2023-02-02 11:01:50 来源 : 930老友记
新年刚开工，多个城市首套房贷款利率就传出下调的消息。1月31日晚，南宁住建部门发布消息，将首套住房商贷利率下限下调为3.7%。
(资料图)
这项政策的出台，对南宁的房地产行业将有什么样的影响？开年来，南宁楼市表现如何？
多家银行降低首套房贷利率业内人士：楼市恢复仍需时间
2月1日，南宁某楼盘置业顾问李女士告诉记者，他们已经接到多家银行降低首套房贷利率的通知。
李女士：“中行、交行、农行这些银行已经通知我们降利率了，这两天利率降了，确实是蛮多人奔着利率降（来）的。”
今年1月5日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。经过梳理，包括南宁在内的38个城市满足条件。该政策发布之后，郑州、天津等十多个城市跟进调整首套房贷利率。
广西宇洋置业公司总经理杨伟华表示，新政落地之快，给新年楼市打了一针强心剂，但市场的修复仍需要时间。
杨伟华：“应该说这个（调整）是在我们预判之中的。2月1日早上我们的客户去银行办理面签的时候，柜台的经理已经明确告诉他，这个面签从2月1日开始，利率就开始按照首套3.7%计算了。我觉得从这个方面来说，地方在执行这个（政策的）速度上，确实是非常快的。从我们行业内看，2023年上半年，大部分的人，包括我自己在内，会觉得它是一个恢复期，或者是叫试探期。利率的调整它不像价格一下子调整多少或者其他，不是一剂猛药，所以你说要特别期待它展现出非常爆炸式的效果，这个不太现实，因为我算了一笔账，就是所谓的前利率和现利率，4.1%和3.7%，它每月的月供大概是相差220元，它的立竿见影的效果不会特别快。”
春节南宁楼市火热现在是上车好时机吗？
南宁住建官网数据显示，2023年1月21日-1月27日，全市商品房网签成交套数同比增幅为415.79%，成交面积同比增长638.13%。南宁市住建部门的市场调研结果显示，2023年春节1月21日-27日，市区103个营业项目到访量2889组，商品房成交332套，实际的成交量远大于网签数据。那么，如何看待房地产市场在春节期间的交易火热呢？
南宁一售楼部现场 图源邕有家
虽然春节期间南宁市的看房热情上涨、成交数据上涨，但纵观2023年1月份的表现，易居企业集团·克而瑞广西区域副总经理韦凤仙表示，楼市回暖言之尚早。
韦凤仙：“从往年的情况来看，对南宁来说，春节都是一个传统的（销售）淡季，这个是大家需要达成一致的。但是在今年，这个传统的淡季它又不太一样，因为它迎来了一个疫情以及房地产政策的双拐点。所以这个春节来看，看房的热情是高涨的，就是来访量是增加的，但是转化率是低的，就是购房决策的周期是拉长的。真正成交的话，它还是跟去年是差不多的，它没有一个大家期待的爆点，或者是说没有成交量的一个爆发。一个是观望情绪仍在，期待更好的政策或者更低的价格；另外一个归根到底是购买力问题，尚未得到较好修复。待经济修复后，个人收入随之得到修复，方可期待购买力的恢复。”
2022年至今，国家层面频频出手稳楼市、保交付，同时，南宁陆续出台了购房契税补贴、公积金贷款放松条件等利好政策，助力购房者实现安居梦。那么当前阶段是否是“上车”好时机？
易居企业集团·克而瑞广西区域副总经理韦凤仙认为：“利率下调这个政策从获利的层面来看，它最大的获利者就是购房者，新政策在努力地去减轻、缓解购房者的月供压力，这个还是很有诚意的。但是我们也需要看到，就是我们的购房决策，它不仅仅是取决于月供压力，首付门槛也是一个很大的考量因素。所以我个人认为，这个只是2023年开春以来第一个比较大的动作，后续的话，据我所了解也好，或者是对于行业的判断也好，我们南宁市在上半年应该还会持续、陆续地出一些更加利好的政策，在C端也好，在房企的层面也好，都会有这些（利好）政策出来。这些政策出来之后，我们就可以去期待所谓的市场回暖。”
从2023年1月份的成交情况来看，良庆区、江南区和青秀区是南宁的置业热门城区，广西宇洋置业公司总经理杨伟华认为，接下来，南宁的这些板块或将成为购房者关注热点。
杨伟华：“我个人觉得2023年的第一个信号就是改善会回归青秀区。青秀区凤岭北今年会有大概4个盘左右入市，从目前的产品来看，还有购房者的关注，包括客户的问询的程度看，大家的关注度非常高。第二个凤岭南它沿江边还是有一些地块，结合凤岭南北今年入市的新盘大概可能会有6个左右，这些盘肯定是作为南宁市的改善的风向标。第二个信号就是江南区今年仍然会在刚需的区域里面维持比较强势的地位。第三点，我们是觉得今年像青秀东，也就是所谓的仙葫，这个板块可能会有点起色，一个是它跟民族大道延长线明月路已经通了，第二个是青秀东结合整个东部产业新城的发展，越来越多的人往那边去，这类人群他其实是刚需的一个主力人群。”
业内人士普遍认为，开年房贷利率首降，信号意义大于拉动作用。我们也相信，随着政策暖风频吹，在利好政策作用下，市场信心将逐渐得以恢复。
首套房贷利率降了存量房贷利率能降吗？要提前还贷吗？
1月31日晚官方发布“首套住房商贷利率下限下调为3.7%”的消息后，不少网友疑问：之前5~6%利率上车的，该怎么办？
对于已经贷款买房的人来说，要看的是存量房贷利率。
首先，我们的房贷利率=LPR+政策加点/减点+银行加点/减点。
简单总结：如果你已经买了房，你的房贷利率，跟着LPR变动，LPR降了你的房贷利率就会降，反之亦然。
此前中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年1月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。两个品种LPR均与上月水平持平。这是自去年8月以来，LPR连续第5个月保持“按兵不动”。
存量房贷利率会不会变？经济观察报分析，这个可能性非常小：
首先这是贷款人和商业银行的契约，调控政策没有动力撕毁这份契约，让商业银行承受损失。同理，如果商业银行强行将承诺的房贷利率折扣取消，贷款人也不会同意。
其次，降低存量房贷利率和当前的楼市调控方向关联不大，现在的政策方向主要是充分鼓励并满足刚性和改善型的购房需求，让市场流动活跃起来。
个人应该提前还款吗？
对个人来说，判断是否需要提前偿还个人贷款，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率，则可考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。当然，还需要为生活日常支出与未来养老、医疗等留足资金。扎堆提前还贷并不可取。
从还款方式看，一般来说等额本金这种还款方式前期偿还的本金多、利息少，相比来说提前还款会更划算一点；等额本息这种还款方式前期偿还的利息多、本金少，如果还款已过一半，其实可以不考虑提前还款。另外，如果是公积金贷款，由于利率显著低于市场上一般贷款的利率，也可以不用考虑提前还款。
据经济日报报道，2023年，随着我国宏观经济恢复回暖，资本市场上升概率较大，而贷款利率还有下行可能，提前偿还贷款需要慎重考虑。
总的来说，房贷利率降低，对购房人是件好事，但不能孤立地看待利率的作用，要发挥它的政策效用，还要考虑购房政策间的相互作用和影响。比如，利率降低和中介费率调整叠加，适当减轻购房者的压力，更加有利于首套房需求释放；利率降低和首套房认定标准改善叠加，也有利于真正地满足改善型需求。
记者：刘庆部分内容来源：930老友记综合自经济观察报、经济日报、金融时报
