2023-02-15 13:02:59 来源 : 聊点看法
最近与“结婚率连续8年下跌”一起登上热搜的，还有另外两个词条：
千亿级房企阳光城暴雷，正式宣布违约。
(资料图片仅供参考)
这条新闻里还写道：截至2月1日，A股已有超60家房企发布2022年业绩预告或业绩快报，其中预计净利同比出现下滑的房企超56家，亏损房企达40家，占比近67%。
武汉官方将房地产归为“困难行业”，当地销售表示“不降价根本卖不动”。
再往前推，诸如此类的热搜还有，银行大幅降息引发房贷集中还贷潮，专家呼吁民众拿出1/3存款买房救房市……
再再往前推还有还有，郑州大片期房烂尾，恒大暴雷……
而在这些新闻的评论区，无一例外聚集了大量“不婚不育”的看热闹网友：
这些零零散散的信息综合起来，呈现出一个非常明显的逻辑：
年轻人对结婚和生育的欲望越来越低，对应的买房需求越来越少。
房企大量期房囤着卖不出去，没有现金收益，资金链出现危机。
如果再不提升年轻人的婚育意愿，刺激出房产消费的欲望，叱咤中国经济十多年的房地产行业，将岌岌可危。
婚育率的本质是消费
婚育率，表面上看是人口问题，其实是什么呢？
是消费问题。
正常来说，企业雇佣劳动力来搞生产，民众获得劳动报酬来买东西，只要供需大致匹配，就能循环下去。
但当人口萎缩的时候，全民消费能力下降，生产出的东西没有那么多人口来消化了，就会出现相对产能过剩。
其他产业还好，还可以出口嘛，美帝不买还可以卖给亚非拉大兄弟。过去三驾马车最有劲的就是外贸。
但房子这个东西怎么出口？
只能内销。
而且，其他产品内需不足，出一些刺激消费的政策，比如疫情时候发消费券，短时间内，都能缓解问题。
但房子这个东西怎么刺激？
我国房子背后，是六个钱包，是抵押三十年青春换来的贷款。没有非常大的甜头和好处，普通人是不会轻易上车的。前阵子各地出的降利率、降首付、买房子送车位送装修等政策，事实证明都是杯水车薪。
大家可能要问了，那以前房产消费怎么被刺激出来的？
不是刺激出来的，是刚需顶上的。
过去的刺激政策看似有效，其实是有刚需的那批人看到利好政策，集中把需求释放了。
毕竟对普通人来说，结婚生子是人生必经之路，谁都想结束一天996之后有一个属于自己的家，所以房价再高，只要还能承受得住，咬咬牙还是会买。
但这一块的需求，是有限的。
等该买的都买完之后，增长的部分基本上和结婚率同步。
现在大家看到了，结婚率连续八年下跌，对应的就是房地产消费市场连续八年萎缩。
没有需求，生产是无意义的。
可能又有人说，不对呀，那还有很多人炒房，手里握着三四套的，他们不会趁着利好政策再去屯吗？
以前会，现在不会。
任何投资，不管周期多长，为的都是有一天高价抛售，获得收益，割别人韭菜。
但是现在，人口负增长，炒房客也琢磨过味道了：我再囤下去，谁来接盘呢？
所以，之前炒房投资的人也变得谨慎起来，甚至部分地区已经开始批量抛售二手房了。
人口负增长的数字悬在那里，房产消费的天花板已经近在眼前。
为什么现在没人愿意上杠杆买房了？
需求见顶后，杠杆也就加到头了。
杠杆，大家可以简单理解为负债。
一开始，有一批人觉得经济势头很好，自己未来收入预期乐观，就想搞点投资，对抗一下通货膨胀。
思来想去，大城市的房产，持有成本低、流动性好、数量有限，是个好方向。
于是，他手里有10块，又找银行贷款10块，凑成20块买了一套房。
卖房的人跟他想的一样，也看到了这个趋势，于是拿着卖房得到的20块，又找银行贷了20块，凑成40块，也去买了一套房。
第二个卖房的人，拿着40块，贷了40块，也去买了一套房……
就这样，一开始市场上只有10块，最后滚成了80块。而市面上房子数量没有增加，或者说增加速度没有人们购买速度快，房价就一路高歌猛涨上去了。
从10块变出的80块，里面有70块都是贷款，俗称负债，也就是杠杆。
如果人们觉得，这个房价上涨的速度能够覆盖贷款利息，自己有得赚，那这个杠杆就还能继续加下去。
但前面说过，现在的情况是需求见顶，房价横盘，大家看不到赚头，自然不会轻易入手。
对普通人来说，情况更特殊一些。
前面说过，普通人买房，不是为了投资，只是为了娶妻生子有个居所。
因为是刚需，他们不得不在房价上涨的时候掏空六个钱包背上30年贷款。
对他们来说，买不买房（也就是贷款、给自己加杠杆），不是看房价增速能不能覆盖利息，而是看自己的收入增速能不能覆盖利息。
我们来拿老数据算一笔账：
2021年第二季度末我国居民负债是62万亿，按照5%的利息算，每年产生的利息是3.1万亿。
而2020年全国居民可支配收入估算是45万亿，增速是4.7%，到2021年增长了2.2万亿。
每年收入增长2.2万亿，贷款利息增长了3.1万亿。
数据比较粗糙，大家能听明白就行。
杠杆已经加得太高了，再加下去，民众收入扛不住了。
文章开头那个武汉的房产中介说，不降价根本卖不动。
从普通百姓的角度来看是什么呢？
不降价根本买不动。
杠杆加到一定高度，抗风险能力就很差，这个经济链条上，只要有一环崩溃，那后面的多米诺骨牌就会跟着倒下。
日本房产经纪泡沫的时候居民负债率是70%，我国目前是67%。
这种形势下，有些财经博主甚至已经给房地产判了死刑：
没人买房，房价为什么不会暴跌？
可能有人要问了，既然房市这么难，怎么还没见房价肉眼可见地暴跌呢？
不是不想，而是不敢。
要知道，房地产在我国的定位是实体经济，上下游产业链太长了。据测算，房地产链条上能够带动的相关投资占全社会固定资产投资的50%左右。
而这些产业背后是什么呢，是就业。
房企的期房卖不出去，没有资金进账，下一片地就开发不起来，对应的石料、水泥、钢筋采买需求都会减少。
这些行业生产的东西卖不出去，盈利减少，就会想办法削减成本。
最直接的，就是裁员。
高度市场化的今天，随便扔一块石头进去，整个水面都会起涟漪。
比如某石料厂被裁掉的某个员工，他家本来天天吃肉，因为失业收入锐减，只能消费降级，从天天吃肉变成了每周吃一次。
这样的人多了三五个问题不大，但要是多了几十上百个，某个菜市场上就会有一个肉铺消失。
就说22年年底，多少企业年会上都在大谈特谈“降本增效”？
怎么降本？怎么增效？公司降本，员工增效。
三个员工里裁掉一个，让剩下两个干三个人的活儿。
所以说，那些看着房地产市场困难，幸灾乐祸说“不婚不育不买房”的年轻人，其实是还看不到这个事情对自己的影响。
等房价真的暴跌了，自己的收入也会跟着暴跌，都不会好过。
而且在高位买房上车的朋友想想，房价暴跌，意味着你背上三十年贷款买的东西价值大缩水。你当初首付30万贷款70万买的房，现在只值50万，剩下50万都是你给银行白打工，怎么办？
城投公司的贷款可以展期，房企可以宣布违约甚至破产，普通人只有断贷上征信这一条路。
所以，对于房价下跌这件事情，大家千万不要看笑话。
市场的任何波动都有代价，而代价层层传导下来，都会被最没有抵抗能力的人承受。
中国房市未来会变成什么样？
所以我们能期待的最好局面是什么呢？
就是通过缓慢地调整和适应，避免像美国和日本那样，陷入泡沫突然崩裂之后的大萧条和大恐慌。
用中科院的话来讲，“积极推动房地产市场的软着陆”。
具体措施很复杂，简单概括一句话：
一方面稳住房价，不能大跌，也坚决不能再涨；
另一方面增加居民收入，民众手里的钱多了，房价就相对降低了。
所谓的刺激房产消费，其实是个伪命题，消费还用刺激吗，有谁不爱花钱的呢？
谁不想住更好更大，离医院学校超市都更近的房子？
正确的说法应该是恢复信心，当大家觉得未来越来越好，自己的收入会越来越高的时候，自然就会把储蓄的钱拿出来买房、换房。
这阵子备受争议的“以工代赈”其实就是在往这个方向走。
大家嘲笑它“能用人工就不用机器”牺牲效率，却忽略了它本来的目的不是效率，而是公平。是把那些用机器的人赚的钱，分到只能靠双手的民众手里。
这样的政策多一些，工作岗位多一些，民众手里的钱多一些，信心慢慢就培养出来了。
有了信心，后面的一切问题便都迎刃而解。
