2023-04-17 22:05:23 来源 : 星球商业评论
前几天，坐拥京沪八大商业的SOHO中国又有了工商变更。继去年卸任上市公司董事长后，潘石屹又卸任了北京搜候房地产有限责任公司的董事长和法人，张欣也卸任了副董事长。
(相关资料图)
北京搜候公司注册于2004年，开发了包括三里屯SOHO在内的多个商业，是SOHO中国的核心公司。
消失传出来，网友又沸沸扬扬地讨论，老潘这次是真的退场了。有意思的是，两口子同时辞职，SOHO中国这两天的股价，不跌反涨。
2007年做三里屯SOHO前，老潘曾在香港太古广场与首创董事长刘晓光偶遇。一个当时是中国商业地产明星老板，一个是地产圈带头大哥，两个人逛完太古后，不约而同地感慨：
要是能在北京做出这么一个商业，该多棒。
三里屯的前身，叫“三里坟”。这里埋着摄政王多尔衮，和康熙弟弟恭亲王。八国联军侵华，俄军在此屯兵，于是更名为“三里屯”。
2009年，老潘的三里屯SOHO交付。几乎同时交付的，还有三里屯太古里。太古里很快人流如织，将三里屯推至北京时尚中心。但一街之隔的三里屯SOHO，长时间里空空荡荡。
老潘后来跟公司高管沮丧地说，商业地产这活，对于内地开发商是一场幻梦。
在此之前，王石也在内部讲，如果万科要去搞商业地产，即使躺在棺材里他也要反对。
老潘和王石对于商业的畏难情绪，也传染给了中国其他地产商。很长一段时间内，习惯于挣快钱的开发商，都不会碰商业地产。就算接手，有时也是挂羊头卖狗肉罢了。
也是北京搜候公司注册的那一年冬天，12月9日，深圳罗湖，有个购物中心开业了。如果老潘当时看过这个商业，他应该会收回上述那句话。
这个购物中心光统筹设计，就花了三年时间。他们请来了全球顶尖的零售业顾问机构做前期市场调查，跑遍了日本、香港、美国等近百个著名购物中心，光是研究报告就写了300多页。
但开业后，这个犹如东京银座的商业综合体就引起了轰动。大家被300个品牌门店给震了：
好多牌子是第一次进入大陆市场。
这个商业叫深圳万象城，是华润做的第一个购物中心，但就是这个商业，让罗湖成为深圳第一个真正意义上的CBD。十九年过去了，万象城依然是中国Shopping Mall的范本，华南最受欢迎的购物中心。
所以谁说中国人就干不好商业地产？关键还是得看是谁在干，有没有下真功夫，忍不忍得了寂寞。
过去两年，广东中山的网友也很喜欢讨论一个问题：
刚开业没两年的金鹰广场，怎么就没人了？
中山网友们口中的金鹰广场，是一位祖籍中山的古姓归国华侨投资建设的。位于新旧城区交接之处，2019年开业。
别看古总身在马来西亚，但一心惦记家乡。这位马来西亚著名企业家励志要支持家乡建设，后来一出手就是30个亿，要盖一个综合体，里面有商业地产、酒店、广场、公寓，光是停车位就建了3000多个。
就是这么一个投入巨大，万众瞩目的项目，刚开业没多久，就遇上了疫情。再加上各种因素，开始变得鲜有人光顾，用中山当地人的话来说：
真系揾食艰难啊。
古总看在眼里急在心里。他想了很久，决定：
还是找活好的运营吧。
他找的活儿倍好的，就是万象城的运营商：华润万象生活。
从深圳万象城开始，华润形成了万象城和万象汇为代表的商业产品线。这两个金字招牌在全国49个城市落地了80多个，落地一个，火一个。
也是从万象城开始，“一座城改变一座城”的口号，在圈内广为流传。
原本，万象生活团队一直在运营自己的商业。但很多阴错阳差拿了商业的开发商，纷纷慕名过来学习，请教，甚至邀请他们帮忙运营自己的购物中心。
这两年，他们被打动了，决定把自己积累了二十年的商业运营经验，对外输出，帮助业主改造、运营和管理商业。
金鹰广场是他们2021年年底接手的。万象生活团队一进驻金鹰广场，就发现了一些细节上的问题。
广场外立面深色不透明，让人看不清商场内部，难以激起购物欲望；大门口店铺是个名不见经传的零售商，显得很低端；商城的灯光从色温到流明也都有问题。昏暗的光线让人有商场要倒闭的错觉。
30个亿的大项目，投入、用料都很足，但他们自己不知道问题出在哪里。比如二楼本该店铺林立，人流如织，结果原先团队只放了一家店：
以纯。
万象生活团队进去之后，他们只用了9个月时间，就完成了改造。凌乱的设计、昏暗的灯光、繁复的设计，全部都被修改，取而代之的是一个明亮、整洁和一目了然的商场。
同样的空间，原本商场内只有90多家商户，现在硬生生被万象生活改成了200多家。原有的商户基本被清空，留下的两家，一家是业主自己的商店，另一家，是门口的星巴克。
万象生活用自己长期积累的资源，一口气完成了整个商场的品牌替换。其中有70多家品牌商户，都是第一次进驻中山。
除了硬件，软件上万象生活也提供了一整套服务。从商场保洁到保安门卫，从商场的营销活动、推广到招商，他们全部改造完成。
改造前，金鹰广场全年的零售额就在5000万左右。改造后更名为石岐万象汇，去年年底开业，一个月零售额就突破了6000万，租金、人流量扩大了整整三倍。
就连商超门口的罗森便利店，开业第一天营业额就接近100万。不少人专门开车来扫货。
此前，广场一到晚上不是跳广场舞的大妈，就是滑滑板的小学生，年轻人好像都不见了。
经过万象生活改造之后的石岐万象汇，年轻人突然多了起来。大家在咖啡店里闲聊，在商场里购物。中山的年轻人第一次发现，现在逛街，不再需要开车一个多小时去深圳或珠海了。很多品牌和餐饮，在中山就能完成消费了。
对中山这座城市来说，金鹰广场这个地标建筑重新焕发活力，更是提振了当地对改造和振兴老城区的信心。从去年12月重新开业到现在，石岐万象汇周边的房租，已经涨了500一个月。
除了石岐万象汇，乃悟还和万象生活的另外几位业主方聊过。他们之前都是运营得不太好的购物中心，把万象生活团队请过去之后，对他们都有两个深刻印象：
专业、诚信。
每一层楼应该放什么样的产品，母婴室该如何设计，什么季节针对什么产品进行促销，甚至就连商家自己的logo应该用多大的字号，万象生活都有严格的规范。
比如位于深圳的布吉万象汇，运营团队进驻后就发现，饭店的对面店铺应该放上亲子、母婴店铺。因为很多宝妈带孩子出来吃饭，顺便都会逛逛这些店铺。
正是靠着这种丰富的实操经验，万象生活迅速成为中国存量商业领域最优秀的运营商：通过专业化改造，把很多业主一度想放弃的商业项目，重新变成城市的商业地标。
乃悟看了下，万象生活去年运营的项目出租率都在96%以上，86个项目里，有69个项目位居所在城市销售额前三名，单个项目运营能力堪称强悍。
上市以来，万象生活对外拓展的非华润商业项目共计有25个，这个数字还在不断滚大。
乃悟横向对比一下。万象生活运营的商业全国数量只有万达商业的八分之一，但他们的租金收入却是对方的三分之一：
平均一平米的租金是对方的三倍。
大家都知道，去年疫情反复，线下哀鸿遍野，很多大公司纷纷裁员。万象生活主动给租户减免23亿的租金后，购物中心租金收入仍然达到158亿，保持了4%以上的增长。
中国物管行业市盈率和市值最高的公司，并非浪得虚名。去年年底，在上市两周年之际，万象生活晋升为恒生指数成份股。
华润万象生活是在2020年12月9日上市的，这个日子其实是精挑细选过的。2004年12月9月，是他们第一个项目深圳万象城开业的日子。他们甚至还精心挑选了股票代码：
1209。
大星念叨着1209，腰儿能久，谁用谁知道。
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