2023-03-10 23:16:15 来源 : 朱罗纪
一线城市的楼市调控放松不放松？深汕合作区可能给“打了一个样 ”。
这两日网传深汕特别合作区的一份通知，调整深汕限购和限售政策，包含：放开限购、限售期调整为两年、推行优先申购制度。
目前深汕住建局网站内还搜索不到这份名为《关于积极支持刚性和改善型住房需求的通知》文件，但今日（3月10日）有媒体致电深汕住建局求证，得到相关工作人员证实，对方表示”没有正式文件但已在实施落地”。
【资料图】
深汕取消限购，这释放的是怎样的信号？
01
今年两会的《政府工作报告》中提到房地产工作重点是加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求。 去年至今，全国有36城放松限购，54城放松限贷，20城放松限售，142省市放松公积金贷款，50城实行购房补贴。基本上，一句话，非一线城市全线放宽，但是四大一线城市相对稳定。
此次深汕合作区的调整涉及三大方面，结合原先的限购政策对比看：
1）放开限购，暂停对自然人实施商品住房限购，即无需提供无房证明。此前深汕居民家庭在合作区持有的商品房和公寓的总套数不得超过2套，成年单身人士（含离异）在合作区持有总套数不得超过1套。
2）优化商品住房转让管理，即自取得不动产权证书之日起2年内禁止转让。根据2019年深汕合作区执行的限售政策，购买商品房和公寓自取得不动产权利证书之日起5年内禁止转让。
3）推行优先申购制度，小于120㎡的商品住房仍旧优先面向深汕辖区户籍居民销售，第二批销售放开对其他区域客户购买，大户型购买资格不限，购房者或其家庭在深汕辖区内已有商品住房的，不再享有优先申购资格。
可以说，作为深圳的10+1区，深汕合作区的此前施行的限购和限售政策力度和深圳本土非常接近。
在此前，深圳都市圈内几乎全部松绑。惠州取消限购，限售期由3年调整为1年；首套住房首付比例降至20%，贷款利率下调至3.9%，最低执行3.8%；佛山全域放开限购，3年限售；珠海首套房按揭利率部分银行降至3.7%……
早在临深几个城市在需求端出现政策松绑后，不少人对深圳楼市调控政策上的松动翘首以盼，但等来的只有推广二手房带押过户以及最近的人才房单身申购年龄放宽至30岁，其它的政策端以及房贷利率皆是按兵不动。
02
这里和粉丝们谈一些我的看法。
首先，深汕合作区取消限购和放宽限售期，是符合市场预期的，它的放宽显示出管理部门对房地产的态度由“控制”转向“呵护”。
为什么会出现这个姿态上的转变？背后的原因是因为去年深圳的房地产市场出现了剧烈调整，2022年新房交易量是近5年的第二低点，仅略高于2018年。乐有家数据显示，2022年深圳一手住宅网签成交34441套，同比下跌34%；二手房方面，市场交易量达到近19年来的最低点，仅成交了2.2万套，是绝对底部。
其次，这样的放宽带有明显的“边缘放松”的特征（这是我之前造的一个词），解释它包含有两层意思。
第一层是在区域层面，调控放松的特征是“边缘”包围“核心”。如城市间调控的动作所展示，所有的调控放松，基本是在非一线城市内发生的，一线城市基本上没有大范围放松动作。在同一个城市内也是如此，“非核心区域”先放松，慢慢再轮到“核心区域”，这个主要出现了重点城市，包括一线城市。本次 深汕合作区的放松，就是这个逻辑。
第二层是在政策层面，调控放松的特征也是“边缘”包围“核心”。基本上来看，排位稍微靠前一些的城市，都没有选择直接触及“五限令”的根本——尤其是限购、限贷、限价这三点，大概都是做了一些调整，但很少是全面取消。甚至像惠州算是“三线城市”取消限售，都只是“3改1”但并不取消。深汕合作区本次也是如此，5改2。
这背后的原因大家都明白，要稳住房地产大盘，但又不能重新涨上去。客观说，这个尤其对一线城市的管理部门，提出了非常大的挑战。也是基于这样的看法，对于深汕的放松，在什么程度上可以引申为整个深圳的“利好”，恐怕“难言乐观”。
我们依然维持的判断：一线城市不可能出现大范围放松调控，尤其是限购、限贷、限价这三个核心政策难以如预期宽松。
最有力的证据是，自2021年以来，深圳“本土”没有放松任何调控政策，但是仅仅是基于全国层面的政策宽松与情绪转暖，市场便已展开了“自我修复”。 2月份深圳二手房的成交量，是在参考价毫无变化的基础上，出现了显著升高。而 3月截止目前，每天的成交量都超过100套，如果按照这个趋势，3月的成交量有希望比2月继续大升。
而如此一来，深圳此时大幅放松调控的必要性反而在下降。这是令人哭笑不得的事情，大家都期盼着住房参考价能够放松，但是成交量却起来了。
03
话虽如此，基于如下两个看法，我个人还是建议深圳有必要、也有条件尝试把一些“边缘类的政策”做出一些调整，这些我在去年底已经提过了，这里再总结梳理一下。
其一，管理部门自2020年以来大幅增加土地供应以及结构调整，已经对市场产生了明显效用。深圳过去三年的土地供应总量，每年都超过360公顷，是2019年以及之前的两倍。即便是2023年下调了一些，也高达330公顷。
这个庞大的增量对“稳楼市”起到了立竿见影的效用，比如在龙岗、在光明，稳，新盘供应多，叠加限价，买家都不慌了。
其二，从去年底到现在，深圳推出了10几个、多达1万多套人才房，显著改变了短期深圳的住房供应结构。这个供应规模接近深圳单季度的刚需盘总和，同样对于“稳楼市”起到了很好的作用。
这两点共同说明了一个简单的经济学常识：努力的增加供应，可以稳住房地产。今时回看往日，所不同处也正在此。往日我们的调控，主要方面是需求严厉管制，但是供应却不显著增加，是以总是短期有效，而长期无效。
今日这般，我恰恰认为，既有供应在前，那么深圳 可以尝试将过往的一些“不合理”政策放松一些。这和过去是不一样的， 在今天我们增加了供应和调整了供应结构的前提下，做出“边缘放松”，是有条件的。
比如：
1）房贷利率可以适度下调，深圳现在首套房贷利率4.6%，全国第二高，太高了，和国家支持刚需和改善消费的导向不符，可以适当降一点。无论是增量还是存量，都可以降。为熬过疫情的人们，减轻一些压力，也释放点消费潜能。
2）公积金贷款额度应该提高，深圳公积金额度家庭只有90万，这个额度我印象中只比乌鲁木齐高10万。但两者的价差可达5倍，额度太低，没办法照顾到那些真正的刚需。
3）改善型购房应该做一些调整。置换型买家在过去2年备受煎熬，主要受制于三个方面的压力：一是受制于住房参考价，首付变相大幅提高；二是受制于750万的豪宅线，首付也大幅提高；三是受制于二套房利率。支持改善消费也是国家精神，这些也都可以做些松绑。比如首付可否普遍下调1成，这个下调 不会对市场产生方向性的刺激。再比如老话题住房参考价，亦可以向着“贴近市场真实价格”的方向做些调整，减低改善型买家的困难。
4）人才住房的推售可以更加透明。现在行业接只知人才住房总量大，不知道推售节奏，以为都要疯狂推出。刚需盘开发商的销售计划被严重扰乱，这个问题在接下来会变得更加明显，应该可以披露更多的信息。
这些“边缘松绑”，都是符合国家政策导向，并且略作微调，不仅可以为经济增长做贡献，而且不会对房价产生明显刺激。
