2023-04-03 20:06:48 来源 : 厦门地产资讯
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前言
闽南乃至福建市场在二月均迎来了一波明显的回暖行情，“小阳春”成为了许多城市一季度的关键词。大泉州市场2月的到访量也有所增加，但市场需求端活跃度的提升并未带来数据层面的大幅上涨，反之“供求失衡”的矛盾显得更为突出。
【资料图】
大泉州榜单
泉州市区榜单
榜单数据说明
1.权益榜数据口径：是以企业股权占比为口径，即：若某项目为多家房企合作，则该项目的业绩按照股权占比计入相应企业；
2.操盘榜数据口径：是以企业操盘为口径，即若某项目为多家房企合作开发，则该项目的业绩仅归入操盘企业；
3.全口径榜数据口径：指企业集团连同合营公司及联营公司所有项目业绩的累计值，不考虑权益和操盘，不包含代建；
4.大泉州区域范畴：泉州市区、晋江、石狮、安溪、南安；
5.泉州市区区域范畴：泉州主城区6区（丰泽、鲤城、洛江、泉港、经济开发、台商投资）；
6.项目属性：企业榜统计数据为商品房数据，包含商品住宅、商业、办公、车位/车库等所有在售物业类型；项目榜统计数据为商品住宅备案数据，包含普通住宅及别墅；
7.数据来源：涉及销售金额及销售面积均为签约备案数据，剔除退房数据；
8.统计时间：2023年1月1日-3月31日。
榜单解读
▶2023年一季度大泉州市场商品住宅供应53.65万㎡，同比下降8.54%，环比下降56.10%；
▶商品住宅成交83.29万㎡，同比下降20.16%，环比下降9.26%；
▶成交均价10777元/㎡，同比上涨6.91%，环比下降15.69%；
▶成交金额89.76亿元，同比下跌14.64%，环比下跌23.05%。
01
供需错配明显，制约楼市上升步伐
2023年一季度大泉州仅供应53.65万㎡商品住宅，位居近十年的季度供应谷底，甚至远低于市场低迷的2022年的季度平均值97.53万㎡。一季度商品住宅成交83.29万㎡，供求比仅为0.61，供应严重不足，尤其是主力城市如泉州、晋江的核心区域供应不足的情况更为明显，严重制约了市场需求的释放与成交数据的提升，期待中的“小阳春”未能真正出现。
分月度看，成交量在2022年年末节点性冲刺之后，在1月份迎来了阶段性的下滑，热点项目少、优惠活动较为常规、鲜有额外的返乡折扣等，使得市场整体表现平淡。
2月尤其是中下旬，春节前压抑的购房需求集中涌现，市场需求端活跃度有着明显的提升，各主力在售项目来访量有所增加，但受制于供应不足，最终2月成交数据提升有限。
3月市场需求端小幅下调，加之供应持续下行，月均供应仅9.58万㎡，供求比降至0.31，导致成交量快速下滑，市场重回供求低位。
02
优质项目受到追捧，市占率位居高位
从本季度的上榜项目也不难看出，市场对于优质项目的追捧。
一季度大泉州商品住宅成交冠军龙湖华越盛天御湖境，成交金额18.56亿元，远超第二位202.3%，占据了全市20.7%的成交份额。
改善型项目御湖境普通住宅一季度成交均价15979元/㎡，远超晋江普通住宅均价13794元/㎡，且主力供应集中于大户型，置业门槛相对较高，但依旧凭借晋江热点区域长时间无新房在售，市场供不应求的助推取得了优异的去化，仅一盘占据了晋江市一季度商品住宅市场57.9%的成交金额。
03
联合开发增多，导致权益榜总额下探明显
去年一季度由于疫情的突袭，大泉州市场成交总量也同样位居低位，与去年相比本季度大泉州全口径上榜房企总成交额小幅提升1.8%、操盘榜总成交额小幅下降4.7%、权益榜总成交额大幅下跌17.3%。
全口径及操盘榜上榜房企总金额变动不大，权益榜下跌较为明显，可见今年房企合作开发项目明显增多。如大泉州销冠龙湖华越盛天御湖境由龙湖、华越、盛天合作开发，亚军南安建发缦云由建发、弘桥、南安能源工贸联合开发….金额排名前十的项目中有约四成为联合开发。
04
冠亚军领先优势明显，排行榜中下游竞争胶着
一季度大泉州榜单冠亚军优势较为明显，从第三名开始位次之争则显得十分胶着。
龙湖集团本季度表现突出，位居大泉州操盘榜、全口径榜及权益金额榜冠军，项目目前在泉主力在售的项目仅有龙湖华越盛天御湖境，御湖境于今年1月30日首开入市，一季度共出售7.02万㎡、10.90亿元，为龙湖贡献了98.6%的业绩。
近一年由于供地影响晋江核心区域在售优质项目极少，御湖境凭借良好的品牌与区位优势，还将继续吸纳晋江改善型客群。虽龙湖目前在大泉州无其余土储与主力项目，但御湖境还有近20万㎡的可售货量，为龙湖在晋江的持续发展提供了良好的助力。
建发房产本季度位居大泉州权益面积榜冠军、市区权益金额榜冠军。目前建发在大泉州有多个项目热销，其中有位居一季度大泉州商品住宅成交项目金额榜亚军的南安建发缦云、第十三名的水头建发映月和第十五名的官桥建发和玺，和位居泉州市区商品住宅成交金额榜冠军的建发和著。热销项目多点开花，是建发在大泉州排名快速提升且稳居前列的主要原因。
目前建发的主力在售项目，如南安建发缦云和台商区建发和著等，所剩货量均已不多，目前主要待入市项目仅有市区桥南的建发养云。建发持续深耕大泉州意愿较强，为补充货值今年在土地市场上的表现将更加活跃。
弘桥集团位居大泉州全口径榜季军，合作开发项目南安建发缦云为企业贡献了85%的全口径业绩；
金辉集团位居大泉州操盘面积榜、权益面积榜季军，石狮金辉城为主力成交项目；
保利发展夺得大泉州操盘金额榜季军，主力项目为去年年末入市热销的保利隆恩和光尘樾与保利莲花锦上两项目。其中保利隆恩和光尘樾凭借一二手倒挂与学区资源，在区域内难觅竞品；而保利莲花锦上位于南浦山新片区，规划配套完善、学区优越。
鼎盛置业强势回归夺得一季度大泉州权益金额榜季军，主力贡献项目为石狮市宝盖板块的鼎盛天颐。
结语
一季度泉州市区、晋江等主力成交城市供需错配或者说优质项目供应短缺已经愈加明显，从一季度的土地供应来看，这种情况短期内恐难以缓解。
一季度虽历来为传统供地淡季，但今年一季度大泉州土地市场表现尤为冷清。仅成交了一幅南安地块。
从目前已出年度供地计划的晋江来看，优质地块总量较2022年有所增加，但受地块出让到项目出售时间的影响，至少半年内晋江难以形成有效的补充。
而泉州市区迄今为止尚未出地，也未有供地计划出台，同样难以补足二级市场的需求缺口。故二季度，大泉州市场预计还将继续维持低位运行的态势。
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