2023-03-31 16:10:38 来源 : 财经万子婳
回顾过去2022年的楼市，网络上很多网友们用“98年房改以来的首次惨剧”，对此做了个总结。而其实，如果房地产行业只关乎到房子，对于普通人来说，影响也不算太大。可偏就它的回落，不仅仅影响到了本行业内，全国其他行业也或多或少的受到了一定的牵连。而有些地方也因此财政状况一落千丈。所以，为啥总说房子是我国的支柱产业呢？过去发展靠它，如今低迷不能有它。否则，大家都得受影响。
就比如2022年本行业的情况，全年房企业绩中，头部房企排名前30中，只有4家业绩正增长，其他无一幸免，几乎全线下滑。而且有些房企的下滑程度甚至超过了70%。要知道，我国2019年时，总共有近一万家房企。哪怕这两年削减一半，下滑的规模可想而知。
所以这两年，很多中小房企实在扛不下压力，就只能相继倒闭。据统计，2022年我国共计有400家房企相继破产倒闭，结果这一轮倒闭潮就殃及了业主们，建房迟迟不见进度，业主们就只能联合着主动停贷断贷，这事在过去一年不是什么新鲜事。
(资料图片仅供参考)
当然了，市场情况如此，各大银行、央妈也没闲着，为了刺激市场，大家纷纷出谋划策，一方面将房贷利率降到最低；另一方面，降低首付比例，直接将30%的首付比降到20%。地方上也开始努力，各种鼓励补贴政策，房企们也乘胜追击下降一些房价，可即便如此，直到2022年的最后一天，整个市场的情况仍不及预期。
好不容易熬到了2023年，有些地方的看房量开始逐步回升，部分地区也开始量价齐涨，看趋势，不少行内人士信心满满觉得整个市场又将重新复苏，可是最近的一个统计数据：全国城乡总共有6亿栋房屋！突然又让大家的信心打回了冰点，于是有不少人叹息着说：真没想到供过于求达到了这种程度！
而讲到楼市的供过于求，其实早在多年前，大佬王健林就已经透露了这个问题，他曾表示：
现有土地供应量和存量房，已经导致了很多地方项目都卖不动；再加上这些年地方债务持续增长，地方主要靠卖地来还债。这种情况下，土地和房地产的供应进一步被放大，这两个因素导致了市场供过于求，除了热点城市外，其他城市再过两年就不需要调控了。
得知了眼下咱们的“家底”以后，有人开始计算，以现下14亿人口，如果一栋房屋只住十个人，六亿栋房屋相当于可以容纳60亿人口居住，想必如今这个规模已经远远超过了当年王健林分析的楼市状况。
而如今，房价能否如一部分人所幻想的那样重回多年前的上涨周期，一方面要看大家对楼市的信心恢复程度；另一方面，也要看当下的人口出生率以及老龄化问题。
而以最近几年人口出生率不断下降以及老龄化加剧的趋势发展下去，对于那些名下有多套房子的家庭，最大的担忧是，或将面临“3大结局”，而且可能越到往后，解决越困难。咱们来看一看：
其一，继续贬值。其实如今，我国有三大影响楼市价格的事实已经存在了：
第一个：今年已经首次出现了人口负增长；
第二个：人口老龄化加剧；
第三个：城镇化率进程速度放缓
房子不论多少，最后有人住、有人需求，才能持续上涨，这也是商品市场价格上涨下跌的正常规律。而如今，人口老龄化加剧、年轻人不愿意生娃、98年房改资金实现的城镇化率已经达到了64%，实现的城镇住房拥有率高达96%，而发达国家的城镇化率也不过80%左右。
除此之外，这些年，我国还在不断推进保障性租赁住房，共有产权房等等保障房来满足剩余农民进城打工的住房需求。商品房市场需求者被分化，一部分买得起的人因为三年大疫导致对工作稳定性预期大幅下降，也不得不暂缓购房计划。这种情况下，绝大多数地区继续贬值就在所难免。
其二，变现困难。如今，国内二手房市场挂牌量超十万套以上的城市已经达到了15座，但是很显然，从现行的趋势来看，这肯定不是终极数据。为啥？
过去，炒房客们在楼市上行周期疯狂买房、囤房，主要也是为了让自己手上的货币实现保值增值。而如今，手上持有的房子非但不能保值增值，还可能给他们带来更大压力，毕竟持房不仅仅意味着要承担利息，还得面临各项费用。而为了保证货币价值，他们继续抛货手中的房子就很正常了。
而且，随着挂牌量不断激增，想要顺利抛货就只能进一步压低价格，比方说去年广州也确实有业主为了快速变现甚至降价50%卖房；深圳也有多个业主将挂牌出售价一降再降，但是仍然没有吸引购房者成交。可见，要在下行周期实现快速变现，难度非常大。
其三，持房成本大幅增加。既然房子卖不掉，很多人就幻想着通过出租来以租养贷，缓解持房压力。可人口外流严重的城市不缺房，人口大量流入的城市有保障房、共有产权房、公租房，这种情况下，房子就不得不直面曹德旺当年说的结果：“卖不掉也租不出去的窘境”。但是即便如此，每月房贷必不可少，物业费、水电费等各项费用月月得交，这万一房产税再落地，全面覆盖带来的持房压力，对于那些贷款买房、空置、投资的炒家，更是致命一击。
当然了，房产税也没那么快执行，原本计划2022年加速实施的，如今已进入2023年，还未能如期而至，主要也是因为市场行情实在太“冷”了，但不论如何？有一个现实还是得大家去面对，那就是：房产税暂时不来，并不代表他永远不来。
来，是迟早的事！
而一旦全面落地，对于那些名下有多套房子的家庭来说，脂肪压力剧增就躲不掉了，届时，没有产业支撑及以及人口大量流出的市场，极大可能就出现一个状况：供给大幅增加，贬值幅度却越来越大。
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