2023-04-17 17:49:50 来源 : 21世纪经济报道
21世纪经济报道记者李莎 北京报道
【资料图】
吴乐（化名）前不久刚“卖旧买新”换了房。吴乐向21世纪经济报道记者表示，其3月初将北京通州的房子挂上中介平台，每周迎来了7-8组家庭看房，从挂牌到成交仅用了两周多时间，成交价格也基本符合预期。
3月正临楼市“小阳春”，是北京二手房成交的高峰期之一。北京住建委数据显示，3月北京二手住宅成交（网签）22192套。根据Wind监测的北京住建委历史数据计算，3月北京二手房成交量环比增长44.9%，同比增长29.9%。
4月15日，国家统计局发布3月70城房价数据，3月57个城市二手房价格环比上涨，较上月增加17个，城市增加数量明显高于新房。北京、上海、成都、杭州、武汉、西安等重点城市二手房价格涨幅超0.5%，排名靠前。
北京是全国重要的楼市风向标，3月北京二手房价格环比上涨0.7%，仅次于遵义、哈尔滨、成都和西安。二手房成交量的上涨远超价格，北京3月二手住宅网签22192套，创72月新高。与成交量一起上涨的还有挂牌量。
不止北京，3月上海、成都、杭州等重点城市的二手房市场均出现成交量和挂牌量双涨的情况。二手房市场明显修复是前期积压需求释放和支持政策效果显现等因素共同作用的结果，成交高峰过后，二手房带看和成交量明显下滑，4月重点城市二手房市场热度回落特征明显。
据Wind数据，3月北京二手房单月成交量超过2021年同期的22172套，成为2017年4月以来的成交量最高的一个月，创72月新高。
究其原因，中指研究院市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，更多是前期积压需求释放，以及购房入学需求入市继续释放的结果。
合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示，一方面，在我国着力提振经济、央行放水的大背景下，购房者市场预期改善，购房消费心态更积极；另一方面，其他城市调控政策放宽，使购房者对北京未来调控宽松有更多期许。
郭毅提醒，二手房交易从确定购房到完成网签需要一定时间周期，3月网签量大涨，更多来自春节前后的销量。另外，3月是一季度的最后一个月，中介公司也有加快促成网签，拉动一季度业绩的诉求，这客观上造成部分4月网签数据前置。
“正常情况下3月工作日成交量为700-800套，但3月最后3天成交量都在1000套以上，3月31日单日成交量达1765套。”郭毅说。
与二手房成交量一起上涨的，还有新增房源的挂牌数量。从链家北京区域二手房挂牌量来看，3月11日二手房挂牌量为104911套，4月12日增加至112041套，增加6.8%。而2021年3月1日，这一数据为77452套。
郭毅表示，二手房挂牌量的增长，更多来自今年以来市场需求升温的拉动和3月网签量的提升。部分二手房业主希望房源能够快速去化，另一部分人更倾向于在市场成交活跃时以相对高的价格挂出，试探市场反应，高价被市场接受则售出，不被接受则继续挂牌，并不着急交易。
不止北京，3月多个重点城市二手房市场的“小阳春”均如期而至，迎来成交高峰。
杭州也是重要的楼市风向标，据杭州贝壳研究院数据，3月杭州二手房网签量达10828套，环比增长46%，同比增长112%，攀升至近24个月最高点。
杭州贝壳研究院院长上官剑向21世纪经济报道记者表示，杭州二手房成交量明显增长背后，也是去年春节前过往三年积压需求释放，以及政策继续保持宽松带动楼市信心恢复，带来的市场行情发酵。
上海和成都也是考察二手房市场变化的重点城市，中指数据显示，3月上海二手房成交量超2.3万套、成都成交量2.8万套，均为2022年以来月度成交最高水平，成都成交量已达历史最高。
整体来看，据诸葛数据研究中心数据，3月北京、深圳、杭州、成都、南京、苏州、佛山、东莞、青岛、厦门这10个重点城市二手住宅成交环比全线上升，合计成交97609套，环比上涨41%，同比上涨85.59%，成交规模达到近三年新高。
陈文静表示，重点城市二手房市场回暖，受前期积压需求释放、政策宽松效果逐步显现等因素影响。另外，二手房“带押过户”政策落地，部分城市限售政策优化也在一定程度上促进了二手房市场活跃度的提升。不同城市成交上涨也有个性化因素，如成都政策逐步显效，以及新房供给改善下二手房业主换房打新需求释放等因素，均带动二手房成交量回升。
“2023年以来，随着二手房市场回暖，二手房挂牌量亦出现增长态势，重点城市普遍出现挂牌量和网签量增长行情。”陈文静说。
诸葛数据研究中心监测数据显示，3月10个重点城市二手住宅挂牌量为195.67万套，环比上涨1.06%，同比上涨80.94%。
究其原因，陈文静认为，二手房销售端好转后，卖方预期也有一定修复，挂牌预期增强。另外，去年9月底财政部、国税总局发布新政，一年内换房可享受个税退税优惠，二手房交易成本进一步降低，也带动较多客户“卖一买一”。部分城市降低限售年限，也一定程度带动了二手房挂牌量增加。
杭州当前在售房源已达12万套左右。上官剑表示，在市场回暖时，业主有更强的动力挂出房源，尤其是有置换需求的业主，当前“卖一买一”可实现30%首付，且享受较低利率。另外，过去较长一段时间市场调整明显，在市场回暖时，对未来房价信心减弱，非自住客户选择此时获利出售。面对当前库存压力，新增房源的挂牌价并未明显上涨。
从重点10城情况看，诸葛数据研究中心监测发现，3月重点10城调价房源中涨价房源占比为17.5%，较上月收窄5.9个百分点，较去年同期扩大4.7个百分点。3月市场回暖持续性开始显露不足，尤其是下旬以来，多城带看量开始减少，业主涨价信心开始回落。
带看量的下滑往往早于成交量，上官剑发现，2月中下旬杭州带看量达到高峰值后，3月开始出现正常回落，下滑幅度在5%左右。4月最近一周（4月10日到4月16日）带看量与3月周度平均带看量相比下滑3%；成交量来看，4月日均网签量环比3月下滑32%。
北京二手房市场的带看量和网签量也明显回落。郭毅表示，4月1日-10日北京二手住宅成交3475套，相较3月同期下降近48%，几乎腰斩，照此趋势，4月成交量或在1万套左右。
“市场需要持续热销，才会进入过热区间，从目前北京二手房市场来看，房价上涨的基础并不扎实。市场部分积压需求短暂释放后，后续缺少政策拉动，市场销量或很难维持长周期的热度。”郭毅表示。
不止杭州和北京，3月市场冲高，4月成交回落成多城共性。根据中指数据，4月3日-4月9日，重点10城二手房成交量环比下降27.6%，绝对规模仍处近几年周度相对高位。
陈文静认为，短期来看，在前期积压需求以及购房入学需求集中释放后，部分城市市场延续性略显不足，预计二手房成交量有所下降，在挂牌量仍较高情况下，二手房价格或面临一定调整压力。
