2023-02-02 14:55:08 来源 : 地产人言
艳姐说
艳姐等待已久的2023年第一张榜单（以下未特别说明的均指克而瑞统计的全口径销售金额榜）终于出炉了。
(相关资料图)
2022年的年度榜单，就已经发生了很多变化，单是十强就非常精彩，再帮大家回顾一下:
保利首次在年度榜单上超越了万科，重回第二；四大央企形成以保利为首，华润、中海、招商紧密争先后的新格局；建发首入前十；金地、绿城时隔多年重回前十……
但是在2022黑暗一年后，清零重启的2023年开局，又呈现出了很多新的局面，虽然不算太意外，但有些变化，比我们想象中的还要来得更快。
尽管才过去一个月，很多事情尚还不能过早下定论，但是在经历过2021年、2022年两轮出清后，2023年的这张榜单，或许才更能让我们拨开迷雾见真章。
01
保利登顶行业老大
民企霸榜式问鼎行业成为过去
早在去年年初开始，艳姐就持续在关注一件事，也做过好几次探讨：
一直说着要“进三争一”的保利，到底什么时候能够登顶行业老大？
去年年度榜上，已经里程碑式地出现了“碧保万”的排名；
而最新的1月榜单，则更为里程碑式地出现了“保万碧”的排名：
赶在2023年的第一个月，保利终于在规模榜单上实现反超，问鼎行业。
虽然3家房企之间的数据差距并不大，随便多卖一两个楼盘就足以反超，但大家都知道，在一开始就领跑且有耐力的人，后续想再超越其实相当难。
而按保利如今的攻势，加上头部央企的号召力，即便之后会偶然从榜首掉落，但几乎不难窥见：
2023年的年度王者，大概率就是保利没跑了……
毕竟，2022年度新增货值、拿地金额、新增土地建面三冠王，保利也不是白拿的。
当然有一点需要注意的是，目前看来，头部阵营之间的分化界限其实已经在慢慢模糊了，所以，虽然终究会诞生出一位王者，但是大概率很难一家独大。
不过无论如何，保利这次拿下第一也在真正意义上预示着：
行业维持了多年的“民企问鼎”形势，已彻底被颠覆，央企巨头们已经势不可挡地快速占领了行业第一梯度。
紧随“保万碧”之后的中海、华润、招商三大央企也正如艳姐此前所言：
中海持续了很久的领先优势在逐渐消失，三家央企的内部排名随时都会发生变化。
这不？1月，招商也历史性地超越了中海。
虽然从1月的表现来看，短时间内，这三家央企冲到前三的可能性还不算太大，但是如今冲在最前头的华润置地最近召开了一场誓师大会，说得慷慨激昂、胜券在握：
始终保持 “坐不住” 的紧迫感、 “慢不得” 的危机感、 “等不起” 的责任感，一天紧似一天干，时不我待，只争朝夕， 全面打赢一季度“开门红”的必赢之仗 。
大有再往前冲一冲的架势，看来如今的行业老四大概率依旧不能满足华润的胃口。
02
华发、滨江首入十强
TOP10久违再现“新”民企
华润高喊着要“坐不住”、“慢不得”、“等不起”，除了透露出想要进一步向前的冲劲，还有些微的紧迫感。
这种紧迫是从何而来的呢？不妨看看最新的十强榜单中出现的两张新面孔：
华发和滨江。
在艳姐原本的预想中，三大央企紧密排列的阵营应该暂时很难被打破，但直到1月的榜单出炉，才发现变化真的永远比计划多。
去年建发赶在年末一举冲入了前十，今年开年，华发和滨江就来凑热闹了，并且冲得比建发还要更为迅猛，直接顶替了好不容易重回前十的金地和绿城，甚至：
1月的业绩情况和排在第6的中海已经相当接近了。
如果这样的情况继续保持，很有可能会彻底颠覆目前“保万碧”、“华招中”领先的格局，还想进一步往上冲一冲的华润自然也很难坐得住。
如果结合建发一起来看，这三家前十强中比较新鲜的面孔，其实都有一定的共同点：
都是以地方性房企之姿，在全国性的榜单上冲到了第一梯队。
而这三家同样也是目前的十强之中，业绩同比增幅最多的。
华发和建发两家，同为地方国企，分别在珠海和厦门独占鳌头，近几年在全国性市场上越来越猛，尤其是艳姐所在的上海，去年几乎被这两家房企刷屏了：
拿地权益金额一个第一，一个第五，皆在土地市场上豪掷了上百亿。
去年在上海的全年销售额也都突破了200亿，双方还共同推出了不少项目，在上海这片经久不衰的掘金地上合作共赢。
这里得再重点说一说华发，去年上半年时，这家珠海国企已经有近六成的合同销售额都是在华东完成的了，而华东市场的表现，则是去年公认最好的。
不难发现，这两家国企之所以能够一路披荆斩棘，从诸多国央企中脱颖而出，不仅源于深厚的资金实力，也跟其及时的战略布局调整有关，踩对了节点自然也就能逆势上行。
不过比两家国企更值得关注的是作为纯民企的滨江，说实话，虽然滨江是公认活得最好的民企之一，但是能这么快就一举冲进前十还是颇为出乎预料的。
甚至很多人可能都早已默认了：
至少在短时间内，十强中纯民企应该是“只出不进”了。
只是万万没想到，这个想法在2023年开局就被颠覆了。
即便滨江早就距离十强相当近了，但是一众更为稳健的国央企环绕下，反超进入10强，还压过了龙湖，就有点逆天了……
更不用说再次掉出10强的金地和绿城，也都是有国资背景的。
很多人都感叹滨江好运，虽然赌博般地将鸡蛋放在了一个篮子里，却选中了无比坚挺的杭州市场，但是敢于坚定地选择这一座城市，抵御来自外部优质市场的诸多诱惑，同样也是需要很大的勇气和战略研判的。
去年滨江同样是拿地的王者之一，领跑一众民企，虽然2023才走过一个月，但是这位“杭州一哥”大概率会持续保持在前列。
03
百强规模再次大幅下跌，
变化温和却残酷
聊完第一梯队的十强房企，我们再来看看百强。
事实上艳姐整理下来发现，百强房企的成员变化并不如想象中来得大，从这张榜单中消失的房企共有12家，包括前两天刚刚正式违约、还预亏190-250亿的荣盛。
但不难发现，除了已经暴雷的祥生和荣盛，其他房地产其实基本都是规模一直在百强左右徘徊的国企或是港资、稳健小民企。
这些房企1月没有入榜很大可能上是因为推盘节奏问题，之后几个月还会有非常大的可能在百强之内见到这些名字，尤其像香港置地和瑞安两家港资，在上海就有非常优质丰厚的土储，随意清掉一些项目就能很快回归。
但是同样看去年1月，被清洗出百强的大多都是大家比较熟知的、遭遇了较大困境甚至早就暴雷的房企，比如：
佳兆业、新力、花样年、佳源、当代置业、景瑞、银城国际……
所以这就映射出了一个颇有些出乎意料的事实：
在经历了一年的至暗时刻后，目前百强的洗牌其实都还并不算太剧烈，甚至对比一年前也已经要温和很多了。
艳姐观察1月的榜单发现，还有些至少是跪倒状态的房企打了个回马枪的。
比如去年同一时间未在百强之列的佳兆业，去年全年72名，1月升到了65名；云南王俊发暴雷后，被挤出了去年年榜的百强，这个1月又回归了，直升了49名。
再比如恒大、融创、旭辉、世茂、金科、阳光城、龙光、时代中国等这些都已经公开暴雷违约或是至少已经公认处于较大的流动性危机中的房企们……不管是去年全年还是今年1月，都仍旧处在榜单中。
虽然对比他们巅峰时期的销售和排名情况要差了十万八千里，但却说明，这些家底相对丰厚的房企，其实还是在一点点推进销售的，这也在一定程度上能映射出，去年的一些救市政策还是有一定效用的。
但是这种“温和变动”的表现背后真正的现实却相当残酷。
因为之所以会出现这样的情况，更深层次的原因在于两点：
一方面，以前的行业集中度太高了。即便一大批前排的房企跪倒了，真正能实现后来居上填补空缺的房企也相当少——所以这些企业的倒下给行业带来的创伤其实相当之重。
另一方面，如今的市场实在是太差了。去年那么差的情况，1月的百强门槛还有10.4亿元，但今年已经进一步下降到5.3亿元了，大幅下滑49%。
据克而瑞统计，这个1月的单月业绩规模同比下滑幅度超32%，环比降幅更是接近50%……即便算上春节月的因素和去年2月相比，规模降幅也达到了11.8%。
所以其实目前的市场情况依旧相当糟糕，我们可以再更直观感受一下：
上述那些房企1月的全口径销售额是这样的，就算加起来，合计也仅有414.5亿元。
这是个什么概念呢？在恒大尚未暴雷的2021年1月，它自个儿就能卖出602.7亿元……
背后核心还是在于很多从业者都在担忧的那件事：
市场需求端的信心似乎迟迟得不到提振，大量购买力从楼市消失后一直未见回归。
所以不管是否出险，所有的房企在销售端都承压严重。
结语：
2023年方才走过1个月，更多的变化必然还在路上。
一些不好的变化或许很快就会消失；而一些好的变化，或许也马上就能到来。
主编：张艳
责编：Nanako
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