2023-04-16 11:58:10 来源 : 克而瑞湖南区域
引言
3月宏观经济面向好，地级市新房市场延续2月复苏之势，供求环比齐升。供应环比上涨，但仍低于去年同期。成交端延续上升之势，新房量价齐涨。地州市品牌房企集中高，其中，TOP10房企排行前三品牌房企占比较大。
(资料图片仅供参考)
政策市场
01
中央明确“稳支柱、防风险、惠民生”的工作主线
地方宽松性政策持续加码
2023年 3 月，我国房地产政策环境持续宽松。中央层面，两会政府工作报告提出，有效防范化解头部房企风险，促进房地产业平稳健康发展，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求；住建部部长倪虹提出， 2023 年住房和城乡建设工作将从稳支柱、防风险、惠民生三个方面展开，并表示对房地产企稳回升充满信心；中国人民银行副行长、国家 外汇局局长潘功胜表示，下一阶段，将坚持“房住不炒”定位，支持刚性和改善性住房需求，支持新市民住房需求，支持租购并举的住房市场发展，完善房地产金融基础性制度和宏观审慎管理制度，推动房地产业向新发展模式平稳过渡等。
地方层面，本月地方出台房地产调控政62 条，较上月小幅增加。其中，宽松性政策 56 条，中性政策 3 条，紧缩性政策 3 条。从政策发布主体来看，除三四线城市宽松性政策持续加码外，多个重要二线城市房地产“四限”政策再次松绑，如常州住房限售全面取消、无锡缩小限购区域范围、沈阳优化限购区域等；从政策内容来看，宽松性 举措主要包括优化“四限”、发放购房财税补贴、加强住房公积金政策支持、保障房企合理融资需求、优化房企预售监管等，紧缩性政策主要集中在住房租赁市场规范和资金监管。
02
湖南政策：长沙限售政策被叫停
望城区教育并轨
3月初，网传长沙已对住房限售政策做出调整，由原来的“不动产权证满4年方可上市交易”，调整为“网签满4年即可出售”。长沙市不动产登记中心工作人员透露，“具体政策于3月初开始执行，但由于政策刚调整，系统需要细化，如需过户还需要过几天才能办理。”
然而到3月中上旬，上述政策被紧急叫停，具体的原因和能否恢复待定。从近期官方回复来看，表示“网签4年可售”暂未执行。多个二手房交易平台也已下架相关房源。
长沙是从2018年开始限售政策，2016年新房成交高峰期的房源已于2022年进入二手房交易周期，但受市场信心影响，并未有挂牌暴增的情况。本次缩减周期下影响的新房房源，叠加信心转好，挂牌价上行，短期内二手挂牌再度上行，冲击新房刚需市场。
事实上，3月网传限售放松后二手房挂牌量比2月只多不少，市场波动过大，可能也是引起政策叫停的原因。但在中央房住不炒的大框架下，扩大内需，支持刚需、改善住房需求，也预示着因城施策仍然有放松空间。
3月24日，望城区与内五区中招并轨，有利于实现教育平衡，提高望城区教育质量，对片区楼市也有一定利好作用。
土地市场
01
整体市场：地级市土地市场热度回升
成交量价齐涨
3月全省土地市场热度回升，成交量价齐涨，但仍处历史低位。全省新增经营性用地共计104宗，总建面129.4万方，同比去年上涨2%，主力集中岳阳和郴州。成交仅32宗，总建面111.84万方，土地成交量同环比双升，同比去年同期增长108%。张家界、株洲、永州等5个地级市3月无土地成交，全省流拍30宗，流拍率39%。怀化、邵阳、郴州流拍走高。
分土地属性来看，3月商办供地占比大幅缩减，商住地占比提升；成交端，商办用地成交集中，占比超过五成，纯住宅用地成交占比三成左右。商办用地成交集中于常德和衡阳。
分城市来看，3月张家界、益阳和湘西无新增土地，岳阳、郴州和衡阳供应同比增幅较大。监测13个地级市土地市场，土地合计供应同比上涨2%，环比下跌41%。土地成交111.83万方，环涨47%，同比上涨108%。其中，张家界、株洲、永州等五个城市本月无土地成交。岳阳土地成交同环比齐升。郴州、湘西和邵阳土地成交环比有较大涨幅。地级市土地市场缓慢回温。
成交楼面地价方面，3月常德土地市场受商办用地高价影响，出现较大涨幅。其他地州市仍楼板价仍维持低位运行。
湖南省十三个地级城市土地供求价同环比
02
分城市供求：多城市主城区无供求
常德经营性用地零供求
3月主城区（鼎城区、武陵区）无经营性用地供求。
株洲、湘潭、益阳、岳阳、衡阳、邵阳......(略)
新房市场
01
整体市场：地级市新房供应触底回升
成交持续增长
3月地级市新房市场延续2月复苏之势，供求环比齐升。“金三”来临，地级市供应缓慢回升。供应环比大涨，但仍低于去年同期。成交端延续上升之势，新房量价齐涨。地级市存量小幅下滑。
3月地级市住宅供应主力集中岳阳，新增18.4万方供应量，同环比上涨。成交端，多城市市场需求持续回暖，较去年同期有较大增幅。其中，岳阳商品住宅成交量位于地级市之首，湘潭本月成交涨幅最大。
02
分城市供求比：各城市持续供不应求
以消耗库存为主
3月重点城市整体供求比为0.4，地级市供应量触底回升，但集中度高，岳阳新增供应涨幅较大。成交端，市场延续回暖之势，多城市成交同环比均上涨。其中，地级市中岳阳市场表现突出，单城市供求大涨，市场回温明显，某品牌房企以价换量，集中网签。
03
分城市价格对比：
品牌房企热销，多城市均价上行
3月地级市住宅均价分化明显，岳阳、株洲和常德均价位居地级市高位。其中，岳阳和益阳住宅均价本月出现加大下滑。岳阳市场受某品牌房企以价换量，集中网签影响，市场均价环比下跌2%。
衡阳、株洲、常德和湘潭本月均价稳步上涨。衡阳本土企业融大置业多项目高量高价，拉动市场量价齐升，月度成交均价环涨7%，涨幅最大。其次为株洲，品牌房企热销，拉动均价上行，环涨5%。
04
分城市库存对比：
供应短缺，需求增长，市场存量加速去化
监测重点地级市，除岳阳供应大幅增长以外，其他城市仍维持低位运行。市场供应持续短缺，需求延续回暖之势，加速增长，各城市存量进一步缩减。其中，常德存量跌幅最大，环比下跌10%；岳阳成交流速较快，存量去化周期环比缩短1.5个月。
05
分城市供求量价：
各地级市成交普涨，品牌房企集中度高
株洲：成交量维持高位运行，住宅均价低位回升
本月株洲主城区商品住宅成交量跌价涨，成交量维持10万方以上高位值。住宅均价低位回升，环涨5%。市场成交集中度高，TOP10企业成交金额占比接近70%。
常德、湘潭、益阳、岳阳......(略)
06
重点地级市普宅结构分析
成交产品面积段上移，
首改占比扩大，总价段下移
3月成交面积段套数占比变化……（略）
3月成交总价段套数占比变化……（略）
房企排行
2023年3月湖南可对比城市来看，地州市品牌房企集中高。其中，TOP10房企排行前三品牌房企占比较大。除郴州外，各地州市企业排行总金额普涨，涨幅最大为岳阳。
市场总结
政策市场
3 月，我国房地产政策环境持续宽松。中央层面，两会政府工作报告提出，有效防范化解头部房企风险，促进房地产业平稳健康发展，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求。地方层面，宽松性举措主要包括优化“四限”、发放购房财税补贴、加强住房公积金政策支持、保障房企合理融资需求、优化房企预售监管等。长沙望城区与内五区中招并轨，有利于实现教育平衡，提高望城区教育质量，对片区楼市也有一定利好作用。当前长沙房地产市场基本面朝着健康方向推进，购房信心总体在恢复，未来仍需温和政策给与市场新支持，确保复苏的可持续性。
土地市场
3月全省地州市土地市场热度回升，成交量价齐涨，但仍处历史低位。土地成交以商办用地为主，涉宅用地缩减。岳阳土地市场供求大涨，热度回升。
新房市场
3月地级市新房市场延续2月复苏之势，供求环比齐升。“金三”来临，地级市供应缓慢回升。供应环比大涨，但仍低于去年同期。成交端延续上升之势，新房量价齐涨。地州市品牌房企集中高。其中，TOP10房企排行前三品牌房企占比较大。
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