2023-03-14 13:54:12 来源 : 北京在明律师事务所
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导读:2023年的全国“两会”正在进行中，代表、委员们的各种提案、建议在热搜榜上不断轮换，也引发了网友们持续的关注和热议。然而明眼人不难发现，征收拆迁、房地产领域的话题热度有所降低，城市更新、乡村振兴等新概念上位，“大拆大建”似乎俨然没了市场。那么，征收拆迁真的因房地产市场的不景气而“遇冷”了吗？被拆迁人又该对有所抬头的“乱征乱拆”现象抱持怎样的警惕呢？
在明律师首先要指出的是，房地产市场的沦为“困难行业”和征收拆迁之间是间接、或然的关系。事实上，高速、高铁等重大建设项目引发的农村集体土地征收仍非常活跃，各种创新性质的腾退、旧村改造等乡村振兴项目也持续发力，农民朋友可是须臾不敢放松对自身财产权益的维护。而在近期的集体土地征收咨询中，我们发现真正严格依照法定程序作出征地补偿安置决定的案件少之又少，相当一部分征地行为都是在违法推进中。各位需要明白的是，根据2021年修订的《土地管理法实施条例》及各省此后陆续更新的“土地管理条例”“《土地管理法》实施办法”等的规定，只要被征地农民不愿签字配合交地、搬迁，县级政府就需要在征地依法获批后作出征地补偿安置决定，才能申请法院去强制执行，实现其拿到一块“净地”的目的。换言之，在征地补偿安置协议未签订的情况下，“决定”必须要有，没有就会面临“拆不动”，这本应是绕不过去的。但在咨询中，大量被征地农民表示其从未见到过征地（房屋）补偿安置决定，而是在未配合签约的情形下持续经历各种逼签，或遭遇“无证面积只补偿建造成本”“部分家庭成员不给予安置面积”等各种补偿打压。在明律师认为，《土地管理法》及其实施条例的修订被一些征收方做了“误读”，即在“先签约，后报批”的顺序颠倒情形下，只要能实现签约率达标，怎么折腾都行，而根本无视法定的征收补偿程序。在这样的错误心态支配下，各种违法情形自然层出不穷，难以踩得住刹车。我们提示广大被征地农民坚决做到以下3点：1.除非对补偿安置利益特别满意，不建议在第一波签约时为获取奖励金而搬着小板凳去排队抢着签字。从个案中可以看到，补偿安置方案、手册是为乡镇街道、县级政府在实际操作中预留了相当充分的操作空间的，在这件事情上，早签约真未必早受益。适当的“拖”一点时间，对被征收人而言有益无害。实践中，相当一部分被拆迁人对补偿安置条件并不满意，只是迫于“跟着走”“随大流”等心态去盲目签字，事后又咨询律师能否反悔、重签，这显然是与虎谋皮。大家与其违背自己的真实意愿去“配合重大建设项目推进”，还不如将自己的合法利益最大化摆在前头。依法救济权利从来都是法律赋予被拆迁人的权益，动辄污蔑谁谁是“钉子户”的时代早就过去了。2.尽量团结更多被拆迁人集体咨询律师、维护权利。在农村集体土地征收中，“凑比例”是当下程序中征收方的首要任务，一般都要求凑够90%以上，个别地方甚至要求达到95%。故此，一旦签约比例达标，征收方就可依法组卷报批，项目就会朝着不可逆的方向推动，个别“剩余户”的谈判筹码就会大大降低。倘若被征收人能在咨询律师阶段就团结起来，通过听取律师的专业分析去明晰自己对补偿安置利益的诉求，敢于通过提出意见、申请听证、参与座谈等途径和征收方谈法律，那么形势一定会发生重大的转折和变化，朝着有利于提升补偿安置利益的目标发展。对征收方而言，将被征收人“各个击破”“分而治之”是其传统策略，既知如此被征收人就不应坐等围猎，而是要跳出对方的包围圈，敢于抱团取暖。只要征收方无法凑齐90%以上的签字同意，其就势必要坐下来和“维权代表”协商谈判，提升补偿安置的机会也就来了。需要指出的是，在明律师从不鼓励被拆迁人在补偿利益诉求上“狮子大开口”“漫天要价”，但也绝不提倡被拆迁人对自己本应取得的合法权益随意放弃、妥协、让步。被拆迁人应当卸下“民不与官斗”的心理包袱，在法律许可的框架内敢于和征收方协商、沟通，而不是人家说什么就是什么，给什么就拿着什么。3.对协商签约未果下的逼签一定要努力扛住，不可“一逼就签”。我们一再告诫广大被征收人，只要你暂未趋之若鹜地跑去签字，逼签就几乎是不可避免的。但我们同样应当记住，所有的逼签都是不合法的。正所谓“一鼓作气，再而衰，三而竭”，逼签的手段、方式繁多，目的就是试图“乱拳打死老师傅”，像当年巅峰时期的泰森那样在交手第一回合就将对手撂倒在地。只要我们扛过第一个回合，再配合专业律师的指导将法律力量用上，或许就会发现对方并没有传说中的那般厉害，反而显露出对走法律途径的某种忌惮。“一触即溃”的情形下我们将不会有任何翻身的机会，扛过违法逼签的第一波，就会逐步将事情向着法治轨道上牵引，就有机会让对方意识到不调整补偿安置标准、认定结果，根本无法合法的作出征地补偿安置决定。在明律师最后要提示大家的是，无论地方上怎样的误读全新的征地补偿法定程序，这个程序始终都是有的，而不是没有。这就意味着只要农民朋友们知法懂法并敢于和征收方“斗法”，征收方就不得不在法律的框架内和我们老老实实对话，而无法用“我们不谈法律，只谈补偿安置政策”这样的怪话来搪塞我们。对那些未最终取得征地批复，未依法作出补偿安置决定就强行占地施工的项目，农民要敢于通过申请政府信息公开、土地违法查处、行政复议直至提起行政诉讼等途径“亮剑”，并将律师函、舆论监督等“工具”全部用齐用好，争取做到在“未签未拆”的情势下寻求律师的帮助，那么前文提到的“乱征乱拆”现象就完全可能实现“由乱到治”的逆转，最终让农民朋友们拿到公平、合理的征收补偿。（王小明/文）
