2023-03-31 17:56:13 来源 : 深圳买房计划
刚刚，深圳2023年首轮土拍落下帷幕。
这次挂牌的5宗居住用地，吸引了中海、华润、龙湖、金地等15家房企参与竞拍。
最终，耗时1小时45分，所有宗地顺利成交，2宗价格封顶后摇号、1宗顶价、1宗底价成交。
(资料图片)
整体来看，本轮土拍宗地较少，参与房企数量也少，并且态度比较谨慎。
在竞拍过程中，主持人多次催促房企加快速度：
“有吗？有应价的吗？”
“请大家果断点举牌。”
“还有吗？我三声落槌就成交了。”
不过，虽然参与竞拍的房企数量少，但也有民企和“新面孔”进入，比如龙湖、金地，以及陕西泰发祥、青岛海信。
值得一提的是，青岛海信表现勇猛，和招商竞争沙井地块，也参与光明马田宗地的摇号，但最终颗粒无收。
龙湖则运气爆棚，参与竞拍光明马田、龙岗宗地，双双拿下，一下午挥金24亿。
而团队也非常开心，甚至有人激动到跳起来，高呼：“真棒！”
但其他房企的积极性不算太高，只有建发、保利、招商报名了3宗地的竞拍，而中海、华润、华发、龙湖都仅报名2宗地。
而宗地位置方面，5宗地分布于光明新湖+马田、宝安沙井、坪山碧岭和龙岗街道。
地块的起拍价在6-20亿之间，价格不算太高。
其中，有三宗地比较受欢迎：
沙井宗地达到了最高地价、最高企业自持租房面积，进入摇号环节，被招商拿下； 光明新湖宗地达到最高地价，但自持租房面积未触顶，为深振业拿下； 光明马田宗地是流拍后的“回锅肉”，这次只去掉了竞自持租房面积的环节，但却意外的很受欢迎，最后7家房企参与摇号，被龙湖幸运夺得。
可以看出，沙井、光明都比较受房企欢迎，“一路向西”的观念依然未变。
不过，整体来看，参与竞拍光明2宗地的房企分布为8家、7家，而沙井宗地只有5家。
此外，这次土拍还有三大特点：
一是，出让规则罕见地出现了“双限单竞”模式；
二是，取消了“每家房企最多拿三宗地”限制；
三是，部分宗地的商品房限价有所上涨。
2宗地摇号、1宗底价成交
招商喜提沙井新地
连日阴雨，深圳的土拍市场似乎也从冷淡开启。
在开拍之前，位于坪山碧岭的G11330-8045宗地已经成交，以15.49亿底价被高新投、天健、深福保联合体拿下。
其中，深福保为深圳市国有企业，此前多操刀产业园区。
高新投是深投控、坪山城投的控股公司。
该宗地占地3.6万㎡，总建面14.9万㎡，住宅13.7万㎡，车位1800个。
宗地的商品房价不高于4.1万/㎡（毛坯），而旁边的保利明玥澜岸花园（2021年8月出让）限价3.86万/㎡。
房价稍微上涨了2400元/㎡。
宗地位置比较一般，距离最近的地铁站为14号线锦龙站，但直线距离超过1.3公里。
直线1公里内有天虹商场、坪山高级中学、坪山区中山中学，未来周边的佳华沙湖广场还将配建8万㎡商业。
在正式开拍后，第一宗拍卖的是宝安沙井A301-0602宗地，宗地起拍价19.29亿，有5家房企参与竞拍，热度非常不错。
宗地占地2.5万㎡，总建面11.2万㎡，分两地块建设，住宅体量约10.1万㎡。
宗地的商品房限价4.94万/㎡（毛坯），而周边招商宅地项目限价4.8万/㎡、特建发云海臻府限价4.6万/㎡。
相比之下，房价微涨1250元/㎡。
地块靠近12号线海上田园南站，周边有国际会展中心、冰雪文旅城、海上田园等，属于空港新城范畴，周边有多个住宅小区。
位置还算不错，所以也吸引了中海、招商、保利等5家房企参与竞拍。
但拍卖过程并不激烈，多次冷场，似乎连开发商都被天气冻住了。
主持人也不得不说：
我们下午有4宗地，请大家举牌时果断一点。
但后续也无奈将竞拍幅度，从1亿下调至1000万，再下调至500万。
尽管节奏慢悠悠，但该举牌时，开发商也没有含糊。
举牌最主动的是拿着6号号码牌的招商，似乎志在必得。
@深圳买房计划 此前实探就发现，这宗地的围栏上，招商已贴上了招商会展湾雍境的项目信息。
8号保利也紧随不放，3号中海、93号青岛海信也有参与其中。
在经过62轮举牌后，终于达到最高地价22.18亿、最高企业自持的保障性租赁住房面积2万㎡。
随后，应价的招商、青岛海信两家房企进入了摇号环节。
最终，宝安沙井A301-0602宗地，被招商以22.18亿、配建2万㎡自持租赁房的代价拿下。
招商也非常迅速的发布了喜报。
第二宗开拍的是位于龙岗的G01117-0080宗地，参与拍卖的有三家房企。
值得注意的是，宗地曾在2022年11月流拍，这次起拍价下降了2300万，至6.03亿；
最高价也下降了2600万，至6.93亿。
而该宗地未来商品住房均价不高于3.95万/㎡（毛坯）。
宗地占地面积约1万㎡，总建面约4.9万㎡，住宅4.5万㎡，车位471个。
周边有龙岗区千林山小学、深圳技师学院、清林径森林公园、证券山公园等。
但距离最近的地铁站为，在直线距离1.9公里外。
宗地的位置不算太好，房企反应也冷淡，举牌2次、5分钟就结束了竞拍过程。
最终，由龙湖子公司以6.08亿拿下了龙岗G01117-0080宗地。
第三宗地是光明新湖A650-0385宗地，是此次最热门的地块，有8家房企参与竞拍。
宗地面积1.2万㎡，总建面5.5万㎡，住宅约5万㎡，车位≥800个。
宗地商品住房均价不高于4.93万/㎡（毛坯），而旁边的安联尚璟府，在2020年11月出让时，限价约4.91万/㎡（毛坯）。
相比之下，微涨160元/㎡。
地块靠近科学公园，距离最近的地铁为6号线科学公园站，直线距离1公里，周边1.5公里内有科学公园、深圳国际美术馆、星河coco系商业等。
这宗地位置好，房企也非常热情，主持人报价后，经常几个号码牌一起举起，招商、保利等都有应价。
也因为应价的房企多、竞拍积极，宗地在7轮举牌之后，就达到最高地价、转入竞自持租赁住房面积。
但自持面积未封顶，最终，为深振业以10.29亿、配建3000㎡的自持租房面积竞得光明新湖A650-0385宗地。
最后一宗地是光明马田A629-1340宗地，有7家房企参与。
有意思的是，这宗地在2022年8月流拍，这次重新挂牌出让，在价格、规划设计方面基本都没变动，拍卖模式从“三限双竞”变成了“双限单竞”。
但却能一举得到7家房企报名参与。
宗地用地面积约2.2万㎡，总建面约11万㎡，住宅约10.2万㎡，车位≥1200个。
值得注意的是，宗地商品房限价不高于4.72万/㎡（毛坯），比隔壁金地明峰府的限价高出5000元/㎡。
地块是地铁口宗地，在6号线薯田埔站旁，一路之隔是金地明峰府，1公里内有薯田埔龟山公园、光明区理创实验学校、马田小学等配套。
位置好，房企也很热情，甚至抢先举牌，因而10轮举牌就达到了最高地价、进入了摇号环节，华发、金地、陕西泰发祥等7家房企参与摇号。
最终，龙湖房企以17.96万+好运气，“梅开二度”拿下了光明马田A629-1340宗地。
未来房价最高上涨5千/平
拿地规则宽松了！
这不仅是2023年深圳第一轮宅地集中供应活动，也是在自然资源部发文完善“集中供地制度”之后，深圳交出的答卷。
在制度调整之后，不再规定重点城市“全年供地不超过3次”。
▲图源：自然资源办公厅
虽然不知道深圳会不会增加供地次数，但这次集中供地的宗数，比之前都要少——此前每轮集中供地都不少于6宗，最多时甚至一天卖22宗地。
此外，@深圳买房计划 发现，这次的土拍规则出现了三个变化。
第一，出现“双限单竞”的出让模式，有助于降低拿地成本。
根据土拍公告，位于坪山、龙岗、光明马田的三宗宅地，采用“双限单竞+摇号”的方式竞拍，而非“三限双竞+摇号”。
简单地说：
“三限”：限制未来商品房价格、限制最高地价、限制无偿移交政府的政策性住房面积；
“双竞”：竞地价、竞拍无偿移交政府住房面积。
▲深圳宅地出让规则对比 图源：深圳公共资源交易中心
在这之前，从2021年第二轮开始（集中供地制度颁布后），普通商品房宗地都采用“三限双竞”模式，包括深汕合作区的宅地。
而采用“双限单竞”后，房企不用再竞无偿移交的公共住房面积，在一定程度上，有助于降低房企的建设成本，也有利于冷门地块的出让。
这次的光明马田宗地，也就凭借这一规则改变，一跃成为了最受欢迎的宗地之一。
第二个调整，是不再限制同一房企拿地宗地数量。
此前的宅地出让中，要求同一房企最多可竞得3宗用地（含联合竞买）。
有房企就曾经在竞得三宗地后，当场被收回号码牌。
取消这一限制，或为了促进土地市场的活跃度。
但从这次的土拍来看，房企们还是比较谨慎的，并没有出现一家拿多宗地的情况。
第三个调整，则是部分宗地的商品房限价有所上涨。
这次房价上涨的宗地有4宗地，从160-5000元/㎡不等。
涨幅最高的是光明马田A629-1340宗地，上涨了5000元/㎡，涨幅11.8%。
宗地的未来商品房价格≥4.72万/㎡（毛坯），而一路之隔的金地明峰府（2021年8月出让），限价4.22万/㎡。
▲光明马田宗地对面，金地明峰府正在建设中
宝安沙井的A301-0602宗地，房价也上涨了1250元/㎡。
宗地的商品房限价4.94万/㎡（毛坯），而旁边被招商在2022年7月拿下的A301-0586宗地，限价47950元/㎡。
此外，光明新湖A650-0385宗地的商品房限价，较2020年11月微涨160元/㎡；
坪山碧岭G11330-8045宗地的限价，较2021年8月上涨2400元/㎡。
唯一价格不变的，是龙岗街道的G01117-0080宗地，和周边去年8月出让的宗地（目前命名为“保利静安府”）价格一样，都是3.95万/㎡（毛坯）。
