外公开市场债券127.9亿，展现了公司良好的信用。
同时其期末融资余额712.7亿，同比压降185.97亿，债务结构显著优化，融资成本也持续下降至6.52%。
从涛哥的观察看，房企间的分化趋势越来越明显，像新城这样的优质房企得到监管和金融机构认可，获得更多的资源支持，偿债压力进一步缓解。
加上本身的业务经营比较健康，营收回款造血能力较强，所以反而能在行业低谷改善资产负债表，在复苏期实现“轻装上阵”。
4、总结
行业内，新城、龙湖等民企，都已经布局商业地产很多年。
其实在这轮调整之前，大家对于重资产投资一直抱有争议，很多人觉得商业地产开发投资大、回收慢，似乎并不划算。
但这些活下来的优质民企，用实际结果告诉我们：
坚持做难而正确的事，时间会给你回报。
一位新城的朋友告诉涛哥，从公司内部的战略规划看：
前15年靠住宅，中15年靠双轮驱动，未来15年靠商管。新城1993年创立，今年恰30周年，正是站在迎接未来的节点上。
破百亿的商业收入、近200座吾悦广场、高达95%的出租率和72.6%的毛利率，都证明了商业管理是一门好生意。
而这种模式在新城等多家房企身上能成功，也证明了行业依然有可持续发展的路径，也让我对未来有了更多信心。
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