2023-04-03 12:13:50 来源 : 经融笔记
3月28日，湖南省住建厅怒气冲冲的发了一份通知：要求湖南各地住建部门暂停与渤海银行的监管合作，也就是直接把渤海银行挂上了黑名单，而且通知里不仅提到了商品房预售资金，还有公积金、物业维修基金等等。
总的来说，就是全省住建部门集体斩断了与这个银行的资金往来。
【资料图】
像这样子官方部门公开拉黑某个银行机构的操作，在以往是很少见的，最近两年出现比较多，主要就是因为烂尾楼盘的密集出现。很多购房者花了一辈子的积蓄，结果连块水泥板子都没见着。
这背后和“商品房预售”这个特色制度，有着很大的关系。大家都知道，所谓预售就是先卖楼花，然后再拿钱施工盖房。开发商当然都是想拿到钱，然后尽快去开下一个项目，把资金周转率拉到极限。
但问题是，钱一旦都被拿走，怎么保证这个项目的交付，因此便有了资金监管。通常而言这些监管资金都是放在指定的银行账户，并依据开发商的建设进度划拨，比如某地的规定是，三阶段划拨资金，分别是“完成主体结构、完成竣工、验收备案”三个阶段，划拨监管资金的比例分别不得超过50%、95%和99%。
但看着巨量的资金就这样趴在账上，哪个开发商不眼馋呢？
所以，就有开发商与工程方合谋联手提交虚假的施工材料，证明项目进度超前，再请银行和相关部门稍微“闭闭眼、抬抬手”，预售资金就这样划给了开发商。不过，这都算比较文明的了，至少还请了演员配合。有的甚至连演员都懒得请，直接让业主把钱打到非监管账户里，或者是找银行让他们直接把钱划出来，开发商拿着钱再继续一样的操作。
可一旦回头查起来，就是一笔糊涂账，比如郑州网红盘康桥玖玺园。2020年7月开的盘，到2021年年初就差不多卖完了，一共卖了44个亿，预定2023年10月交付，但业主们在2022年7月份的时候，发现楼盘的施工进度不到三分之一，而且已经陷入了停滞。业主们找到工程方，工程方说也在找开发商要钱；业主们找到房管部门，房管部门说银行违规划拨预售资金；业主们怒气冲冲地闯进银行，银行拿着材料说：我们都是根据审批划拨预售资金的，听招呼干活；业主们再次找到房管部门，部门里的人说，银行说法与事实不符，这事也比较复杂。
业主们成了蒙了布的皮球，被踢来踢去。卖了44个亿，开发商说没钱，工程方说没收到钱，银行说自己按照规定来，部门里的人说事情比较复杂，但钱到底去哪了呢？总结起来就是，钱是交上去了，但这些钱究竟被用来盖谁的房子，那就不一定了。
甚至是不是用来盖房子都难说，不然许家印造恒驰汽车的时候买买买的钱哪来的。
坦白讲，以上种种在房地产行业其实很常见，只能说是基本操作。但这一次的渤海银行，还做的更离谱，不仅擅自划扣预售监管资金，而且还用这些钱来填自己的坑。
为什么呢？因为恒大欠了他的钱。
这事还得从2018年说起，彼时还是恒大的巅峰时期，当年恒大的净利润高达722亿，创造了行业最高记录。在新闻发布会上，许家印兴奋的宣布：恒大的战略转型已经取得了显著成效。也是在2018年，渤海银行株洲分行和当地监管机构签订了《株洲市新建商品房预售资金监管合作协议》，成为了株洲市商品房的预售金监管合作银行，成为合作银行后，渤海株洲分行又先后与恒大誉苑、北大资源株洲天池等项目签订协议，为这些项目监管预售金。后来的剧情，大家也并不陌生，以恒大为首的开发商陆续爆雷，烂尾项目暴增，引起了买房人的恐慌。
事实上，早在2021年10月，就已经有恒大御苑的业主担忧项目的监管资金被挪作他用：希望株洲市领导公布恒大御苑的监管账户资金使用情况，让业主们安心。而株洲住建局也非常自信，很快就给出了回应：“从资金监管程序到拨付使用，资金均用于项目工程建设，符合监管办法要求。”
但让他们没想到的是，此后拿走钱的不是恒大，而是作为监管方的渤海银行。渤海银行把监管账户的钱划走的原因也很简单，因为恒大欠了他们的钱，自2022年以来，渤海银行郑州、成都、大连、西安、长沙、南昌等分行多次将恒大告上法庭，要求恒大还钱，可是恒大早没钱了。
我们知道，在房地产市场火热的时候，开发商都是随手十亿百亿的土财主，监管账户被挪用的事几乎所有人都不以为意，反正房企有的是钱，而这些钱也不是自己的，基本就理解为能够得利，还不用承担风险。可房企一旦爆雷，几方的心态就完全变了。以恒大为例，商票兑付问题在2021年6月份集中爆发以后，市场就开始出现挤兑，明眼人都看得出长期高杠杆运营下的房企根本经不起一点冲击。
最清楚恒大情况的机构率先出手，其中标志性事件就是广发银行的申请保全。不止债权人，各地政府也被迫卷入“讨债”的行列。房地产项目牵扯了购房者、供应商、金融机构等多方错综复杂的债务，一旦项目停摆，将直接影响到社会稳定、金融稳定，所以保交付是这一次房地产危机的底线。
而在开发商一个个爆雷之后，这个任务肯定会落在地方政府的身上。虽然收取了海量土地出让金，但地方政府大多也是高杠杆运营，地卖不出去财政收入糊口都不够，哪里还有钱去填开发商的坑？
不择手段的瓜分倒下的开发商是各个地方政府的一致反应，比如恒大推出以房抵债政策后，海南儋州市就迅速宣布，省外的商票在岛内购房不予网签。其目的就是防止外部的债务消耗掉自己手中仅剩的筹码。同时，海口一次性收回了恒大8块土地，也是为了将土地重新转卖，至于土地捆绑的其他债权抵押，地方已经顾不了那么多了。
而银行为了止损，肯定也是竭尽所能，划扣所有能划扣的钱，而渤海银行等，就把手伸向了监管账户。
但渤海银行坑的是恒大么？坑的是地方政府么？显然不是，他们坑的是买了恒大房子的人。作为一个监管银行，有没有好好履行职责不说，居然还监守自盗，开发商欠了他的钱，结果他把老百姓的钱拿走填坑。
从官方通报来看，湖南住建厅其实早就发现了渤海银行的骚操作，也曾督促株洲市住建局约谈渤海银行株洲分行，让他们赶紧还钱，把窟窿堵上。但他们坚决不肯把钱吐出来，最终被湖南官方拉黑，湖南省住建厅更是直接将其列为“风险企业”。直到发现自己上了官方黑名单，渤海银行才终于给出回应，“正在与政府部门沟通”。
这段时间，其实不止渤海银行，今年2月初的时候，某银行就因为划扣监管资金问题被福州住建局也挂了网，只是这事件热度没有湖南这次这么大，而且福州的两次通告很快就下架了。而湖南这次的通告，依然放在住建厅官网上，基本可以理解为双方已经谈崩，或者事情还没有解决。
到了现在这个地步，渤海银行已经不是少了一个省的市场这么简单。而且即便是一个省的监管资金集中转出，对于银行也可能是致命的。并且由于这次事件，渤海银行的许多陈年黑料也被翻了出来，诸如某2021年某企业28亿存款莫名其妙被质押；2021年渤海银行共收到9张罚单，合计处罚金额高达1.28亿元；仅2021年5月银保监会向渤海银行开出的一张罚单金额就高达9720万元等。
但这些事情对“他们这些人”又有多大的影响呢？3月29日，渤海银行公布了2022年年报，跟前两年的薪酬相比，渤海银行去年的年薪有所下降，员工薪酬平均约为47万元，而在2020、2021年，其员工年薪分别为52万元、51万元。影响有，但是不多，只较往年下降8%左右。
所以，从某种意义上说，渤海银行聪明的很，行动也很果决。当然，事实本就是这样，银行一直都是两头通吃，吃完开发商、再吃买房人，无论谁倒霉，都不可能轮到银行倒霉，至少不是最倒霉的那个。银行划走监管资金，就是血淋淋的例子。
开发商敢欠银行钱，他们就敢直接划走买房人的钱。千亏万亏，不可能让银行吃亏，这些骚操作的背后，就只剩下了一个倒霉蛋。
上个星期，恒大的债务重组计划出炉，而这个星期，融创的债务重组计划也跟着出来。银行和房企似乎都松了口气，唯一眉头紧锁的，仍然还是买房人。他们本该受到监管和银行的共同保护，结果却莫名其妙的成了那个倒霉蛋。
