2023-02-14 19:01:19 来源 : 成都商报房产发布
地处南3.5环，衔接金融城三期与白鹭湾，这个新板块在楼市的份量正变得越来越重。
文/成都商报-红星新闻记者 陈齐美
【资料图】
比起西侧热得发烫的金融城三期、东侧如日中天的白鹭湾，这个位于锦江大道以南、锦华路和锦阳大道之间的区域，之前的存在感并不高。
在大多数老成都人的印象里，这里最令人熟知的地标是生物制品研究所及其生活区的所在之处，而在官方的土地出让公告中，它也经常以潘家沟的名字出现。
林家坝片区示意图
2022年底开始，这个板块先后出现了新的进展——围绕成都生物制品研究所的中生科创谷，和围绕地铁林家坝站的林家坝TOD规划先后浮出水面；与之同期进行的动作包括：成都生物制品研究所生活区开始了模拟拆迁，而区域内的一些地块也从去年底开始陆续推向市场。
成都生物制品研究所开始模拟搬迁
区域实探
接驳金融城三期，城市界面待提升
林家坝片区，位于南三环外，这里道路开阔，但周边这些建筑与尽在咫尺的金融城高楼群巨大的视觉反差。
在锦江大道北，有多个较大面积的拆迁安置小区，不过最近几年以锦官府、凤栖鹭鸣、锦江悦府为代表的一些商品房项目先后出现。而58同城在成都的总部58神奇空间也先后落成。
在锦江大道南侧是成都生物研究所及其生活区。周边相对老旧的生活配套让人很难将它与金融城连接；由于地块自然带有一定的高差，从锦江大道旁的坡地高处西望，成都生物制品研究所的生产及其生活区，占据着锦江大道以南的大幅地块，而它也成为区域未来供应和发展的关键。
成都生物制品研究所
成立于1958年的成都生物制品研究所，是这个区域里的重要组成部分，整个区域占地约800亩，其中，生活区接近200亩，这里规划有菜市场、幼儿园、卫生所、球场、职工食堂等丰富的生活配套。
成都生物制品研究所生活区平面图
在生研所内部，除了几栋建于2000年以后的电梯房外，其余都是低矮的洋房，因为房龄较长，能够看到满满的岁月痕迹。穿插在生活区的菜市场、诊所、运动场等场所，更是很容易将记忆拉回到8、90年代。
成都生物制品研究所生活区运动场
也是在这里，能够看到张贴着的生活区“模拟拆迁”的公告和标语。打开地图，很容易理解这里在锦江区乃至整个成都的战略地位：这里位于成都的正南方向，位于锦江区的最南端，在三环和绕城高速之间，依次排布着金融城三期、林家坝TOD、以及白鹭湾新经济小镇。
中生科创谷+林家坝TOD规划出炉
在最新的规划里，这里是中生科创谷的研究范围——“北至锦江大道，南至锦江区界，西至锦华路，东至规划道路，面积1.59平方公里是城市设计范围，另将设计范围向东拓展至锦阳大道的区域纳入整体研究，在城市设计范围基础上新增面积1.24平方公里”。
这是去年在8月底，锦江区中生科创谷策划及城市设计的招标公告中写明的城市设计范围及研究范围，自此，这个曾经在楼市中并不显眼的板块，有了全新的姓名。
中生科创谷研究范围区位图
在去年年底出炉的锦江区政府工作报告中，提出“再建一个产业锦江”，未来五年，锦江区策划打造“一道九园”，将锦江大道提升打造为科创大道，串联发展九个智慧产业园区，中生科创谷就是9个产业园之一。
与此同时，去年国庆节前，围绕林家坝TOD站点核心区对地块布局和土地性质进行了调整，调规范围超2000亩，林家坝TOD规划也就正式浮出。
在地图中，林家坝TOD属于中生科创谷研究范围的一部分。整个TOD项目用地面积约950亩，总投资约145亿元，计划在1km半径内进行城市设计，形成“一心、两轴、四片区”的城市空间格局。
调整后，在林家坝地铁站核心区形成东西向宽60米的公共绿轴，商业及各类服务设施用地围绕地铁站布局，打造TOD综合服务中心。
林家坝片区用地规划图
这个在楼市中的全新板块，有了强大的TOD加持。
大片空地、公墓、老旧厂区，以及成都生物制品研究所构成了这一区域的现状，而一条锦华路之隔，便是金融城三期的河东片区，尽管相邻，却有着截然不同的风景。
金融城三期河东片区规划效果图
从某种意义上来说，这一区域代表着的是锦江区南三环能否真正实现与金融城的连通，虽然区域现状仍待提升，但能够确定的是，中生科创谷的规划和占地面积约950亩的林家坝TOD，会成为区域巨变的关键。
锦江区难得的千亩连片开发
会制造多少期待？
区域的商品房开发进程从锦江大道北侧开始，新希望锦官府、绿城凤栖鹭鸣、以及华润置地打造的锦江悦府拉开了人们重新认识这里的序幕。
2017年11月，新希望以11700元/平米的楼面地价在区域内拿下一宗58亩居住用地，让区域迎来了地价万元的时代，也是这个项目，让区域的房价迈向3万。
其后，凤栖鹭鸣和锦江悦府入市，能够看到区域越来越高的认可度。白鹭湾和金融城三期的双重加持，把这里推向了一个价值高点。而据记者了解，在2023年，位于锦江悦府北侧的城投127亩地块也将入市。
绿城·凤栖鹭鸣效果示意图
华润置地·锦江悦府实景示范区实拍图
近期，锦江区的土地出让计划中，锦江大道南侧开始发力。去年第四次集中供地，锦江区潘家沟村的24亩人才公寓地块，是区域内首次将供地范围首次跨过锦江大道向南。
就在本月，成都市发布中心城区4月底前拟出让的住宅用地明细表，其中锦江区的拟出让的两块宗地，都位于柳江街道潘家沟社区，占地面积达到175亩。这一地块也位于林家坝TOD规划之内。
虽然仍有多个限制因素存在，但林家坝区域的区域加快更新正以不可逆的趋势展开，锦江区的楼市热点正在加速南移，这里也将是锦江区少有的千亩级可连片开发改造的区域。不管怎样，一个新的区域正在呼啸而至。
主编：余鸽
副主编：赵述锦
编辑：廖兴
图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国
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