2023-06-14 10:11:45 来源 : 章哥说买房
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
(资料图)
昨天聊了7090政策，真的是建设部为了多提供房子而推出的，是打压房价的。建设部的职责只是监管建设，土地是不归他们管的，所以也就是在现有原料上下功夫，把以前都烤面包的面粉，分出70%来蒸馒头，是否好吃顾不上，只能让刚需们先饿不着。
而如果没有7090政策，那极少有开发商会推出小户型，在此之前的比例甚至低至20%都不到，为什么？首先是因为房子是奢侈品，在任何时代都是很贵的。那既然是奢侈品就是要挣有钱人的钱，那才能利润高。这就相当于面粉，只要能做成面包就谁也不爱蒸馒头。
其次就是成本，户型越小成本越高，各种门窗墙壁窗户管线水龙头的就得多，配套设施也多，那不仅成本高，得房率还低，更要命的是只能卖给刚需和投资客，要不了高价也赚不到超额利润。所以除非是开发商实在没辙了，必须靠跑量来赚辛苦钱，否则谁也不爱盖小户型。
7090政策就是在这种背景下出台的，逼着开发商必须多盖小户型，用本来只会盖100套房子的土地，必须盖出130套来，这就能多解决30个刚需的购房问题。
另外7090政策也有压低房价的可能，首先就是增加供给，理论上可以压低价格。其次就是任何一个楼盘，只要是增加密度就必定降低居住体验，那无论开发商还是二手房业主就不好抬价了。第三就是增加了开发商的成本，又有限价的限制，那开发商就不好赚钱。在此情况下他们就会主动选择降低质量，那也就会反映在价格上，想要高价也要不上去。
但任何事物都是有两面性的，政策更是如此，既然有积极的一面，那就也会引发其他的弊端。
最明显的就是造成产品同质化严重，几乎都是89平小三居，谁家的户型都一样。毕竟在这种严格限制之下，根本没有了开发商和设计师的发挥空间，只能选用标准化方案，跟当年的苏式宿舍楼似的，全一个模子出来的。
其次就是降低了产品的质量，这是无可避免的。商人永远是杀头的买卖敢干，赔钱的买卖不干。既然是确定赚不到钱了，那就必须节省成本。那买房人就算是表面上看着房价便宜，实际上也占不到任何便宜，一分钱一分货。而且还因为质量问题引发了大量的维权投诉，社会成本增加。
然后是造成“高低配”现象大量出现。也就是在小区中分成两种泾渭分明的产品，一种刚需的高层，一种节省下容积率的低密度大户型。开发商是赚完钱就走人了，但留下的后果就是刚需的居住体验更差，而所谓的高档产品也并不怎么宜居。而且有的小区还出现两个群体对立的事情，平添了很多纠纷和烦恼。
还有就是反倒造成真正的小户型更加稀缺，也就是80平以下的产品，开发商几乎就是干脆放弃。因为他们目标只是满足指标要求，能尽量少赔就行了，犯不上去迎合市场需求。这就造成有的楼盘中最大户型89，最小户型也是89，其他70多4/50的也有，但非常的少，开发商赔不起。那结果就是有一部分本来能上车的刚需，反倒根本买不到适合他们预算的产品了。
最后一点是房价，也未必真的控制住了。这里面有个悖论，就是减少了改善产品的供给之后，这些改善资金会不会消失？如果不会消失，那他们就会去追捧数量不多的改善房，推高了豪宅的价格。看上去和普宅无关，但实际上普宅业主也是盯着周边豪宅要价的，层层传导之下，只要豪宅上涨，普宅业主也会逐级跟随。所以说，真正的需求是资金，只要钱没消失，很难说控制住商品价格。
当然，近两年7090政策已经做出了调整，由建面90平改成了套内90平，这样就能多出至少10多平米，对二孩家庭来说相对多了些选择。然后是不要求7090政策的楼盘增多了，共产房甚至取消了7090政策，给改善家庭多些出路。
总之吧，对待任何政策都不能片面的看待，其实都是处于调控的好心，一切都是监管部门的不得已，至于事物的两面性就看买房人更重视什么了，反正在管控的市场内不可能做到甘蔗两头儿甜，一切都是取舍与考量……
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