2023-02-20 12:14:13 来源 : 城市财经
作者：子非鱼
01
(资料图)
苏州重现地王
时隔两年，地王重出江湖了，这一次在苏州。而上一次地王还是在2021上半年的西安与重庆。
按照挂拍计划，苏州首轮供地11宗地，2月16日已经完成了6宗竞拍，剩下的5宗将于2月23日竞拍。
2月16日推出的6宗土地，全部卖出。从苏州这次土地拍卖情况来看，可以总结出三个特点：
第一，地王重现。
位于工业园区中新大道南、星港街西，金鸡湖学校就在地块西侧的苏园土挂（2023）01号，遭遇了65轮竞价，最终达到最高限价，触发了摇号。最终被华润置地获得。
这块地，最终成交总价36.4268亿元，成交楼面价35650元/平方米，刷新苏州工业园区地价纪录，溢价率为15%。
这块地之所以遭疯抢，主要是因为片区位置好，价值高，利润更是相当丰厚。目前地块周边二手房挂牌均价基本在5.3万-13万元/平方米。比如地块旁边的晋合水巷邻里，二手房挂牌均价已经高达11.1万元/平方米，倒挂趋势十分明显。
而片区内的地块由于限价，即便以3.565万元的地王价拿地，将来即便卖到6.5万/平方米以上的价格，也会遭遇疯抢。
最关键的是，湖西板块新房断供已经很久了。这样的地块，注定了遭疯抢的结局。
第二，冷热不均，国资房企依旧是托底主力。
6块地，总成交额83.9亿元，其中1宗触顶摇号、1宗溢价、4宗底价。除了工业园区1号地块遭疯抢，并创造了新地王外。其余5宗地块，皆很冷。除了厦门建发拿下的工业园区娄江创新城板块有0.65%的溢价外，另外四块都是0溢价。
而且，此次包括地王在内的6宗地，有5宗是国资房企夺得，只有山西万信房地产1家民企有斩获。
第三，民企参与率有所上升。
相较于去年五批次土拍，今年报名房企中民企的数量有所增加。去年园区三宗核心地块的报名民企仅有金新城、斜港置业等，而今年，大华等部分去年在集中供地没有拿地的民企，出于补仓需求皆积极参与到竞拍中。
不过，正如上面所说，民企参与率虽然有所上升，但大多仍是看客，只有1家民企最终拿地。
02
苏州楼市在玩火
从苏州首轮集中供地的首场表现来看，第一个和第三个是积极信号，第二个则根本上反映了当下热点城市的楼市回暖格局，分化仍是主流。
正如本号在之前多篇文章中强调的，这轮楼市复苏，注定是少数热点城市核心板块的复苏，和大多数城市都没有关系。目前大多数城市的躁动，纯属为了蹭热度和流量。
苏州自然是少数复苏的热点城市之一。
在前几天本号所写的《官宣涨价！苏州楼市，带节奏了》（点击此处可查看）已经强调，苏州楼市已经走在了回暖的路上。理由有三：
第一，二手房成交量连续两个月在荣枯线之上。
苏州过去三个月的二手房成交量只有1月份略低于荣枯线，去年11月和12月成交量均在8000套荣枯线以上。
坊间有个不成文的规定，一个城市的二手房成交量若能连续三个月在荣枯线以上，意味着上涨势头已经形成。
此外，苏州1月份新房成交量3972套成交量较去年春节月上涨了134.1%，在热点城市中，涨幅位居第三。
第二，苏州楼市基本已经调整到位。
苏州楼市不同于南方大多数热点城市，后者大多都是从去年开始调整房价，早一点的不过是前年，比如深圳等。而苏州早在2019年房价就已经见顶向下。
当时是受制于2019上半年落下的两个调控大招，苏州房价于2019年7月份见顶向下。2019年至2021年，苏州房价在温和下跌。
进入2022年，在民众收入缩水、工作前景不明、不确定性充斥之下，苏州房价则开启了狂跌模式。
根据苏州楼市的梳理，苏州6大区23个板块今年进入了全线调整模式，其中跌幅最大的板块是吴江区的汾湖，同比下跌了75.3%。苏州房价天花板的园区，跌幅最大的板块也超过了三分之一。
能达到如此调整力度的城市，在热点城市中并不多。对于苏州这样一座GDP超两万亿，人口超千万，工业实力位居前三的最牛地级市来说，经历了如此大力度的调整，基本已经调整到位，没有调整到位的片区，在如今的氛围中，也很难再下调。
现如今，地王重现苏州工业园区。必然会加速推暖苏州楼市，但同时也会给苏州楼市带来压力。
要知道，苏州楼市2019年7月见顶转向，就是因为2019上半年出现了多块地王而遭遇了两次重磅调控，最终扭转了苏州房价趋势。
如今苏州再次诞生地王，会不会有同样的待遇？
答案无法知晓，但从管理层释放的信号来看，无论是去年发布的《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，还是去年以来召开的几次重要会议，”房住不炒“作为总基调。
去年至今的各种救市措施，只是想让房地产回到健康发展的路子上来，而不是再次激发楼市。
经济日报最近已经喊话，防止房价过快上涨，谨防投机炒作卷土重来。
这就意味着，如果苏州核心板块敢躁动过快，迟早会吃枪打出头鸟的亏，吃不了兜着走。
03
楼市短期走势
从各方反馈的数据，以及大多数城市仍在救市的现状来看，目前市场虽然在回暖之中，但行业的基本面没有太大改善。
比如深圳龙岗最近有开发商推出了赠送60万首付活动（最小户型面积总价在300左右，理论上首付90万，开发商直接赠送60万，购房者自己仅需30万左右就可上车），该项目去年就推出了0首付活动但很快被喊停，去年卖到今年，去库存压力太大，才有赠送60万首付的举动。
再比如南京有开发商推出了报价协议，其他热点城市虽然有开发商收回折扣，但大多仍是在打折销售。
2023年尽管会比2022年要好，但小阳春注定只属于核心城市的核心板块。
一方面，房价虽然经历了去年的普调，但热点城市的房价仍高不可攀，大多数购买力都无法支撑房价继续大波动。
另一方面，人口已经见顶，中心城市的人口增量正在减速换挡，再加上城市化进入了低速阶段，需求正在转弱。
这两个大背景，注定了很多城市都只是在渲染，没有持久的韧性。
有人说货币仍在超发，而且大基建的轰鸣声已到来，普通民众大多都在担忧中国楼市会否遭遇2008年和2015年同样的境况。
但从央行发布的金融数据来看，超发的货币仍在空转。央行数据显示，1月份广义货币（M2）同比增长升至12.6%，而社融存量增速降至9.4%，M2增速-社融存量增速扩大到3.2%。这说明，广开货币闸门，但融资需求跟不上，很多资金在银行内部空转。
唯一还在加快融资的地方，是国企和城投，国企加快融资推动大基金，城投加快融资继续去兜底地方卖地。
企业和个人贷款仍在底部，而且提前还款和存款的人越来越多。
至于房地产，1月份中长期贷款增加2231亿元，同比少增了5196亿元，反映房地产投资依然萎靡。
这种巨大的反差说明，需求收缩、供给冲击、预期转弱仍是当下楼市的根本性烦恼。
在这种背景下，2023年热点城市核心板块的房价能够扭转下跌趋势进入缓慢上涨通道已属不易，大涨和普涨那是痴人说梦。
苏州土地的冷热不均已经是最好的说明。当下，分化不仅在城市与城市之间，城市内部同样会遭遇较为显著的分化。
