2023-04-03 19:53:29 来源 : 四海为家好房甄选
“9宗涉宅土地全部成交，2宗地块溢价成交，其中1宗地块触顶摇号”，3月土拍取得这样的成绩，在近两年西安土地市场上，也算是罕见的好成绩。
(相关资料图)
土拍市场热闹，但购房者可不能只看热闹。回顾一番，能发现在市场出现回暖、土地出让规则变化之下，这一轮土拍，透露了不少楼市的变化。
而这些变化，值得购房者关注。
9宗住宅用地挂牌
分布在5个区域
整体来看，3月西安土拍市场还是有一定的热度，出现了今年的首次摇号、也出现了溢价拿地的情况。
就土地挂牌信息显示，3月目前主城区已经成功挂牌9宗涉及住宅性质的土地。
而这9宗已经成功挂牌的土地主要分布在5个区域内。
其中单宗土地面积较大的地块分别是龙湖摘得浐灞约120亩地块和首宗摇号土地也就是保利摇中的位于丝路软件城约118亩住宅用地。其余地块面积相对较小，最小地块面积仅约19亩。
除了地块面积之外，就楼面价来看，除了浐灞两宗地块因为暂时没有记录安置费用，折合楼面价相对较低外，港务区、高新区的土地楼面价都有越演越猛之势。而这也意味着，接下来两个区域无论是产品亦或者是房价，都将有更进一步的增长。
也需要购房者们及时关注土地市场变化导致的楼盘产品和价格变化，根据市场变化调整购房计划，当区域房价超过预算时，可以不必纠结在一个区域硬磕。
适当放大选择区域更有助于快速进行优质房源选择，而当区域房价即将因为产品变化而升高时，此时有需求建议尽快上车，把握价值攀升前期的机会。
这3宗已成交地块
建议重点关注
回到已经成交的土地来看，有这3宗地块，值得购房者们重点关注，这些地块的成交不仅说明了区域发展的方向，同时对于后期选择地块周边住宅置业的朋友来讲，也具有一定的价值参考意义。
丨2023年首宗摇号地块，对市场有怎样的影响？
被保利摘得的GX3-36-14地块作为今年首宗摇号地块，引起很多人的兴趣。
根据前期公示的土地信息来看，这宗地优势相当明显。
首先，这宗地块面积约118亩左右，是目前丝路软件城少有的超百亩大体量住宅用地。
比周边中海天谷时代、隆基泰和云玺领峯等多个项目面积都大，对比周边在售项目中，目前仅有西派樘樾、天谷雅舍、保利天汇等个别几个项目。
丨GX3-36-14地块区位图
大体量地块的大社区，一方面意味着后期能够形成更好的生活居住圈，另一方面能够拿下如此大体量的地块，也侧面说明了房企的实力。
此外，大体量小区未来交付后，入住人口也会有大量的增加，这也反推着区域生活配套与资源的加快落地，从而助推区域的进一步发展。
其次从未来社区舒适度方面来看，周边在售的中海天谷时代、西派樘樾以及稍远一点的保利天汇地块容积率均在2.8，而这宗地块仅有2.5的容积率，意味着后续的住宅舒适度更高。
从前期地块规划的公示信息来看，建筑高度不大于80米，从数据也能分析出未来大概率会打造成不超过26层的大平层住宅社区。
虽然目前还尚不知晓地块将会做成什么样的产品，但从“保利品牌+容积率2.5+配套齐备”来看，地块的产品在未来区域内大概率处于“对手很少”的态势。
而回到目前，保利摘得的GX3-36-14地块所建立起来的价格势能需要购房者关注，因为这样的楼面价所支撑起来的区域价格，很容易就转化成丝路软件城的销售动能。
在本身区域“资源、配套、产品、产业”优势具优的背景下，新地块所带来的楼面价将接下来发挥区域“预期”带动作用，带动周边楼盘销售。
丨丝路软件城效果图
虽然从目前来看，新房限价虽依然是铁板不可打破，但这样的价格所带来的“价格预期”将直接作用在区域二手房市场，为区域二手房价值和价格托底，随着持有过程中区域配套的持续完善，产品保值和增值性会明显展示出来。
对于购房者，我们的建议是有需求可以购入，但完全没必要因为区域土拍楼面价走高而将需求前置。
从目前区域的意向登记热度来看，相对保持平稳，因此仔细挑选更适合自己的产品做出选择，但对于部分性价比较高的楼盘，还是要保持关注动态，有适合自己的就及时登记为好。
丨港务区GW2-14-10地块，港务区房价明了！
作为新规后首宗成交地块，港务区地籍编号GW1-15-7的地块最终被龙翔控股集团摘得，同时它的摘地也让区域房价迎来新走向。
这宗土地之所以值得关注，一方面是地块所处的位置，是港务区奥体板块内稀缺的住宅用地；另一方面则在于地块的价格，楼面地价7730.20元/㎡在现阶段整个国际港务区内是排名第三高的价格。
丨GW1-15-7地块区位图
现阶段来看，在2022年12月28日成交的山东健康GW1-15-4地块，为港务区地王，楼面价8175元/㎡，该地块案名已出，为山东健康弘泰·颐悦府；
2022年9月1日成交的西安港实业GW2-14-10地块，楼面价7769元/㎡。
而龙翔1月摘得GW1-15-5地块的楼面价也在7698元/㎡，两宗住宅用地均地处奥体北部片区，后续也能够预见，龙翔在奥城珑樾府之后，将开启港务以北的发展。
丨国际港务区实景图
能够发现，港务北区域内，名校签约落地、交通完善、医疗资源入驻，已然成为区域价值转变的最核心推动力。优质生活资源的落地，更有助于参与新区产业发展的各类人群安心扎根，孩子的入学又带动大量的周边人群在这里工作、生活、居住。
相对的在这样的市场发展之下，港务区的置业价格也有所攀升，从1.3万+元/㎡发展到1.7万+元/㎡甚至更高。整体来看，接下来随着港务区地价持续走高，以及住宅产品品质的不断进阶，房价将只高不低。
这是一个预期的转变，从地块周边区域来看，目前楼面价基本保持在7700元/㎡以上，按照常态未来销售价基本保持在1.8万/㎡以上。
这是一个很明显的价格变化，可以说，港务区奥体核心板块的核心区已经基本摆脱“刚需天堂”的身份标签。
丨未央区3宗地意外托底？更多的还是购房者和房企的选择！
而除了上述几宗地块外，未央区团结村板块在31日下午完拍的3宗住宅用地最终均由西安城市发展更新建设有限公司（西安城市发展（集团）有限公司）底价摘得。
从地块位置来看，规划相对完善，再加上一定程度上来讲拥有“未央区更新+北跨”的利好加持，未来片区增值空间较大。
但为何还会托底成交？主要还是由于片区处于更新阶段，发展和界面仍在起步阶段，整体待开发建设规模大，购房者特别是自住性购房者对于区域的选择目前稍低。
丨团结村片区规划图
不过随着后续城市更新推进下，这个目前主城区内拥有最大可连片开发净地的未央区团结村板块，也将会成为下一个置业热点。
可以发现，能发现房企的拿地积极性，除了资金状况外，和区域产业、人口、配套甚至新房供应等因素相关。
而这给购房者们也提供了一个参考，接下来热度较高的土地所在区域，也是购房可以重点关注的区域，未来或许有较高的置业价值。
市场信号
热度变高，民企入场
回到今天的主题，从近期的土拍市场表现来看，在各类政策的支持、纾困以及助力之下，土地市场的热度有了一定恢复，虽然依然不及2年前的土地市场，但也明显能够发现三个有意思的变化：
01
热度回归
无论是土拍的摇号还是去年流拍今年溢价拿地，都说明了土地市场的热度开始回归。
相比去年首批集中供地后，多宗土地的流拍，今年土拍大戏刚刚拉开帷幕，就有地块引发争抢，自然给接下来的土地市场开了个好头。
尤其需要注意的是，在土拍规则变化，不再采取集中供地模式并对宗地的关联地块信息进行公示后，土地的价值被更更清晰的呈现出来，并且房企们也有更加充足的时间准备是否摘地，让拿地也更有把握。
02
民企开始入场
回顾本轮土拍，相较于2022年国企、央企、地方平台公司为拿地主角的剧情不同，今年的土拍中，随着市场复苏、政策利好、融资渠道回暖的助推下，不少民营房企也开始恢复拿地动作，例如这一次的龙湖、龙翔、惠尔，也都在土拍中有土地入袋。
而这样的动作，不仅仅是对市场复苏的肯定，也是一次很好的“免费广告”效应，除了有稳定资金实力之外，也是对市场接下来发展的看好，如果未来产品不错，不妨也可以关注一番。
而接下来，从71宗待拍土地来看，尚有50余宗等拍。而接下来，很有可能会有更多民企频繁出现在“土地市场”。
03
房企拿地给购房者新参考。
整体来看，在大环境的变化下，如今房企拿地的情绪更加理性化，重点还是围绕着土地本身的价值和区域未来的价值，就例如3月的土拍：热度集中较高且房企关注度较高的土地依旧是发展价值较高、配套完善的优质片区内。
而这样的拿地方式，也相当于给购房者一个新的买房参考，接下来特别是自住购房者，买房更应以稳为主，周边配套齐全、地段优质的楼盘，才是更值得关注的！
