2023-03-15 08:16:13 来源 : 明源地产研究
正文前，明源君有话先说：
(资料图片仅供参考)
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近两年，地产行业经历了一场剧烈的洗牌。很多千亿巨头遭遇业绩滑坡，还有一部分暴雷出险濒临出局。
目之所及，哀鸿遍野。
但在这行业最黯淡的时刻，也有一些发光者。其中既有地产国央企，也不乏优秀民企及外资企业。他们不仅守住了业绩，还加码投资力度，形成地产行业一股逆流而上的坚实力量。
这些房企都有谁？他们又凭什么坚挺？明源君梳理各类数据后，做出了以下总结——
仍然坚挺的三类地产民企
这两年，百强民企阵营发生了翻天覆地般的变化，由于现金流吃紧，绝大部分的民企都在收缩战略，减少或停止拿地，同时采取区域合并措施，缩小投资力度。
可以说，这两年在投资及销售上没有减半的民企，已经领先了至少50%的同行；还逆势上升的民企，则是凤毛麟角。从机构的统计数据来看，这两年确实存在极少数仍保持在上升通道的佼佼者。
第一类，“背靠大树”的地产民企
例如，伟星房产。这家低调的房企，2022年公司拿地20宗，拿地金额达到243亿元；近两年总计在长三角拿了39块地，投资金额达到460多亿元。
销售方面的增速也是领跑众多同行。据克而瑞数据，2022年伟星房产实现权益销售额323.6亿元，同比增长18.19%。仅合肥一个城市，权益销售额就达到109.98亿元。
对于这家房企，很多人可能还比较陌生。但提起它的母公司伟星集团，可能要耳熟得多。伟星集团是一家大型的综合型企业，拥有服装辅料、新型建材、光学制品、金融投资等产业，旗下拥有两家上市公司，其中，伟星股份是辅料行业的龙头，主要生产纽扣、拉链等产品；伟星新材则是管材龙头，主要生产给排水PPR管。
行业内，这应该算是比较典型的一类房企——背靠强大的非地产母公司，在地产领域混得风生水起。同类房企如新希望地产、美的置业等，在这一轮的地产下行中，也普遍表现出比同行更强的韧性。
第二类，稳健型的老牌民企
有一类地产企业，入行时间较早，却一直保持在中等、中小规模阵列，即便是在行业快速上升期，也严守安全底线，不做过度扩张。虽然规模不大，却拥有扎实的产品底子，较好的市场口碑。这是它们穿越周期的重要的武器。
仁恒置地就是一个例子。
去年，百强房企的销售业绩整体下滑了40%左右，仁恒置地实现销售额776.9亿元，与2021年基本持平。其中，非代建的销售金额为680.9亿元，较2021年同比上升14.3%。是为数不多的销售额正增长的民企之一。
值得一提的是，仁恒置地的销售均价一直位于行业第一梯队，与滨江、绿城等并称为品质型房企的代表。去年，仁恒置地的销售均价再创新高，达到47498元/平方米，这与其聚焦一二线、走高品质路线的产品策略密不可分。
据克而瑞数据，去年仁恒置在国内新增土储153.1万方，同比上升23.2%；拿地金额为177.4亿元，同比下降21.6%。虽然拿地金额有所减少，但其0.3的拿地销售比例，仍远高于百强均值（0.18）。
第三类，区域深耕型房企
提到区域深耕，相信不少人第一反应就想到滨江集团。近年来，凭借业绩稳、产品好、人效高等优势，滨江集团频频出圈，成为行业对标学习的对象。
在对2022年做复盘时，董事长戚金兴说，“不是我们猛，而是人家往后退的速度比我们快。”
2022年滨江集团的销售额略有下降，全年实现销售金额约1539亿，降幅约8%。
投资力度非常强劲。2022年滨江集团共拿地41块，拿地总金额733.5亿，权益拿地金额51%，也就是374.1亿。土地储备量位列行业第7，较2021年同期上升了15位。拿地规模超过了龙湖、碧桂园等规模型房企。
戚金兴总结，滨江能够胜出或者说能够坚守，靠的是“所有的思维形式和经营形式，没有舍近取远。”
杭州是滨江集团的发家地，也是其一直坚守的大本营。去年拿下的41地，就有38块位于杭州。
用戚金兴的话来说，“城市中心有得拿，就不到外围拿；杭州有的，尽量少到浙江拿；浙江有的，尽量少到长三角；长三角有的，就尽量不到全国拿。”坚持区域深耕，让滨江的半径、优势充分得到体现。
强势回归的港资房企
港资房企在中国房地产界是一支特别的力量。经历过金融危机洗礼的他们，普遍强调安全，投资克制，信奉行稳致远。
正是这批“保守”的港资房企，近两年在内地频频出手，与几近停摆的内地民企形成鲜明反差。
明源君留意到，在2022年房企新增货值排行榜上罕见的出现了一些港资房企面孔。
比如，宸嘉发展集团，2022年全年新增货值341亿元，位列行业第30；此外，入围新增货值top100的还有嘉里建设，新增货值238亿元，排第56位；嘉华国际，新增货值205亿元，排第76位。
内地一批房企潦倒之际，港资房企加紧补仓，完成又一次的逆周期操作操作。
比如嘉里建设在去年上海第四批集中供地中，便豪掷133亿元拿下了上海黄浦区核心地段的商住办地块。
这些房企不仅活跃在土拍市场，还积极加码资产收并购，趁机收割了一批优质资产。
排名上升最猛的宸嘉发展，除了在公开市场“买买买”之外，还扮演着“白衣骑士”的角色。
比如其在深圳的四个旧改项目：龙华区大布头项目、宝安区翻身项目、龙岗区述昌围项目以及守珍街项目是国华人寿转手过来的，而国华人寿则是通过收购福晟地产股权获得的这些项目。
去年，据媒体报道，宸嘉发展接手了阳光城位于长沙的一个地产项目，购入了成都锦江一宗地标性的高端公寓，受让了武汉一宗豪宅项目……
港资房企抄底内地房地产，成了一个显而易见的事实。尽管港资房企偏好商业写字楼等存量物业，且企业规模普遍较小，但是此次卷土重来，无疑也成为房地产市场不容忽视的一支力量。这也表明一个重要信号：外资依然看好中国房地产市场。
厚积薄发的地产特长生
如果说，前面十年是快周转玩家的高光时刻，当前则进入赚慢钱者的辉煌时代。
地产变天之后，原本被奉为圭臬的滚动开发模式受到极大挑战。轻资产、强运营的优势表露无遗。
一批擅长“赚慢钱”的房企，在这一轮地产下行中逆流而上。
典型如万达。这几年大家发现，万达真是稳：
仅在去年，就买入了5家奥克斯广场，拿下了北京SOLANA蓝色港湾、五棵松卓展购物中心的经营管理权，还接管了建业集团的全部商业项目。
去年，万达商管租金收入508.5亿，在管面积达到6556万平方米。
轻资产的万达，为同行趟出了一条新路子。
其实，在住宅开发领域，也有一批坚持赚快钱和赚慢钱相结合的房企，典型如龙湖集团、新城控股，前者六大航道之一的商业航道，去年租金收入已增加至81.5亿元，后者奉行住宅+商业双轮驱动的经营策略，是这一轮为数不多安全着陆的民企之一，也是今年第一批出手拿地的民企代表。
存量物业运营得当，将是源远流长的“现金牛”。不仅能贡献业绩，还能有效增厚房企的安全垫，让房企拥有穿越周期的底气。
快速蹿升的地方国企
众所周知，这两年各地土拍都是国央企唱主角。不过，很多人可能没注意到一个细节，就是地方国资已成为拿地主力中的主力。
据中指研究院的统计，去年22城集中供地，地方国资拿地金额达到总量42.0%，是几类拿地主体中占比最大的。
这个规模，从上榜名单也能窥见一斑。
以建发房产、越秀地产、华发股份等为代表的地方国企，以强劲姿态晋升为地产行业的新黑马。
以建发房产为例，去年全年累计权益拿地金额544亿元，位列行业第4，仅次于华润、中海、保利，是排名上升最快的地产国企。销售业绩也保持正增长，2022年全年销售额超1700亿元，入围行业10强。
建发房产的母公司是厦门最大国企——建发集团。
来源：中指研究院
再如越秀地产，也是近两年备受关注地产国企。
近两年，越秀地产增长势头强劲，无论的销售排名还是拿地力度都持续上升。其中，2022年合同销售额达1250.3亿元，较2021年同比上升约8.6%。堪称当之无愧的行业黑马。
越秀地产的前身为广州城建，后来又有广州地铁入股，这为越秀地产拓展TOD业务创造了得天独厚的条件。目前，TOD开发已成为越秀地产的招牌，去年TOD项目的销售额为越秀地产贡献了约20%的业绩。
地产国资房企崛起，已成为一种普遍现象。除了建发房产和越秀地产外，还有来自珠海的华发股份、来自厦门的国贸地产等等，以及其他一众的地方城建城投、安居集团等都在快速“上位”，形成了地产行业一股新的势力。
全面爆发的建筑企业
近两年，地产行业还有另一股强劲力量在逆势上位，这便是以房屋建筑/基建建设为主业的建筑巨头们。
据中指研究院公布的2022年新增货值排行榜上，中国铁铁建、中国中铁、中建旗下多家子公司等中字头建筑“大佬”均榜上有名。
其中，中国铁建全年新增货值1218亿元（全口径），位列行业第五，仅次于保利发展、华润置地、招商蛇口及中海地产。
中国中铁也凭借613亿元的新增货值挤进了行业top20。
中建系旗下的中建三局、中建东孚、中建玖合、中建八局均入围百强榜单，新增货值累计达1029亿元。
2023年以来，中字头建筑企业继续在土拍市场“买买买”，截至目前，中国铁建、中建壹品、中建智地等也都有新增拿地。
从销售业绩来看，建筑企业的房开业务已进入爆发阶段。
据中指研究院统计数据，2022中建系有6个工程局的地产平台销售额破百亿，其中，中建东孚（属八局旗下）和中建壹品（属三局旗下）的销售额分别达到505.2亿和401.8亿。
中国铁建的地产销售额也达到1283亿，位列行业第15，中国中铁凭借752亿销售额跻身行业第24。
目前，部分建筑企业出品的地产项目，在市面上已颇有影响力。凭借着较低的融资成本，完善的产业链优势，再加之近年来新增的大规模土储，接下来建筑企业的房开业绩进一步爆发，也是水到渠成的事。
这股地产势力，绝对不容小觑。
小结
经过这一轮的深度调整，地产行业原本的竞争格局已被改写，一批房企没落的同时，新的势力也在崛起。尽管无法断言谁会领胜，但可以肯定的是，随着行业分化加剧，未来的中国房地产业一定会更加多元化。
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