2023-02-27 21:01:07 来源 : 楼市前线
近期广州旧改的动态，多少让人觉得有点猝不及防。
就比如日前，第一批城中村改造项目集中开工活动启动，17个旧改项目一同动工，声势相当浩大。
不同于前几年各区旧村浩浩荡荡引入合作企业，却甚少传出实质性进展，在经过去年的城市更新政策优化调整之后，旧改“雷声”响了这么久，似乎真要“下雨”了。
(相关资料图)
旧改重点在中心区
日前先集中动工为敬的17个项目，有一个特别亮眼的存在：有着中心区“旧改航母”之称的海珠沥滘项目，今年就计划完成旧村签约清零，并推进50万㎡旧村屋的拆迁。
按照规划，包含沥滘旧村在内的超580公顷沥滘片区，配套有完全中学、高中、九年一贯制学校、小学、幼儿园等18所学校，不少相关用地现状仍是密密麻麻的握手楼。
△沥滘片区航拍
只有加快更新改造的推进步伐，才能释出配套建设用地，更科学、合理利用土地，昔日破旧、无序的城中村变身一座新城，成为广州新中轴、中大创新谷生态谷的一块重要的拼图。
与此同时，片区还将释出相关用地用于建设高端商业、大型综合体等，一改以往小作坊式产业形态，成为区域重要经济增长点。
△沥滘更新改造效果图
除了沥滘，广州的城市更新还将多点发力。
据近日公布的《广州市2023年重点建设项目计划》，今年全市在三旧改造领域的投资额达2300亿元，同比增长超60%。
当然，这其中有部分是已动工项目的续建，比如海珠的沥滘、新市头，天河的小新塘、冼村，越秀的南洋电器厂及周边，白云田心村等中心区项目，占了名单中的多数。
而这些项目，基本都占据着中心区的优质地段，加快推进更新改造，既是提升城市面貌的要求，也是促进区域发展、助力经济增长的重要一环。
△冼村旧改项目
当然，除了中心区的续建项目，其它区域的项目同样值得关注。
比如番禺万博商圈的里仁洞村，计划今年投资2.4亿元用于拆迁、集体物业及村民复建住宅的建设，日前已有冼马彭片区集体物业率先清租开拆。
△里仁洞村冼马彭片区清拆集体物业
你以为广州今年旧改计划就这样而已？远远不止。
事实上，广州年度目标为推进127个城中村改造，黄埔60个位居全市各区首位，紧随其后的南沙、海珠也有超10个项目。
虽然127个项目中，有69个项目今年都是推进前期工作，但市住建局方面透露，这些项目原则上今年要完成片区策划方案批复，下一步经村民表决通过后即可生效实施。
而且，127个项目也并非年度最终计划，各区如有条件成熟且确有必要纳入计划的，也可按程序申请增补，经市城市更新领导小组同意后纳入计划。
由此可见，广州在推进城市更新方面，真的铺了不少路。
产业导入，必选项→加分项
旧村更新改造，往往涉及多方利益的博弈，推进的周期长，对参与的合作企业的综合实力要求也高。
而对于旧改推进的提速，光有官方层面的规划还远远不够，对企业而言，能有相对宽松的政策环境，尤其重要。
早在2020年9月，广州出台《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》，将广州市的城市更新建设范围划分为三个圈层，并明确第一、第二圈层的产业建设量占总建设量的60%、50%以上。
到了去年9月，市规自局颁布《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》，提及将第一、二圈层的产业占比，分别由原来的60%和40%下调至50%和30%，第三圈层则由各区自行制定。
此举被认为是降低项目开发难度、增加企业利润空间，从而提升其推动改造意愿的重要措施。
在今年年初发布的《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》，已不再提及圈层划分及相关产业导入比例的要求，而是改为：
鼓励合作企业导入与改造地块相匹配的产业（非房地产业），承诺引入产业类型、企业行业地位和数量的竞选企业在招商过程中可予以适当加分或者其他条件相同情况下予以优先。
同时，对企业总资产要求也由原来的不低于300亿元，调整为不低于200亿元；且原规定一级资质企业才可参与旧改开发，如今也改为二级资质即可，对社会资本参与旧改吸引力更大。
虽然总体的方向都在降低准入门槛，不过，特殊的项目也有例外。
比如去年12月，在三大圈层产业建设比例下调后、不再提及圈层导入产业比例要求之前，越秀南洋电器厂及周边改造项目仍规定产业占比60%。
△2022年12月公布的南洋电器厂项目控规调整
要知道，项目所在的第一圈层当时要求的产业占比已下调至50%，项目实际要求并未随之下调，指标要求仍较严格。
改造模式，不再独沽一味
说到旧改，不得不顺带提一下土地招拍挂。
一直以来，部分土地的拍卖本身也源自旧改，主要是由政府收储旧厂房地块而来。如今这种操作也开始出现在旧村庄了。
当小前线看到今年第一批集中供应宅地时，怎么感觉增城宁西街沙宁路东侧地块红线范围似曾相识？
果然，该地块实际上就是2月中旬，官方公布基础数据调查成果的的湖中村竹山、社排片区旧改项目，位置、轮廓一模一样。
其实在本月初，市规自局发布的《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》（公开征求意见稿）就提到：
旧村庄改造可结合实际情况采用政府收储、合作改造、自主改造等多种模式，多措并举促进区域品质连片提升。
和以往旧改项目普遍引入房地产企业合作改造的模式不同，政府收储模式中政府属于主导角色，负责村民住宅和村集体物业复建安置补偿。
这种模式之下，村集体经济组织不参与土地出让收益分成，后续基本再无与村集体相关事宜，推进效率较高。
不过，这种模式也并非所有项目适用，尤其对于体量大、地段优质的城中村项目，因地制宜制定合适的片区策划方案，更新改造才能更加稳步推进，充分发挥土地价值。
