2023-04-03 23:09:51 来源 : 房地产导刊
导读：布局“品质时代”，从战略定力、财务安全、全生命周期服务以及组织架构优势，看保利发展的“韧性”与“生命力”。
在经历行业底层发展逻辑重构后，房地产进入全新的发展时代。
近日，保利发展发布2022年报，数据令人惊喜：
(资料图)
交付规模创新高，实现签约金额4573.01亿元，销售规模跃至行业第二；
市占率3.7%，连续7年增长；
直接融资平均成本仅2.88%
面对逆市佳绩，不少人关心“保利发展做对了什么？”
成功者的经验与预判，往往对行业后续发展有着深刻的启发。
在不久前发布的《保利2022-2023房地产行业白皮书》（以下简称《白皮书》）中，保利发展旗帜鲜明地提出，“商品房开发已从峰值时代向品质时代过渡。”
通过连续七年发布《白皮书》，保利发展对行业的发展作出过许多前瞻性研判，提出不少新思考，也提供了有价值的方向性指引。
而在3月31日投资者大会上，保利发展党委书记、董事长刘平也指出，中国房地产市场化25年，现在已进入高质量发展的品质时代。
细读保利发展2022年年报和全新发布的《白皮书》，不难发现它早已敏锐地捕捉到 “品质时代”的新机遇——市场进入买方时代，客户在房屋品质、功能、环境、配套和服务等方面仍存在诸多改善诉求。
如何更好地发现并满足这些需求，将是房企接下来要解决的重大课题。
那么，作为行业龙头的保利发展，又是如何布局“品质时代”的呢？
01
品质时代 ，保持战略定力
“聚焦”和“深耕”构筑护城河
在“品质时代”中谋求高质量发展,意味着彻底告别粗放式增长，提高对行业发展动态变化的把握，以更加突出的战略定力与更加精准的投资策略，实现“聚焦”与“深耕”。
对于保利发展而言，长期坚持聚焦核心的战略布局正是其核心竞争力之一。
年报显示，2022年保利发展全年新拓展金额达1613亿元，充分展示其投资定力。而保利发展的投资布局有着清晰的脉络：坚持聚焦“核心城市+城市群”，深耕国家重点发展区域，主要核心城市拓展金额占比98%。这正是保利发展对“品质”的坚持，也是它对市场由“量”转“质”的精准判断。
总价在平均数之下的成交套数占比
（数据来源：保利发展研究团队、克而瑞数据库 图源：保利发展控股）
特别值得注意的是，2022年下半年，保利发展新拓展金额达到了1007亿元，占全年62%。这是在它对重点城市的充分研判基础上，对供地节奏的精确踏准，进而牢牢抓住了去年下半年行业存在土地市场竞争环境改善、供地量增加、竞争度减弱的机会，加大布局力度。在未来市场逐步企稳的过程中，保利发展在土地市场低迷时获得的优质土储，有望增强其在复苏时的供货能力，率先受益市场回稳。
事实证明，保利发展对行业发展趋势的把握极具前瞻性和精准度，它长期坚持深耕核心城市的战略以及对行业机会的深刻把握收获了丰厚的回报。
年报数据显示，2022年保利发展实现签约金额4573.01亿元，销售规模升至行业第二，市占率连续七年稳步提升；交付规模创历史新高，客户满意度达85%。
其中，主要核心城市销售贡献为86%，同比提升8个百分点；珠三角、长三角签约销售占比56%，同比提升3个百分点。据统计，保利发展在26个城市销售排名第一，51个城市排名前三。
客观地看，在2022年市场普遍低迷的情况下，保利发展能在销售市场上取得如此佳绩，很大程度上要归功于保利发展在城市深耕上构筑的护城河优势。
由此可见，在“品质时代”，选对投资策略，坐拥核心城市的房企，已经成功了一大半。
02
资产负债结构优化，融资渠道持续畅通
财务安全为高质量发展保驾护航
迈入“品质时代”，标志着房企告别“三高”模式，坚定去杠杆，探索新发展模式。为房企高质量发展保驾护航的，正是充沛的现金流、合理的债务期限结构以及优越的融资成本。
积极降低负债化解风险，是当下房企的重要任务。良好的资产负债结构，也是房企稳健经营和自身实力的体现。在这方面，保利发展表现相当优秀。
“品质时代”，保利发展以高质量发展引领新格局
数据显示，2022年保利发展回笼金额4271亿元，回笼率93.4%；其货币资金1765亿元，占总资产的比重连续保持高位；经营性活动现金流量净额连续5年为正，现金流管理成果非常突出。在这样的基础上，公司的经营弹性空间充裕。保利发展表示，公司做好了“随时捕捉市场机会的准备”。
早于国家提出三道红线之前，保利发展就已经用近乎严苛的财务安全线严格自律，连续多年自觉保持绿档。
当前其一年内到期的有息负债占比21%，较上一年度进一步优化。债务期限结构合理，抗风险能力极高。
从融资成本来看，保利发展优势明显。2022年，保利发展发行的公司债、中票发行利率多次为同期同行最低，平均融资成本仅2.9%。截至2022年末，保利发展有息负债规模为3813亿元，综合融资成本3.92%，较去年末下降54个基点。
以上数据传递出三大信号，第一，保利发展的财务状况相当健康；第二，现金充足，持有1765亿元，与各种财务风险基本绝缘；第三，融资成本与行业相比，相对较低，优势凸显。
03
从“有房住”到“住好房”
提供全生命周期服务 回应高质量发展需求
保利发展在今年的《白皮书》中指出，人民群众对住房功能的需求正从满足基本居住，转为满足高品质生活需要，对居住空间、社区环境和配套服务提出更高要求。
住房梯级消费体系（图源：保利发展控股）
说白了，房企在“品质时代”的机遇，就是深挖从“有房住”到“住好房”的过程中，还有哪些需求未被满足？
在这方面，保利发展用它的经验告诉行业，深挖新需求，意味着坚持以客户为中心，坚持人民至上，持续升级产品体系，打造老百姓买得起的好房子，为客户提供多样化全生命周期的服务，不断满足客户从“住得上”到“住得好”的需求升级，真正“让美好生活更美好”。
保利发展是如何让“住得好”具象化的呢？
通过五个专项提升行动，保利发展全流程夯强高质量“产品力”：在案场、签约、工地开放日、交付、半年回头看等环节都采集了客户反馈数据，生成品质体检报告，针对性实施提升行动，拉通地产与物业，实实在在地全方位提升产品和服务质量，让客户切身体验得到全新升级。
保利物业在芜湖项目上积极实践“全国品质进阶行动”，落实“三心三线”12个关键服务场景
与此同时，作为高质量发展的房企，保利发展已实现从“重开发”、“重销售”向“重运营”、“重体验”转变。
旗下保利物业的成功正是深挖“品质时代”新需求的最佳例子。
突破社区围墙的限制，打破服务的边界，保利物业的服务从“社区”走向“社会”，由“业主”走向“居民”，覆盖住宅、商业、城镇景区、行政机关、产业园等多元业态。
广州琶洲会展区
在做出不俗的社会效应的同时，保利物业在业绩上也相当优秀——截至2022年年底，实现了136.9亿元的收入，同比增长达26.9%，毛利同比上升27.8%。
由此可见，“品质时代”，更需要房企切实践行人本主义的发展观， 正如保利发展控股集团董事长刘平所说：“进入了高质量发展的‘品质时代’，我们在自己的产品品质方面，怎么做好房子、好服务、打造好生活，以央企的高度责任感，一年一个台阶，打造“保利”大品牌，真正给广大的业主提供一个高端、高质、高品的品牌形象。”
“三十而立”，保利发展积极与国家发展同频、与时代进步共振、与美好生活同行，竭力推动行业高质量发展并为人民打造触手可及的美好的生活。
04
三十年沉淀底蕴，强劲穿越长周期
组织架构优势凸显 护航企业发展行稳致远
“品质时代”的“高质量答卷”要靠“特别能战斗”的队伍书写。
保利发展党委书记、董事长刘平曾经指出，“最核心的还是这些年我们形成的独特的优势，更多的是我们优秀的企业文化和底蕴。这种底蕴是经过几代人的努力形成的。”
作为践行长期主义的引领者，保利发展不仅拥有稳固且又自我创新与突破的组织架构，也拥有一支能深刻理解行业发展规律且坚定持续贯彻其发展理念的管理团队。
保利发展是TOP5房企中唯一保持“总部-各区域子公司”两级管控架构的千亿级央企，高度扁平化的组织架构实现了效率最大化：总部通过地产管理中心对旗下一级地产子公司进行统筹管控，覆盖开发、营销、运营、工程、成本等项目全流程，以提升快速响应市场的能力。同时，为了平衡差异以及进一步增强核心竞争力，保利发展创造性地提出了共享中心，成立广东、华东区域共享中心筹备工作组。
自2019年以来，保利发展通过采取领导亲下一线打样、子公司高管提拔、人员横向交流等多种方式，持续加强人才梯队建设与提高管理效率，以充分发挥专业主义引领作用，同时，积极推动“干部年轻化”，为企业补充活力。据了解，2022年初，保利发展任命的13位分公司总经理中，有11位为80后年轻干部。
去年的优异战绩也证明了组织机构调整的显著成果。
随着“品质时代”的到来，保利发展又完成新一轮人事及组织架构调整。包括新设立10个专务类岗位，地产平台公司董事长任命数量增加至22位，总部3位副总经理直接担任华东、华南区域子公司董事长等。
总部统筹、扁平高效、“能上能下”、干部年轻，让保利发展形成了强大的团队凝聚力以及拼搏奋进、团结协作的企业文化，这也成为它永葆品牌生命活力、形成穿越周期的核心竞争力、持续实现高质量发展的核心之一。
结语
一直以来，保利发展高水平的战略性判断，极具参考意义。
保利发展不久前在《白皮书》中表示，当前，房地产行业正处在由“规模扩张”转向“高质量发展” 的关键时期。房企需要保持“质的有效提升和量的合理增长”，持续提高精益管理能力，全面升级和优化开发模式。
回首保利发展走过的路，我们看到的是在30 年稳步增长的背后，一代又一代保利人的坚守与创新、拼搏和努力，形成持续迭代、不断进步的优秀经营管理体系；一代又一代保利人不断挑战，拓展优质产品的上限、打破服务的边界，让保利发展的美好，惠及更多的人。这正是高质量发展应有的题中之义。
未来，保利发展仍将如其董事长刘平所言：“坚定韧性发展的信心，保持战略定力，坚定保国利民与为人民美好生活服务的初心，积厚成器，迈向卓越。”
如今，全新的“品质时代”已然到来，保利发展这个穿越周期的稳健跑手将如何在新发展模式下不断实现自我超越，值得我们持续关注。
--THE END--
本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞
本刊文章及图片未经许可不得转载/本刊发表文字、图片作品并不代表本刊立场观点/部分采用稿件因故无法联系作者，如有侵权请移步后台联系删除。
