2023-03-31 17:01:51 来源 : 南京买房惠
没有人会愿意做亏本的买卖，29日起，华润正式接管大校场金陵华夏中心。
本来金陵华夏中心综合体易主没什么大惊小怪的，但南部新城核心地段城市界面提升特别沿机场跑道沿线的价值所在，承载了主城人民对大型商业落地的期盼。
(资料图片)
相比住宅，大家关注的焦点，在于华润落地后，其所带来的商业是不是争议许久的万象城。
01
2023年3月29日，华润置地发布公告称正式完成收购华夏幸福4个项目公司股权，其中武汉2个、深圳1个，另外一个则是位于南京大校场的金陵华夏中心，转让总价为124亿元。
包括：华御江（武汉）房地产开发有限公司100％股权、华御汉（武汉）房地产开发有限公司100％股权、华御元（南京）房地产开发有限公司60％股权、华御城（深圳）物业管理有限公司100％股权（即“标的股权”）。
除深圳项目外，武汉和南京项目体量都不小。仅从账面上看，华夏幸福武汉+南京的这3个项目仅拿地成本就已超198亿。若再算上已投入的建安、人力、营销等刚性成本，其华润仅支付的124亿交易金已算是“捡漏”了。
尤其是大校场金陵华夏中心，彼时拿地总价高达63亿，总建面超96万方，这个项目可以说是南京首例双地铁（地铁10号线二期和5号线）共建的TOD一站式“巨无霸”地块，也是南京主城近10年来规模最大的综合体。
整个项目，囊括了约23万方住宅宅、约18万方持有办公以及约27万方自持商业（相当于1.5倍德基一二期总和商业体量），自2020年4月华夏幸福拿地之后就备注关注。
回想当初，这块地（前身2020G12）与G13地块（即现在金地大成雅境）同天出让，两幅地块均位于南部新城机场跑道中轴沿线，可谓区域内为数不错的两幅重量级综合体项目。
正因其恢弘规划，优越的地理位置，其最先上市的住宅金陵华夏中心文渊府，更是凭借超高人气，成为板块内逢开必罄的摇号盘之一，曾创下7.2%超低中签率，平均14个人抢一套房的神话。
据悉，此次华润置地全盘（商业+住宅）接手后，华润万象城会不会落子大校场”也引发坊间探讨与猜想。 至少从目前来看，河西 错失了万象城之后，全南京没有比南部新城更适合打造万象城高端商业体的地段了。
实际上，华夏幸福当初拿下G12地块，商业部分基本也是按照万象城设计打造的，操盘团队也出身于是原华润班底。 此次华润接手，或将打造最正统的万象城，对于南京商业地产来说是一件很值得期待的大事。
当初地块建设之初就被赋予极高厚望，如今被央企华润接手，无论是在推动南部新城整体开发还是后续综合体商业统筹运营，都将起到锦上添花的意义。
02
据了解， 金陵华夏中心一共有17栋住宅（其中F03号楼为人才房，暂时不对外出售，后期定向销售），G地块8栋、D地块1栋、E地块4栋、F地块4栋。
2020年12月至今，开过5次盘， 除南区限高部分和F地块（F04号楼）一栋小高层未推之外，前期住宅楼栋已全部推出售罄，暂无房源可售。
因为限高+商业推进原因，目前住宅还剩余400套未入市，户型面积段103-172㎡（总价段约600万-1000万之间），保守估算还有25-30亿货值，相当于润淮府7.5成房源贡献值。
对于华润来说，该项目省去了前期设计的人力投入，只需要续建就可以了。地块规划早已完成，如今除了限高部分不能继续施工外，南区已售房源中最高已建至22层。其中F04号楼需等地块商业封顶后才能对外销售，开发商拿地之初就定好的。
不过关于金陵华夏中心更名计划，目前尚未有进一步消息释放。
可以肯定的是，这个巨无霸综合体（商业）定位不会低，金陵华夏中心所在的南部新城，是秦淮区政府重点打造和发展的主城新中心，是南部新城总部经济载体，未来区域内将引入2家总部企业，1家中国500强下属企业和1家世界500强下属企业。
城市地标、医疗资源，因为项目位处南部新城机场跑道中轴，南博、南京不动产档案馆、中国第二历史档案馆、全民健身中心、南京市中医院这些资源都是不缺的。
学校，除了有南外明远小学、南外（高中部）等名校，地块内将配建幼儿园，在文渊府的侧还规划了30班小学用地。
其他配套，直线距离约300米的全民健身中心，已经封顶，南京博物馆故宫馆预计今年开建，2.6公里世界唯一机场跑道公园、神机营文化公园都在建设中，完全可以满足日常休闲需求。
而且因为距离市中心不远，还可以跨区域共享城市资源，非常方便。
03
至于项目限高问题，华润与华夏幸福之间进行了相应约束，公告中是这么写的：
“南京大校场项目土地出让合同约定涉及限制绝对高度问题需取得相关部队同意，双方在2023年9月30日前共同推进南京大校场项目建筑物限高问题的解决，使得南京大校场项目取得部队同意限高调整的书面文件”。
如果没有拿到部队同意调整限高问题的书面文件，华润可以缩减交易价格，扣除12.5亿，因此今年9.30会是一个非常重要的时间节点。
眼下除限高之外的部分，金陵华夏中心南区22层以下、19层住宅以下都在正常施工中，于业主而言限高问题未解决前，住宅最晚交付时间将在2025年6月30日。
不过，关于土山机场搬迁也不是没有进展。今年1月28日，江苏2023年政府工作报告中提到，加快南京土山机场的迁建，成为今年的重点工作之一。
土山机场一旦迁建， 包括江宁东山、百家湖、南部新城大校场、南站等多个板块内的建筑限高也将被打破，将极大程度消除江宁与南京主城的阻隔，有利于区域之间的平衡发展。
但因涉及到部队，牵涉多方，审批流程繁杂，不可能一蹴而就。就目前各方释放的消息来看，机场限高磋商工作已取得较大进展，或意味着土山机场搬迁正在向好的方向推进。
南部新城作为与河西、新街口三足鼎立的主城新中心，板块发展定位无须怀疑，只是相比同期入市的其他项目，尤以金陵华夏中心命运多舛。华夏幸福bl之后，这块地就很谨慎，并不是谁都能拿下的，引入华润，算是各方都相对比较满意的选择。
当然，华润置地虽青睐优质资产，但在收购时其也仍保持谨慎。其为本次收购预留了交易调整的空间，以最敏感的交易金支付为例，上百亿的交易金并非一次性打入华夏幸福账户，而是在四年的时间里分5期支付。
并且，每期支付都需满足相应的付款条件，视当期达成的条件而定，华润置地有缩减款项的权利。换言之，纵使先决条件达成，华夏幸福首期款40亿元也要到今年3月才能拿到。
从项目本身来看，金陵华夏中心身为南部新城首个WELL健康预认证社区，身处核心中的核心，精装、户型实力过硬，再加上华润品牌以及万象系商业加持，后期资产溢价和租金收益应该会相当客观。
目前，华润置地在大校场已有润淮府（尾盘）、润鸿府（在售）两个项目，前期开盘都取得不错的成绩，如今再加上金陵华夏中心，三子辉映盘踞于大校场画框中央，华润所扮演的一定是近乎主角的角色。
而华润置地作为作为“城市投资开发综合运营商”，也正在以实际行动，消除大部分外界变量，给买房人以充分的“确定感”“安全感”。
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