2023-04-17 16:55:21 来源 : 洋楼记
这几天济南最牛杯的大事，也是济南房产圈的最猛强心针...
位于华山西侧的宋刘片区，即将迎来拆迁，现在拆迁公告已对外进行发布。
随着这种一夜暴富新闻的发酵，那么随之而来的追问就来了
(资料图片仅供参考)
某某某会拆吗？济南房价会涨吗？周边房价会涨吗？
01
关于宋刘庄哺育多少济漂人群的鸡汤我就不给各位灌了...
先简单梳理一下，其实拆迁这事完全就是玄学。
宋刘片区的拆迁是个流传很久远的故事
早在华山拆迁开始，就有类似的消息频传，尤其是这几年，随着一路之隔的华山片区从城中村逐渐拓展为网红景点，这让一直想打造城市景观的历城区坐不住了...
在2021年1月的华山街道就公式了一份《关于加速辖区全面新型城镇化问题的建议》
原文挺有意思，我都复制过来了
继华山片区、华山北片区开发建设项目实施以后，华山街道仅剩宋刘、西杨、还乡店三个城中村未完成棚改旧改。2020年，根据区委区政府《关于推进落实“中优”战略的实施意见》，“中优”战略涉及华山街道办事处宋刘、西杨、高墙王及盖家沟部分，其中宋刘片区是“中优”片区“1334”规划中三大优化片区之一。但宋刘、西杨、还乡店三个城中村始终未完成棚改旧改，在一定程度上制约了街道全面新型城市化步伐。
其实也难怪历城区着急，甭管某些人成天跳起来黑，但是华山公园的开放确实为历城增光添彩..
过去都是一起混饭吃的哥们，这边越来越繁华，从城市天际线上看确实也不太舒服..
而且这两年，也一直有人在咨询宋刘片区的拆迁进程..
ZF的回答也很标准
在2021年这片区就纳入了中优项目组，正在由区平台积极招商引资以及寻找投资方，同时进行初步摸底流程，便于投资商核算成本后进行拆迁...
在其他类似的回复中，我们可以得知，推进组也没闲着，相继谈了中海集团和城发集团。
后期，随着中国能建葛洲坝落地济南，先拿到了唐冶能建兰园，后续10月份又在市中白马山那些了地块。
大概率在央企发挥带头作用的带动下，最终中国能建葛洲坝集团，在2022年11月中标，再到这几天，落地消息频传...
简单梳理不难发现，想拆迁最关键的点：找投资方
宋刘这片区，以现在角度看，位置确实不错，中海华山一直卖的不错，而且随着生态环境向好，宋刘片区是块有利可图的地。
连ZF的官方回复都说了，需要核算成本，便于拆迁。
至于泺口二期，最新消息是依然在洽谈中，之前所以次次冻结，次次解冻，其原因还是开发商不认可天桥楼市...
推介会搞了很多，洽谈的开发商也很多，但是最终不好落地，不赚钱还干活多，纯公益事业，当然没人去做。
还有某些地块，单轮房龄，房屋形态，确实该拆，但是地块太小，单独拆迁算不过来账，只能等待周边一起拆迁..
那不就成遥遥无期了...
02
从现在披露的消息看
说是宋刘片区每人补偿78.6万，然后加盖的部分700-1000元每平，如果这数字正确的话，单纯算单价16500元/平上下，与吴家堡拆迁单价类似。
找了条当年吴家堡拆迁的新闻，供各位八卦
据悉,XX家住的房子宅基地228平米,4层总面积900多平米,因为全家人口有10人,考虑到货币补偿更划算一些,就放弃了房屋补偿。按照济南市制定的本次吴家堡的拆迁政策,每人47平米的补偿面积,每平米16800元的拆迁补偿价,10口人共获得补偿789.6万元,加上多出的房屋补偿和拆迁奖励,一共分得了820多万的拆迁补偿款。
不过现在说啥的都有，不过至于补上千万还是五百万，和咱也没关系啊...
至于房价，我认为短期内肯定是会的，但涨幅不会特别大，但同时这波涨幅会更稳健，关键原因还是大环境发生了剧烈的变化
吴家堡和文旅城拆迁的时候，正好处于拆迁货币化的高潮，大家对买房子就升值存有执念。
正巧，这两地我都有认识的朋友，当年拆迁户买房改善和买商铺继续吃房租的人不在少数。
只是区别结局大相径庭...
吴家堡3542户把西客站怼到了2万多
潘田庄2000户把大小汉峪也怼到了2万多
西客站当年是一天一个价，现在又成了一天一个价，汉峪推上去了，后面虽有波折，但再没下来，成东部改善的热点区域了...
也正是因为这些案例在前，以及现在房地产凉凉的信息大行其道。
所以，我估计，这批房东把钱一股脑放到楼市的意愿应该不算太强（尤其是附近的楼盘），而且我记得当年宋刘不少住户在华山有房子，观望也是意料之中。
不过，毕竟宋刘2738户的拆迁总数量还是在的，总有给老人换房的，也总有孩子独立置业的，所以短期内的一定会有所提振。
尤其是现在的张马屯-新东站片区，单价已经有所涨幅，借助这波不差钱的拆迁，能把之前的涨幅稳住，价格继续往上提一下。
我认为这也是大概率事件....
你说费这么大劲把房子都扒了，房价没啥变化，这迁不是白拆了吗？
03
其实这件事，我之前的文章也提到过，毕竟很多省份是把今年激活房地产挂在首位的。
1.31号的文章
尤其是在今年，拆迁改造的计划格外多，让我总是感觉那个熟悉的医生又回来了...另外据我所知，前段时间的供地计划，多数地块没能引起开发商的太多关注。
如果我是医生，我会继续开猛药的，这种药也是短期内能让病情和预期发生改变的最快路径。
不过呢，这对买房人来说，可不是什么好消息，拆迁不可怕，就怕那个熟悉的医生又回来了...
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