傅林江：代建，是红海还是蓝海？——代建的价值思维

2023-03-17 10:07:41 来源 : 中指研究院

2023年3月16日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2023中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十届中国房地产百强企业家峰会”在北京隆重召开。

(资料图片仅供参考)

一、国内代建的起源

代建起源于中国改革开放、全国经济迅速发展，城市建设及旧房改造同步推动，房产品从计划分配时代转向商品房的市场时代。那时，人民改善住房条件的需求日益旺盛，产品供应严重不足，在这样的大基建背景下，从事房地产开发的企业像雨后春笋般迅猛发展，不管原来是从事何种职业，只要有钱就有地，有地就可以开发房产品，有图纸就可以销售回款，当时开发都处于低门槛且粗放型管理的状态，胆量决定公司发展的成功，这样鱼龙混杂的时代背景，其结果衍生出新的产业——代建。这亦给当时已有一定地产开发经验的企业埋下了新的更稳健的产业的种子。

蓝城集团首创全国最早的品牌输出的轻资产代建模式，宋卫平先生最早在2005年看到了企业转型的商机。对于刚起步不久的民营房地产企业而言，随着重资产的投资力度的加大，其资金压力亦在不断加大。当时，宋卫平先生率先提出了公司应实现“一重一轻”二翼发展的战略方针，在全面开发城市地产的过程中，同时开辟轻资产品牌管理输出的业务，这样能很好地在公司发展中实现“轻、重”优势互补，既能有效占据地产开发的商机又能拓展新的业务；既能平衡公司发展资金，又能解决因公司发展缓慢而团队失去工作机会的风险；既能统筹兼顾各种投资者对地产开发经验不足的问题，又能确保中国城市建筑的高质量发展。

2005年我们率先开始做轻重并举，现在全国的地产公司都在做轻重并举的战略定位。早年的时候，我们提出“为更多的人造更多的好房子。安置房建设方方面面的标准，要大于等于商品房。代建事业是我们做出行业贡献和社会贡献的主要平台。”

2010年9月因公司“轻、重”二翼同步发展模式基本成熟，以轻资产为核心业务的专业公司在杭州正式成立。主要依托十多年的房地产领域的专业管理经验、成熟的项目全过程管控流程、当时已拥有一批项目实操经验的管理团队和社会公认的企业品牌价值，公司开始全程专业化地代为有地、有钱的投资者，进行产品设计、建设、销售、服务于一体的全过程管理的项目代建开发。当时宋卫平先生提出了轻资产品牌输出须以“长工心态、管家意识”及利他性作为公司的价值定位，按照“真诚、善意、精致、完美”的企业理念作为工作的座右铭，真正开启了中国房地产界新的业务模式——代建。我们做出了最牛的安置房，最大规模的安置房和最漂亮的安置房。2022年，蓝城代建运营的杭州运河亚运公园项目获得2022-2023年度第一批中国建设工程鲁班奖。

二、代建模式的迭代

每一种模式的推进都将是项目管理、商业模式和团队培育的迭代升级的过程。我们以品牌代建开始，后来逐步延伸到小股操盘+代建模式，最终是带资代建模式，三种模式并存；对象方面开始是从政府保障性住房代建，后来是商业代建，再到资本代建。区域上从城市地产代建，到城郊区域代建，再到乡村振兴、小镇代建模式。我们已经进入到了26个省，139个地级市，项目有569个项目，其中代建项目占了86%，所以我们公司基本上是以轻资产为主的公司。

三、蓝城的代建类型与案例

经过十余年的代建探索与实践，蓝城形成了完整的全过程代建标准与服务体系，顺应着地产人居时代的发展，从造房子到造生活，始终致力成为“美好生活综合服务商”。

政府代建项目：指政府或行使政府职能的机构对非营利性项目技术性、专业性的项目委托代建管理单位，进行项目建设全过程管理的项目。蓝城集团政府代建类型包括居住-保障房、生活-公益配套、就业-公共建设。杭州亚运会马上就要开了，蓝城集团代建与运营的杭州运河亚运公园项目获得2022-2023年度第一批中国建设工程鲁班奖。

商业代建主要是：由委托方基于营利性为目的，并提供土地及资金，委托专业团队提供包含前期管理（咨询服务、产品定位）、设计管理、工程管理、成本管理、品牌输出、销售管理及园区服务（部分或全部）的房地产开发全过程管理的项目。

资本代建：蓝城集团为金融机构提供从项目研判、房产盘活的全过程代建服务，解决信托融资、债务违约（烂尾停工项目重组）等历史项目问题，并最终为金融机构创造项目价值。

乡村振兴（小镇）/农民房代建：乡村振兴农民房代建，摆脱以往功能单一的郊区大盘的营造模式，建设具有复合型功能的生活场所，由居住生活、服务配套、产业建设三大功能区块组成，成为美丽乡村建设和乡村振兴的重要落地与支撑。

四、我们对当下代建的认知

1、价值思维决定了代建的境界。

只有我们为代建方创造新的价值，我们才有存在的价值。所有项目开发企业的终极价值在于：品质和服务得到业主高度认可、社会口碑较好的情况下，企业获得最佳的盈利模式。投资者出于信任把身家性命的投资交给代建企业去全过程管理，就是希望代建企业能够创造更多的价值。若代建企业仅靠品牌的影响力，没有一支整体操盘能力的专业团队，没有完整的管理体系和服务体系，是无法给投资者创造新的价值。若创造不了新的价值，我们代建企业就没有价值，就没有理由去从事代建这项业务。

2、领军人与团队关乎成败。

代建企业的成败，要靠领军人物的理想和情怀、理念和价值观去引领，靠一支靠谱的团队去完成使命。代建团队的培育十分重要，它必须与企业规模相匹配，否则将严重影响项目开发的成功，继而影响到企业的口碑和品牌。

3、长工心态兼具管家意识。

用心、劳心、用情、转换角色，把控全局是每一个代建团队必备的基本素养。代建业务不是简单的承接一个项目的管理，不是打份工，收些管理费这么简单。因投资者和委托管理者的矛盾始终存在，受托方一般没有自主决策权利，但必须对项目结果负责。受托管理者要有“长工心态”，明确自己的角色定位，在服务于投资者的同时，更要用专业的水平去影响投资者的决策；在项目全过程管理中必须要有“管家思维”，要换位思考，站在投资者角度全盘管理好项目全过程的经营和市场风险的把控。

4、项目前期接入的重要性。

代建项目的选择是多样的，既有一张白纸，又有半成品，又有成品的项目，无论何种程度，投资者让代建方提前介入十分关键，用专业的技能对新的土地和存量项目预先进行可行性预判。新项目的投资要做好“四个模型”，即客户模型、产品模型、企业模型、财务模型。根据预先建立的模型，做好商业逻辑的推演并进行全过程的目标成本及限额设计管理。

半成品和成品烂尾项目的收购前，要对城市区位、产品本身和市场匹配度进行综合评估。设计将创造更大价值的理念必须扎根在每个投资者心中。品牌影响力和强大的营销渠道固然重要，但产品力和服务力是一个项目成功的关键，要充分认知价格和价值的关系。

五、代建的未来

3月5日，十四届全国人大一次会议上明确了“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题”。在未来的3-5年，建设保障性住房和大力推进城市化进程及对城市有机更新（八十年前的住房及公共服务配置重新更新改造）仍旧是主要建设目标。目前承担很多城市建设和有机更新的责任，基本上落实在各级地市的城投公司上，但因其配备专业队伍有限，所以需要更多的地产专业企业去共同承担；另一个方面，粗放式发展起来的小型地产公司完全退出这个行业尚需时间，地产建设行业要完全规范、真正精细化管理需要时间沉淀，所以现阶段，我们认为——代建行业在一定时期仍将是一片蓝海。

从长远看，随着开发企业结构不断优化，投资建设企业的逐步成熟，法律法规的完善，精细化管理的不断提升，今后纯代建的企业会越来越少。由正规化的专业公司进行投资、开发和城市运营一体化的建设，将会成为下一个历史时期的新模式。无论代建的未来是红海还是蓝海，对于广大的房企来说，代建归根到底是“为更多人造更多好房子”。代建事业是我们为社会做出行业贡献，实现企业价值的载体。无论何时何地，我们都要做好房产品，营造好生活，要始终将人民对于美好生活的追求放在首位“必须以满足人民日益增长的美好生活需要为出发点和落脚点，把发展成果不断转化为生活品质，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感”“人民幸福安康是推动高质量发展的最终目的”。

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历年百强研究：

2023中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/53234.html

2022中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/42055.html

2021中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/35946.html

2020中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/30151.html

2019中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/26374.html