2023-03-16 10:14:43 来源 : 蓝腾财经
◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探财经
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近期太多房企预告业绩都亏惨了，如今不妨来吃个“定心丸”。昨天，首份上市房企2022年完整财报来了。
没想到，竟然是新晋“地产黑马”的粤系大型国企——越秀地产。另据可靠消息，马上有一家头部民营房企也会大秀业绩。
赶早发的，必然都是成绩还不错的。要知道，一些上市出险房企还在补发2021年及2022年中期财报。一场楼市深度调整，让央国企和民营房企重新大洗牌。
看财报数据，越秀地产总体向好，2022年营收约724.2亿元，同比上升26.2%，核心净利约42.4亿元，同比上升2.1%，归母净利39.5亿元，同比上升10.2%，实现毛利率20.4%，同比微降1.4个百分点。
去年，越秀地产实现全口径销售额约1250.3亿元，同比上升8.6%，在楼市严冬居然还能正增长，难能可贵。其中，大湾区贡献596.8亿元，是集团总销售额约47.7%，占近半壁江山，华东贡献429.5亿元，占比约34.4%。
大湾区和华东，特备是长三角，都是目前国内经济最活跃的两个重点区域，也是近两年大型房企重回一二线、深耕高能级城市最喜欢的地方。
去年，越秀地产在12个核心城市新增37幅土地，总建面约695万方，据披露约53%通过国企合作、城市运营、TOD和产业勾地等非公开获取，其中国企合作占比34%，TOD占比11.5%，综合拿地成本低显而易见。
截至去年底，越秀地产总土储约2845万方，其中大湾区土储占总土储约49.8%，占比近半，规模扩张的后劲很足。
3月以来，一二线楼市复苏明显，越秀地产董事长兼执行董事林昭远在业绩会上公开说，2023年投拓拿地约400亿元跟去年相当，目标销售额增长6%。相比去年增长8.6%，越秀管理层今年制定销售目标偏保守，但留些余地，总没坏处。
看财务，越秀地产截至去年底，剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比率依次为68.8%、62.7%和2.23倍，为“三道红线”监管的绿档房企。
具体来看，越秀地产相比2021年现金短债比1.36倍，当前有一定增厚，但相比2021年底剔除预收款后的资产负债率69.1%，当前微降0.3个百分点，净负债率却明显上升15.6个百分点。
越秀地产“流动负债”一栏，截至2022年底借债余额157.4亿元，比2021年底余额298亿元，直接减少过半，短债压力大幅度释放，应付款及票据16.4亿元，跟此前变化不大，其他应付款及费用763.2亿元，比2021年底增加92亿元。
再看“非流动负债”一栏，越秀地产截至2022年底该部分的借债余额725.5亿元，比2021年底457.3亿元剧增了278.2亿元。
这来自房企再融资松动，特别是国资房企受益最大。2022年，越秀地产取得新融资599亿元，其中境内融资524亿元，境外融资75亿元。
截至去年底，越秀地产总借债约883亿元，比2021年底755.3亿元增加127.7亿元，平均借债成本4.16%，同比降了10个基点。
同期末，越秀地产现金及现金等价物及监管账户资金351.2亿元，其中现金及现金等价物约218.5亿元，未来一年内到期的借债占总借债的18%，也就是接近159亿元，相比此前一年内到期借债占总借债39%，也就是约295亿元，短债规模降了。
不过，越秀地产短债偿还压力仍在，除了近169亿元短债外，还有数额不小的应付款和其他应付款及应付费用等。反过来看，当前房企再融资已宽松，加上国企背书，融资便利。
过去多年，地方的国企多被激进型黑马民营房企压着，如今楼市震荡洗牌后，央国企优势瞬间凸显，扩规模冲动强烈，但代价就是加杠杆，毕竟房地产也是玩金融。
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