2023-02-14 17:15:09 来源 : 中新经纬
中新经纬2月14日电 题：“托”的多、开工少，2023年城投公司如何破局？
作者 谢杨春 克而瑞研究中心研究总监
(资料图片仅供参考)
吴嘉茗 克而瑞研究中心研究员
近两年来，房地产市场持续低迷，国内各大城投公司成为维持土地市场稳定的主力，但其更多是承担市场托底角色，拿地开工率显著低于平均水平。
市场中，一方面城投公司开发能力颇受质疑，另一方面部分城投公司债务压力并不比传统房地产企业小。新一年，城投公司拿地之后如何寻找出路？
城投公司托底近半数地块
克而瑞数据显示，纵观历次集中供地，城投公司在2021年、2022年前三批次拿地金额均呈现逐步上升走势，金额占比也逐渐走高。
2021年的三轮集中供地，城投公司拿地金额从1585亿元提升至3229亿元，占比也从10%大幅提升到40%；2022年，城投公司参与拿地金额、建筑面积、幅数占比分别达到46%、58%和55%，较2021年均有明显提升。
城投公司拿地在一定程度上保证了土地市场的平稳运行，但与其他以房地产开发为主业的经营性房企相比，城投公司开发能力要略逊一筹，且此前有过开发项目的城投公司，因多年不做新项目开发，也未必能适应当前市场，这从拿地项目开工情况可见一斑。
截止2022年12月，2021年的集中供地所有成交项目，其中67%已经开工，2022年，集中供地成交项目开工率为31%。其中，城投公司开工率显著低于其他企业，而城投公司近两年拿地项目的开工率分别只有38%和8%，远低于整体水平。
城投公司手上土地要如何处置？
当前，摆在城投公司面前有两个急需解决的问题。
第一，开发能力。相较于传统开发企业，城投公司在房地产下行周期中，想要独立开发难度颇大。即便城投公司所拿地块有盈利空间，但考虑到当前各种土地、财务成本，不少城投公司有可能陷于可能“盈利”但“拖”不起的情况。
第二，资金压力。目前，城投公司债务压力并不比房企小，已有部分城投公司显现违约。一方面，近年来城投公司数量、城投债的发行以及存续规模不断攀升。根据Wind数据，2013年以来，全国整体的城投债发行规模、存续债券数量和存续规模不断增长，且2018年后有明显提升。
另一方面，我们通过分析城投公司财务情况发现，城投公司特别是2021年在土地市场“托底”拿地的平台类公司，净负债率水平高于房企平均。
截至2022年中期，不少城投公司的净负债率均高于100%，部分企业净负债率水平在150%、200%以上，且多家企业经营性现金流为负，财务压力和经营风险加大。
综上所述，城投拿地并非长久之计，大量存量土地以及显露的风险债务都有可能制约城投公司持续“托底”的可能性。城投手上的土地要如何处置？
首先，我们建议城投公司可以找合作方进行联合开发。此前城投公司与本地民企、大型央国企合作较多，但门槛相对较高，且当前市场低迷，并不能从根本上化解城投公司的内部风险。
其次，城投公司可开发代建业务。由于城投公司开发能力不足，可考虑选择蓝城、绿城、华润、金地、招商等优势明显的企业一起开发代建业务。
最后，可将部分项目转让给其他企业。这不仅能让企业“瘦身”，也能够减轻自身债务压力，且几乎没有门槛，只要有开发商愿意接盘，城投公司的选择范围较大。同时，地块转让过程中，难免会出现一定的折价，这对部分资金有限的房企而言，存在“捡漏”机会。(中新经纬APP)
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