2023-02-27 18:15:49 来源 : 拆神
｜康乐村、鹭江村@细鹏 摄
相信这两天大家也看到关于石溪旧改要换合作企业，加快推进的消息。
不少粉丝也非常关心，海珠的其他旧改呢？
(资料图片仅供参考)
别急，我来爆独家猛料了。
今年海珠要加快推进城中村更新改造，并且对各个项目都下达了明确的KPI指标，如下图↓
一共涉及10个，如沥滘、石溪、赤沙、三滘、东风、龙潭等等，内容还是很重磅的。
|来源：海珠区快速推进城中村改造行动实施方案
今天，我们就继续来聊一聊，这些具体的项目。
01
尽管今年海珠那么多旧村都有任务节点，但事分轻重缓急嘛。
所以今年海珠重点推进的旧村仍然聚集于沥滘、新市头，毕竟这个两个项目属于进度较快，目前已批且在建的。
在建设时间节点上，官方预计沥滘2028年建设完毕，预计新市头2025年建设完毕。
大家觉得是不是在画饼？
|来源：广州2023年市重点建设项目
先来看沥滘，其区位优越，北邻海珠湖，南至珠江后航道，东达华南快速路，是广州新城市中轴南端的最为重要滨水区。
其改造用地151公顷，规划人口10万人，这也是目前，广州中心城区体量最大的项目。
最重要的是，他可以与石溪连片改造，能量巨大。
沥滘在今年要完成的任务有三个。
其一，在今年9月底前陆续完成目改造地块供地手续，取得不动产权证等。
其二，加快复建安置房建设，在今年前完成3#-1地块地下室工作，3#-2地块完成基坑开挖，启动21#、22#地块基坑开挖，27#地块主体封顶。
其实沥滘的旧改不算慢吞吞，其于去年也是捷报频传，安置房方面3#启动开工仪式，25地块也封顶了，按照其KPI节点来看，今年27#也将迎来封顶。
值得一提的是，该项目的融资地块即珠光海珠新城目前在售90-140㎡三至四房，售价约7-8万/平。
| 沥滘改造效果图（实际以政府批复为准
至于新市头为什么没有在今年加快推进的任务里，主要是因为该村旧改也算顺利，在2020年就已经100%完成房屋拆卸，如今就是等待融资项目推出。
据悉其项目已命名为方圆·滨江壹号，吹风价高达10万+，预计今年会入市。
|广州塔旁，新市头旧改 @细鹏 摄
今年重点推进项目还有石溪旧改，主要就是督促违约房企在2月底前采取有效措施解决资金链断裂、违约等问题。
不过说实话，有办法也早有办法了，不是督促了就能行的，所以接下来石溪旧改的合作企业大概率要换人。
希望是国企接手，然后石溪也准备力争今年6月前完成实施方案编制。
相信今年石溪换了合作企业以及实施方案顺利审批后，明年项目可以火力全开。
|石溪旧改 @细鹏 摄
当然，除了这三条重点推进的旧村外，接下来推进希望最大的是琶洲南赤沙。
而赤沙的合作企业富力，也是频传违约消息，因此今年zf会加强对加强富力履约行为的监督，督促他们在3月前就要采取有效措施解决流动性紧张问题。
不知道去年富力与央企、AMC合作之后，今年能否解决“没钱”的问题。
除了合作房企的问题外，此前赤沙推进一直不顺利也缘于其片策方案的“卡脖子”。
今年赤沙也是立下KPI，要力争8月底前组织完成赤沙村城中村改造实施方案编制，在12月底前启动房屋拆卸工作。
其实也难怪赤沙要“关关难过关关过”，毕竟赤沙所在是如今海珠最如日中天的琶洲片区。
项目所在的琶洲南片区，未来将延展琶洲会展、互联网集聚区功能，并且提供生态居住、文化休闲服务，重要性不言而喻。
｜赤沙规划效果图
02
上述几个村，算是海珠近期有明确动作的项目，那么还有部分完成招商却仍卡在片策方案的旧村，要何去何从呢？
比如凤和村（康乐、鹭江村）、五凤村、红卫村、联星村等。
其中最最最受关注的，非凤和村（康乐、鹭江村）莫属。
这个项目将在今年8月前完成片策方案及更新单元规划方案征求意见稿，9月前完成意见稿向各部分征询，然后推进报批工作。
值得一提的是，在这两天的广州的开工大会上提到，会在今年完成康鹭的综合治理，启动拆迁和安置区建设。
看来康鹭的旧改，的确在跑马加速了。
而其他如五凤、红卫、三滘、东风、龙潭等村，也将在今年完成片策方案编制。
当然了，编制归编制，什么时候报批，什么时候获批都不好说。
唯一有要求报批节点的两个村是五凤和红卫村，会在明年年中前完成片策方案的意见征询工作，并提交区城领会审议。
聊了这么多，其实就是想告诉大家，在开年的广州高质量发展大会上，说要强力推进中心城区城中村改造，不是在画饼。
就像这两天，广州又开了个会，要各区签订2023年广州市城市更新工作责任书，责任到人的压力，可想而知。
而且今年整个广州旧村改造的预计完成固定资产投资983亿元，不花完这笔钱就不算完的架势，旧改想不加快推进都不行。
你看吧，很多之前停滞的旧改，今年都要动起来了。
03
不过你回过头来看海珠的加快旧改的布局，便会发现，无论是沥滘、石溪或者红卫村、康乐、鹭江、五凤，东风、三滘等旧改。
都是围绕海珠“一区、一谷、一圈”三大功能区徐徐展开，打造经济发展新引擎和新的增长极。
|海珠区“一区一谷一圈”发展布局
而旧改的意义，不但是对区域面貌的翻新，更是产业的腾笼换鸟，而这一系列改造下来，最终也会影响区域价值的跃升。
另一方面，旧改也会催生购买力和需求。
这些失去自住房但拿到大笔拆迁款的居民，虽然会等待回迁，但购买自住房也倾向在原地置换。
直观点说，接下来海珠房价的预期，不就有了吗？
其一：要知道，去年海珠的房价，就已经突破9万/平大关，拉开了天河近2万/平的距离。
其实，海珠有着稀缺的江景，既有老城的配套和烟火气，是未来除天河之外，最有期待和想象力的核心主城区。
随着旧改的推进，海珠除了拥有滨江东，琶洲，还会有珠江后航后航道三大豪宅区。
其二：这个区域要说产业，有互联网和人工智能这样的高规格定位，还有成为超级独角兽希音供应体系的快时尚消费；
论地段，这里是广州新中轴经过的南片区，上一次新中轴与珠江交汇是在珠江新城，这一次则是在珠江后航道。
存在老广提升居住品质的稀缺，而相对较高的城市规划，可以打造新的城市景观滨江带，提胜广州门面形象。
这必然是海珠的价值高点，更别说地铁轨道，医疗和教育资源的配置了。
其三：从供应端来看，这两年，海珠每次土拍都会刷新片区价值，广州楼面价 TOP10中，海珠独占5个。
换句话说，单从土地供应端来看，海珠房价其实已经站稳了8-9万+，这也是去年行业最艰难的时刻，海珠土地市场都没有流拍过的原因。
其四：海珠二手置换需求很旺盛，住惯海珠的人，其实并不愿意往外走，内生市场很旺盛。
而新兴的互联网和人工智能产业，包括网红商业，网红打卡点，也让新广愿意来海珠。
说了这么多，其实就是想说，海珠一二手价值够硬。如中海观澔府，也声称要涨价了，目前售价7.4-8.3万/㎡。
而海珠今年可能入市的产品有琶洲南TOD二期、洛溪桥地块、保利客村地块、滨江路地块等，各个都是冲着改善、豪宅来的。
再叠加海珠今年在旧改猛发力催生的购买力与需求等因素，你猜海珠今年的房价，会不会继续干翻天河呢？
我很看好，你呢？
