2023-02-28 08:55:47 来源 : 谭浩俊
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24日，人民银行、银保监会起草的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。意见共17条，主要包括：加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等方面的内容。新规不仅在住房租赁信贷产品和服务模式创新方面提出多项举措，对住房租赁经营性贷款的期限、额度等也提出了明确要求。同时，对拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道给出了许多新的路径，对于房地产租赁市场发展将起到非常重要的促进作用。
在地方出台一系列鼓励居民购房、推动房地产市场走出低迷，金融政策也做了很大调整，房贷利率持续下降的大背景下，央行和银保监会突然出台支持住房租赁市场发展的意见，确实有点出人意料。因为，就地方和开发企业而言，最希望看到的是出台更多刺激住房消费的政策，能够让购房者赶快行动起来，让市场不再低迷。出台支持住房租赁市场发展的政策，岂不有点“添乱”的感觉。
很显然，管理层此举，是别有深意的，或者说是经过深思熟虑之后采取的积极举措，是为了解决目前房地产市场的尴尬局面，是想让房地产市场真正走向健康、平稳、有序，而不是在不规范、不健康之路上继续走下去，不是继续去积累风险、积累矛盾、积累问题。
事实也是如此，如果广大居民的住房观念没有发生转变，中央对房地产市场的定位没有确立，地方出台的各项政策措施，包括金融政策调整，早就对市场产生很大影响，市场也早已从低迷走向过热了，而不是目前的持续低迷。之所以出现目前这样的尴尬局面，就在于中央对房地产市场的定位消除了广大居民对房价继续快速上涨的担忧，增强了对房地产市场稳定、对房价稳定的信心。在这样的情况下，就不会担心政策调整会对房价上涨带来刺激。实践也证明，在“房住不炒”定位下，房价是不大可能出现持续快速上涨现象的。自然，居民冲动式购房的现象就会大大减少，更多居民在购房问题上都越来越理性、越来越理智。
居民购房趋向理性和理智，对于开发企业和地方政府来说，显然是不大好接受的，也是很难使市场走出低迷的。开发商试图通过市场恢复回笼资金的目的将难以达到，地方政府指望开发商资金回笼后继续拿地的愿望也难以实现。如此，就再次回到利益博弈上来，如果地方政府继续出台刺激住房消费的政策，金融机构继续降低房贷利率，由此引发的矛盾和问题也会越来越大，可能引发的风险也越来越多。譬如购房者提前还贷问题、消费贷等转入房地产市场问题、首付贷问题、零首付问题等，都有可能重出江湖。因此，必须有新的政策替代，有新的举措替代，有新的解决方案，而加快发展房地产租赁市场，不失为目前最为有效的一种手段。
发展住房租赁市场，显然不是将居民手中的房拿来租赁，而是将存量房有效转化为租赁房。这其中，可以采用这样几种方式。一是开发企业将手中难以出售的库存房转化成租赁房。这主要是针对那些经济实力还不错，有能力“积压”商品房的开发企业，可以将手中的部分商品房转化成租赁房，并可以依据转化的数量，从银行获取租赁住房贷款，以减轻资金压力。毕竟，租赁住房的回报速度要远低于出售商品房，必须在政策上予以支持。
二是鼓励国有企业购买商品房增加租赁房。亦即依据自身的经济实力，组建住房租赁公司，到开发企业手中购买库存商品房，发展住房租赁业务。如果国有企业手中掌握商品房，也可以选择部分商品房转化为租赁住房，有效发展住房租赁市场。按照“金融17条”要求，自然可以获得更多信贷等方面的政策支持。
三是政府购买商品房转作租赁房。政府购买商品房的目的，就是要解决中低收入阶层、新市民、年轻人的住房问题。但是，政府所购买的商品房价格，可能不能太高，按照目前政府的财力，只能适度投入。而开发企业在出售商品房给政府时，价格上可能也要做出更多让步，这不是政府侵占开发企业利益，而是政府帮助开发企业回笼资金，必须相互理解、相互支持。
如果“金融17条”的出台，能够有效促进房地产租赁市场发展，对于房地产市场走出低迷是能够起到非常重要的促进作用的。眼下的房地产市场，已经无法从居民的购房热情中走出低迷，而必须依靠房地产租赁市场的发展，否则，尴尬局面难解。
