2023-03-17 13:02:51 来源 : 地产锐评
2023年南京土拍首秀，终于在今天拉开帷幕。
今年开年以来，南京新房、二手房市场热度回升明显，抬升的行情传导到土地市场，看点多多：
(资料图片仅供参考)
①摆上货架的地块，以主城核心区域的优质宅地为主
今年首场土拍，南京官方诚意十足。清一色的居住用地、住宅用地，非常纯粹，且多分布在河西、大校场、雨核、南站等核心板块。对于新房库存不足的雨核、南站、江宁高新区等板块而言，是补充土储的好机会。
②板块之间的热度冷热不均，恰好是土地市场健康的表现
今天的土拍中，江北南工大G01、江心洲G04以底价成交；大校场G02经过6轮、南站G07经过7轮竞拍成交；河西南G03经过12轮、雨核G05经过61轮、小行G06经过38轮、江宁高新区G08经过47轮角逐触顶摇号，板块间的热度已经明显拉开差距。
我们认为，河西南、雨核等核心板块，有着近主城的区位优势，以及政策、配套上的倾斜，确定性更高，必然能激起房企的拿地热情。而非核心区的江北南工大G01，受整个江北新房库存过高、无明显区位优势等影响，底价成交在意料之中。
可以说，今天的土拍客观上能影响接下来的楼市走向，核心板块穿越周期的能力更强，回暖的力度更甚，买房人置业可遵循“开发商去哪里抢地，就去哪里买房”的原则。
当然了，趁着土地市场尚未完全回暖，政府端出颇有诚意的拿地扶持政策，土储告急又有资金实力的房企，可以抄底了。
③为了激发房企拿地积极性，南京拼了
在此次土拍之前，南京为了动员开发商拿地，做了大量的前期准备，比如：
▶开展全市、各区土地推介会；
▶加速城建配套落地，如江北新区9大名校开工；
▶降低房企拿地资金压力。3月初，南京官方发文，在原有以土地竞买保证金缴纳作为参加土地竞买履约保证的基础上，增加见索即付银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式，减轻房企拿地的资金压力。
叠加的利好作用明显，今天的土拍，保利、中海、大悦城等央国企强势拿地。而昨天坊间流传的地块报名信息表中，水利、越秀等国企、伟星、金地等民企有着较高拿地积极性。4幅触顶地块花落谁家，下午评论区更新。
④杭州、苏州等城市土拍表现亮眼，为楼市全面回暖注入信心
目光跳出南京。今年以来，北京、杭州、苏州等城市土拍市场表现亮眼，比如杭州出让13宗地中有8宗触顶摇号，北京出让6宗地块有3宗触顶进入竞现房销售面积阶段……年后提前到来的“小阳春”传导到土地市场，能级高的城市率先迎来全面回暖，有利于恢复买房人对楼市的信心。
土拍详情一览：
大校场G02
地块四至：东至特色街巷；南至汇景北路；西至明贤路；北至佳营路
地块性质：二类居住用地
容积率：1.0＜Far≤2.6
出让面积：29215.25㎡
起拍总价：23.6亿元
起拍楼面价：31069元/㎡
最高限价：27亿元
限制楼面价：35545元/㎡
成交总价：24.1亿元
成交楼面价：31727元/㎡
拿地房企：保利
骨架路网开通、学校集中开工、卖地，今年大校场继续支棱！今天出让的大校场G02地块位于大校场机场跑道南侧，属于中央活力住区。
地块紧邻在建中的地铁6号线夹岗站，并靠近绕城公路、承天大道等交通要线，未来出行较为便捷。北侧的机场河，以及规划的油库公园、特色街巷等，共同营造出了良好的居住环境。
同时周边教育资源聚集，地块不远处就是南京外国语学校明远小学、明远中学，以及规划的初中、小学各1所。
这轮楼市回暖，大校场热度明显。不过今年板块仍然有20多盘聚集，内卷继续。金基、伟星、金茂、绿城等待入市纯新盘要想突破重围，少不了拿出杀手锏。
河西南G03
地块四至：东至平良大街；南至邺城路；西至尚元街；北至双闸路
地块性质：二类居住用地
容积率：1.0＜Far≤2.4
出让面积：29918.40㎡
起拍总价：27亿元
起拍楼面价：37602元/㎡
最高限价：30.9亿元
限制楼面价：43034元/㎡
成交总价：31亿元
成交楼面价：43173元/㎡
拿地房企：待摇号
河西南G03地块，临近滨江ONE、万科翡翠滨江、能建城发G29以及厦门国贸G70。南京眼、保利大剧院、国际博览中心、华侨城欢乐滨江、金地中心、金融城、南京儿童医院等优质城市资源外，配套学校、商办社区等也已安排妥当。
需要指出的是，G03地块起拍楼面价为37602元/㎡，此前能建城发G29和厦门国贸G70的起拍楼面价分别为34759元/㎡、35256元/㎡，今年河西南地价实打实地涨了。
今天的土拍中，G03毫无悬念地触顶，成交地价高达43173元/㎡。触顶地价虽不及中国府，但比厦门国贸G70要贵上2686元/㎡，是南京地价第二高的地块。加上差异化定价的因素，房企的利润空间进一步拔高。
根据详情，G03地块位于河西南部重要的交汇点与交通节点，是塑造城市地标形象的敏感区域，居住价值和景观价值毋庸置疑。可建5栋建筑高度80米的高层住宅，形成南低北高的错落布局，品质可期。
江心洲G04
地块四至：东至熙怡路；南至文泰街；西至规划中新大道；北至规划文治街
地块性质：住宅用地
容积率：2.26
出让面积：45089.06㎡
起拍总价：27.2亿元
起拍楼面价：28648元/㎡
最高限价：31.1亿元
限制楼面价：32755元/㎡
成交总价：27.2亿元
成交楼面价：28648元/㎡
拿地房企：中海
江心洲G04位于生活配套更为成熟的岛南，分为两个子地块，22-007地块内可建5栋建筑高度67米的高层住宅；22-013地块内可建10栋建筑高度70米的高层住宅。
地块周边，有江湾时代、星叶栖悦湾、江心印、江尚紫薇等楼盘。金陵中学附属中小学已于去年9月开学，高中部预计今年秋季开学；夹江隧道和江心洲长江大桥，可快速通达河西主城和江北新区；已开业的仁恒置地广场外，仁恒文旅项目商办地块建成后，商业、办公、五星级酒店等一应俱全。
雨核G05
地块四至：东至知书路；南至数字大道；西至守正路；北至规划纬二路
地块性质：二类居住用地
容积率：1.0＜Far≤2.8
出让面积：34856.15㎡
起拍总价：23.95亿元
起拍楼面价：24540元/㎡
最高限价：27.45亿元
限制楼面价：28126元/㎡
成交总价：27.5亿元
成交楼面价：28177元/㎡
拿地房企：待摇号
今年，是雨花的大年。中心区域雨核、软件谷一带被命名为“数字城”，省妇幼保健院、中华中学等王炸配套迎来实质性进展。
雨核G05位于软件谷北园、南园、西园的中心地带，与金基嘉玥一路之隔，并紧靠3幅教育用地，分别是幼儿园、小学和初中，其中初中部将于今年6月竣工。
地块隔一条数字大道，是在建中的华润综合体，未来可以满足区域内的消费、休闲甚至就业需求。
随着金基嘉玥的清盘，云上润府住宅的续销，雨核一带可选的新房并不算多。G05的入市，将缓解区域新房供应紧缺的状况，一定程度上还会造成软件谷客群的分流。
小行G06
地块四至：东至机场二通道；南至规划一路；西至规划二路；北至软件大道
地块性质：二类居住用地
容积率：1.0＜Far≤2.2
出让面积：27327.61㎡
起拍总价：13.8亿元
起拍楼面价：22954元/㎡
最高限价：15.8亿元
限制楼面价：26280元/㎡
成交总价：15.85亿元
成交楼面价：26364元/㎡
拿地房企：待摇号
G06地块位于雨花小行板块，正处于河西-雨花的交通节点。地块距离机场二通道、软件大道、凤台南路、绕城高速等交通线路较近，地铁10号线小行站距离也不远，无论自驾还是公共出行，均可快速到达河西、软件谷、南站等板块。
值得一提的是，地块紧邻仁恒城市星光和万科·朗拾，未来的居住氛围浓厚。且从前期两盘去化来看，板块的市场认可度相对较高。
南站G07
地块四至：东至中驰路；南至规划道路；西至明城大道；北至宏运大道
地块性质：住宅用地
容积率：1.0＜Far≤2.1
出让面积：25332.55㎡
起拍总价：13.35亿元
起拍楼面价：25095元/㎡
最高限价：15.25亿元
限制楼面价：28666元/㎡
成交总价：13.95亿元
成交楼面价：26223元/㎡
拿地房企：大悦城
G07地块位于南站南站江宁片区，不远处就是地铁1号线双龙大道、3号线宏运大道，附近是万科都荟南苑、中交锦致等次新房小区，位置条件较为优秀。
南站板块近几年新房上市量并不多，目前除了嘉华·嘉璟峰还有少量房源在售外，还有去年10月份出让的南京交通G86地块。
据了解，这幅地曾在2016年9月成功出让过，当时地块性质为商住混合用地，且需要现房销售，但在地块出让之后便没有更多的动态更新。
直至前段时间，据《南京市铁路南站地区控制性详细规划》MCd080—10规划管理单元图则修改工作，对该地块进行了重新规划：
①、性质调整：从商住混合用地（Rb）调整为二类住宅用地（R21）
②、容积率调整为2.1，建筑高度也由原来的120米调整为60米。
③、增加建筑里面公建化处理、住宅降噪措施等要求。
江宁高新区G08
地块四至：东至开源路；南至科宁路；西至兴民南路；北至规划道路
地块性质：二类居住用地
容积率：1.0＜Far≤2.1
出让面积：49627.58㎡
起拍总价：15.8亿元
起拍楼面价：15161元/㎡
最高限价：18.1亿元
限制楼面价：17367元/㎡
成交总价：18.15亿元
成交楼面价：17415元/㎡
拿地房企：待摇号
G08地块距离刚交付不久的云逸都荟花园不远，区域内以产业园为主，品质改善住区较为稀缺，预计未来入市会较受周边改善家庭、企业员工欢迎。
地块北侧靠近天元中路，东侧靠近天印大道；西侧紧邻地铁5号线科宁路站（在建），西北侧靠近地铁5号线与地铁1号线换乘站竹山路站，交通便捷。
江北南工大G01
地块四至：东至浦乌路，南至石婆路，西至外庄路，北至规划道路
地块性质：二类居住用地
容积率：1.0＜Far≤2.0
出让面积：54234.32㎡
起拍总价：14.7亿元
起拍楼面价：13552元/㎡
最高限价：16.8亿元
限制楼面价：15488元/㎡
成交总价：14.7亿元
成交楼面价：13552元/㎡
拿地房企：通宇
江北南工大G01，地块南侧邻近江北大道快速路，与南工大的花语熙岸、千江凌云府等相距不远。
目前，地块所在区域已建成12班南工大实验小学、12班胡桥路路幼儿园共2所学校，可充分满足片区教育配套需求。临近的金盛田广场及周边配套的社区商业，可以满足日常消费所需。
