2023-04-04 08:13:19 来源 : 证券时报
随着3月多个重点城市开启今年集中土拍，部分城市土地市场回温。
3月中指研究院统计的50家代表房企拿地总额同比增长7.3%，同比增速转正，拿地热情明显回升。同时，民营企业拿地金额占比较去年同期明显增长，城投“托底”比例大幅减少。土地市场呈现以央国企为主导、民企加快复苏、城投逐步退出的投资格局。
业内人士指出，七成百强房企投资仍停滞，一季度房企投资仍然相对谨慎，当前市场热度仅限于热点城市，持续性及覆盖面仍待观察。目前房企投资主要聚焦于长三角核心城市，未来集中供地、分散拍卖将是主流，聚焦、分化仍是今年投资主旋律。
(资料图)
50家代表房企拿地总额同比转正
中指研究院的数据显示，1-3月，百强房企拿地总额1930亿元，拿地规模同比下降15%，降幅较上月收窄1.15个百分点，降幅继续收窄。
从新增货值来看，绿城、华润、龙湖占据榜单前三位。1-3月，绿城以累计新增货值205亿元占据榜单第一；华润、龙湖紧随其后，累计新增货值规模分别为197亿元和182亿元。
值得注意的是，3月，中指研究院统计的50家代表房企拿地总额同比增长7.3%，同比增速转正，代表企业拿地热情有明显回升。
对于房企拿地热情回升的原因，中指研究院认为，3月，深圳、宁波多个热点一二线城市进行了集中供地，优质地块供应带动房企拿地热情略有恢复。
克而瑞研究中心也认为，3月份诸多重点城市的土拍“开张”，大量优质地块上市一定程度上刺激房企重回土地市场，市场热度也较去年大幅回升。
不过，克而瑞研究中心同时指出，截至3月末，投资百强的新增货值较2020年、2021年一季度降幅均超过六成，与2022年同期相比也下降16%，由此可见企业整体投资依旧谨慎。
克而瑞研究中心进一步指出，从一季度房企拿地来看，城市分化十分明显。首先是集中供地与非集中供地城市热度“冰火两重天”，核心22城参拍房企增多，投资信心显著提升，其余城市仍以城投为主；其次，核心城市热度之间、板块之间差异较大，广州、郑州土拍冷清，苏、杭等二线城市土拍热度较高。但从细分板块来看，这种回暖、复苏仍是点状的、局部的，分化预期强烈。预计短期内房企投资仍以谨慎为主，“换仓提质”为先，重点投资城市聚焦在核心一二线以及部分有人口支撑、产业支撑且市场回暖更为明显的强三线。
中指研究院也认为，部分城市土地市场升温的背后折射出房企对热点城市后市的看好，同时在去年土地缩量的情况下，房企补库存意愿有所加强，但当前市场热度仅限于热点城市，持续性及覆盖面仍待观察。
民企拿地金额占比提升
据中指研究院统计，截至3月，民营企业拿地金额占比较去年同期有明显增长。以杭州今年两次土拍为例，参拍企业均在50家以上，其中参拍民企数量占比近一半，同时民企拿地金额占比达57.9%，较2022年提升8.8个百分点，民企参与度提高；南京土拍民企拿地金额占比亦有所提高，伟星、欣源置业等民企均竞拍至地价上限，民企拿地金额占比达26.9%，较2022年提升17.2个百分点；另外，三四线城市中，高溢价地块也多为民企摘取。
对于民企拿地占比提升的原因，中指研究院认为，在城市基本面较强的支撑下，房地产市场好转预期增强，民营企业拿地情绪较高。
克而瑞研究中心也指出，3月民企拿地呈现积极复苏的态势，拿地民企以去年拿地积极的龙湖、滨江、伟星为主。一方面滨江、伟星持续深耕浙江、安徽市场，滨江一季度拿地金额近85亿元，同比增长71%，另一方面龙湖也在核心城市多次参与摇号失利后，月末在深圳斩获两宗地。
不过，克而瑞研究中心认为，近期民企虽在土地市场开始崭露头角，但整体仍受资金限制，未来参拍热情、动力仍有待观察。
不仅民企拿地占比提升，过去一年多到处“托底”的城投今年在土地市场比例大幅减少。据克而瑞研究中心统计，虽然在三四线城市依旧只能靠城投支撑市场稳定，但在核心22城市，城投拿地比例已经降至35%，为2022年以来最低，较2022年一季度高峰下降55个百分点。其中杭州、苏州、北京土拍几乎难见城投出现。
克而瑞研究中心的数据还显示，截至3月末，有近七成的百强房企尚未有新增土储入账。拿地百强房企以销售TOP20为主，达到14家，拿地金额占百强的74%，由此可见强者恒强的格局并未改变，销售TOP10央国企是土地市场的主力军。
克而瑞研究中心还指出，从今年预供地等变化来看，未来集中供地、分散拍卖将是主流。一方面是缓解企业拿地资金密集带来的压力，刺激更多房企参与到土地市场，另一方面也让企业有更多的选择空间和投资铺排。且从推出的地块来看，以核心区域优质地块为主，多频少量优质地将持续带动土拍热度向上，支撑土地市场持续回温。目前房企投资主要聚焦于前两年集中供地的重点城市，尤其是杭州、合肥等长三角核心城市，而非核心区域的地块则多为底价成交，因此聚焦、分化仍是今年投资主旋律。
责编：汪云鹏
校对：赵燕
