2023-02-15 09:52:57 来源 : 债市观察V
广州一哥越秀地产再战北京楼市，不要队友、独自开发。
作者 | 蒲肃
来源 | 债市观察
【资料图】
去年跑赢楼市的越秀地产（0123.HK）近期“狂飙”之势不减。
近日，越秀通过全资子公司青岛康景实业有限公司分别以25.99亿元、33.12亿元获得北京市石景山苹果园地块和昌平产业信息园二期地块，合计59.11亿元。
这是越秀第一次尝试在北京独资开发项目，甚至从去年至今，越秀也仅有北京这两块地是完全独资获取的。此外，这次拿地也是越秀近年来持续百亿拿地扩张达到的一个新阶段。
这个新阶段就是，如果越秀在北京成功打造出经典项目，那它将彻底从区域性房企质变为全国性房企，虽然越秀已经在广州坐稳了当地房企一哥的位置，但北京仍是全国版图中不可或缺的重要战略城市。
面临机遇的同时，越秀也面临着风险。由于越秀已经连续三年每年斥资数百亿拿地，其短期负债规模也大幅增加，同时经营性现金流从2021年至2022年第三季度，均为负值。
这些埋藏的风险都在蠢蠢欲动，时刻考验着越秀的运营能力。如果越秀能通过负债扩张最终实现平稳的规模性发展，那也是市场所期待的，毕竟房地产行业很久没有看到身强体壮的“黑马”了。
“不差钱”的越秀短债激增
销售额逆市增长是越秀敢于持续拿地扩张的底气。
2022年全年，大部分房企销售额同比下滑40%~50%，而越秀销售额为1250.3亿元，同比逆市增长8.6%，完成全年销售目标的101.2%。
进入2023年，越秀依然保持上涨态势，1月销售同比上升约76.3%，达到88.84亿元；合同销售面积约为23.65万平方米，同比上升约21.0%。
这个1月的数据值得看一下，因为中间有一周是春节假期，而去年1月销售额是50.4亿元，同比下降约44%。显然，越秀在今年1月是借势疫情防控放开的利好趋势，加大了推售力度，加上去年的基数比较低，才取得了同比大增近八成的数据。
销售端稳了，越秀在土地市场上就没有后顾之忧，近三年来，越秀的土地投资支出不断增加，每年的土地投资都在400亿左右。
统计数据显示，2020年，越秀土地投资支出为410亿元，超出原本的土地预算近110亿元；2021年，越秀地产拿地支出444.8亿元，新增37幅地块；2022年受行业影响，越秀拿地金额缩减至约346亿元，但拿地数量仍达到30幅。
在加大土地投资的同时，越秀每年的新增融资也在大幅增加。
2020年，越秀新增融资177.1亿元。到了2021年，越秀新增融资高达438.3亿元，其中境内融资约289.4亿元，境外融资约148.9亿元，总借款约755.3亿元。
据不完全统计，越秀去年至今境内外发债融资额度已达256.53亿元。此外，浦发银行、工商银行等银行也为越秀提供意向性融资，其中工商银行为越秀提供不低于300亿元的金融支持额度，用于房地产并购、保障性租赁住房、城市更新、公募REITS等业务。
但在投融资快速增加的同时，越秀的债务端也开始出现大幅上升。
2020年越秀未来一年到期的借贷总额约为165.76亿元，是2019年的
2.32倍；
2021年这一数字上涨至298.01亿元，同比增加约
133亿元；
最新数据显示，截至2022年第三季度末，越秀一年内到期借贷约为179.2亿元。
越秀地产董事长林昭远在2022年业绩会上曾表示，公司“不差钱”。对于有着双重国资背景的越秀来说，确实有这份底气，公司期末现金及现金等价物余额也连续五年增加。
但仔细分析可以发现，2022年上半年，越秀的货币资金为390.54亿元，剔除受限资金后为260.68亿元，而公司一年内到期借贷为269.59亿元，账面资金并不能完全覆盖到期借款。
更值得注意的是，越秀三大现金流中，投资性现金流已经连续五年为负，而经营性现金流为-46.76亿元，是2018年以来首次为负，截至2022年第三季度这个数字依然为负。
来源：WIND企业数据
明源地产研究院曾发文解释称：
经营性现金流为正历来是房企稳健经营的标准。
万科就被屡屡提及其经营性现金流净额连续13年为正的稳健标志，因为经营性现金流的流入以回款为主，而流出以拿地和建安费为主，经营性现金流大于零，表示回款可以覆盖拿地，是现金流稳定的重要保证，也体现了企业抵御流动性风险的能力。
以此来看，越秀经营性现金流出现负数，只有两个原因，要么是回款降低、要么是拿地支出快速增加，导致现金流为负，短期内快速扩张可能导致这种结果，但肯定不可能长期持续。
越秀的扩张脚步应该放缓一些，等一等市场的回暖了。
越秀“重南轻北”，
新总裁董毅能否重拾“存在感”
2月12日，我国2022年内地GDP30强城市名单公布，北京是唯一进入前十的北方城市，与之相邻的直辖市天津已经连续三年掉出前十。名单上其他几个北方城市也很好统计，青岛、郑州、济南、西安、烟台、唐山和大连，其中有三个城市GDP在1万亿元以下。
与之对应的是，越秀的全国战略布局也是很明显的“重南轻北”。
在越秀“1+4”的全国战略布局中，广深为主的大湾区是核心发展区域，规模第二的是华东地区，接下来是华中区域，北方区域和西部区域相对规模较小。
越秀在2022年获取的开发项目中，有且仅有一幅北方城市的项目，位于郑州市金水区，还是合作开发，越秀的权益拿地金额为4.22亿元。
在北方区域，不算近日获取的北京两项目，越秀在北方开发的项目也只有7个，不仅数量少，销售规模也比较小。
来源：企业官网
而在越秀拿下北京石景山、昌平两地块前几天，旭辉华北区域总董毅正式入职越秀，担任北方区域副总裁兼北京公司总经理，主管投资。
董毅毕业于哈工大，2017年加盟旭辉，曾任旭辉集团华北区域总裁。2023年1月，旭辉合并华北、西北区域，董毅辞任华北区域总裁职务，随后入职越秀。
对兼任北京城市总的董毅来说，现在的越秀北京和当年的旭辉北京面临的局面有些类似，即对集团销售额的贡献都很低。
2022年上半年，越秀北方区域销售额仅24.15亿元，在越秀地产489.1亿元的总销售额中，占比不到5%，2021年的占比也仅有4%。
来源：企业财报
由于越秀2021年才进入北京，且仅有一个合作开发项目，越秀在北京的销售额更低，而且去化速度也很慢。
2021年5月，越秀联合北京本地国企天恒置地首进北京，共同开发怀柔的越秀天恒·怀山苑项目。
怀山苑28栋住宅楼在2021年11月26日全部取得预售证，目前共有10栋楼处于预售状态，预售房源381套房，其他18栋已开盘状态。天朗数据显示，怀山苑新增供应1019套，可售存量947套。
截至目前，越秀天恒·怀山苑网签套数只有19套，成交均价36610.6元/平米，签约面积2252.25平米，粗略计算，网签成交额约为9234万元。
来源：北京住建委官网
而据财报显示，越秀在北京2021年、2022年上半年的合同销售额合计为1.89亿元，按上述成交均价推算，合同销售面积约为网签面积的2.25倍，合同销售套数应该在43套左右，按预售房源数量计算，去化率仅为
11.28%。
业内营销人士分析说，“怀山苑卖不动，主要是位置比较偏远，地处怀柔，距离市区比较远，户型以叠拼、洋房、小高层为主，多为110平米以上的三居、四居的大户型。”
到目前为止，越秀在北方区域获取的开发项目9个。过去，越秀北方区域的销售业绩主要来自青岛和济南，老将董毅加盟后，越秀北京显然要挑起主力销售的责任。
董毅在主管旭辉北京的五年中，将旭辉北京从商办禁售的困境中重新带回百亿梯队，估计越秀总部对董毅的期望也不会低于100亿的规模，此外还有更重要的回款能力。
在对越秀全国战略有至关重要的城市，董毅的位置显然是关键的，虽然不在大本营广州，却能决定越秀未来的发展姿态。
你觉得越秀地产会是2023年楼市的引领者吗？欢迎评论区留言讨论。
