2023-04-17 17:08:22 来源 : 同策咨询研究部
2022年很多物企吞下规模至上的“苦果”，收并购的后遗症逐渐显现。巨浪打过前端的房地产，潮水也把下游的物管行业卷了进去。
去年还是“资本宠儿”的物企进行多笔大宗并购，在财报上体现出来的不仅是业绩规模的大幅增长，还包括商誉、应收账款的大幅增加。今年物管行业热度“大刹车”，近期多家头部物企召开业绩发布会，显示净利润下滑。据不完全统计，2022年上市物企毛利润出现下滑的物企有27家，净利润出现下滑的物企高达31家，有6家出现亏损。因物管板块估值回落，前期收并购带来的商誉减值 （商誉减值是指上市公司购买的子公司没有预期那么赚钱，在重新评估所收购公司的价值后，需计提商誉。也就是说之前收购的公司买贵了，现在需要在净利润中扣掉多花掉的钱） 成为净利润下滑的重要原因。
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(资料图片仅供参考)
头部物企因收并购带来较大规模商誉减值
对净利润增长造成冲击
商誉减值、利润被侵蚀，是物企在收并购后的管理中最容易踩中的雷。比如碧桂园服务2022年收并购带来的商誉减值、合同及客户关系摊销约28亿元。世茂服务2022年净亏损9.27亿元，亏损最大的因素是，针对应收账款坏账和收并购带来的无形资产(品牌、合同及客户关系)的摊销成本、商誉等计提减值。
分析过去物业商誉及无形资产快速增长主要基于三个方面的影响：第一、过去物业板块的高估值，之前多数房企赴港上市均存在估值过高的情况，物业业务的市值远超开发板块，本身就存在高估及泡沫的成分；第二、行业收并购带来在管规模大幅上涨，资本市场按照行业规模及头部市占率去衡量物业板块价值，但是财务数据显示，大规模收并购的企业和项目运营状况良莠不齐，并购过快会导致运营效率下降以及成本的上升。第三、开发业务对于物业板块的联动支持，过去由于开发业务持续上涨，关联业务支撑力度较强，自去年以来，在规模收缩下行压力下，对于物业板块支持以及行业发展下行预期的影响，板块估值也在下行。
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物企商誉减值风险还未全部出清
从影响物业板块价值的核心因素来看，当前物业企业股价受到过度冲击，当前表现为股价过低的情况。我们预判今年房地产行业趋势会在二季度后触底逐渐修复，行业的信心会进一步恢复，届时预计物业股价会逐渐回升，但是肯定不会回到原来的估值水平。目前来看，部分物业企业商誉减值的风险还未全部出清。
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物企回归服务本质提升利润率提升增值服务
物业行业还存在利润率下降另外两个核心原因。一是从营业收入结构来讲，传统的物业管理收入仍然占比最高，增值服务占比较小，物业费一旦定下来后，后期难以稳定上涨，但是物业管理的成本在不断上升，这是利润率下降的原因之一；二是头部物业房企的规模扩张主要依靠收并购，收并购的项目质量良莠不齐，部分项目可能还面临亏损，这拉低了整体的盈利水平。
因项目利润率低于预期，碧桂园等头部物企也在退出部分前期并购的项目。在停止收并购后，消化阶段主要要提高物业增值服务以及运营效率，“物业提升利润率主要依赖于创新的社区增值服务。”比如，加强物业的信息化管理、降低成本、提高效率和服务满意度；在信息化建设的同时，从业主基本生活需要的服务入手，提供基础增值服务，不断建立信任，物业的信任可以增加更多金融消费类服务，比如社区团购、周边外卖、二手租赁、交易等。
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