2023-03-10 19:59:19 来源 : 地产少年号
2023年，随着房地产被重申为“国民经济支柱产业”，“保交楼、保民生、保稳定”成为房地产行业新一年的关键词，无论刚性还是改善性需求都将得到更有力支持。
政策暖风将继续吹
“相较于2021年的‘紧’，2022年的关键词基本以‘松’为主，旨在推动楼市回暖。2023年房地产行业则进入发展新周期，将是筑底回暖的一年。”58安居客研究院院长张波对《中国消费者报》记者表示。
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张波分析，2022年是房地产的“政策大年”，降准降息、限购放松、“三箭”齐发、房企纾困、“保交楼”等，都是积极推动市场复苏的动作。2023年，涉及“四限”、首付比例、二套房认定等增量政策有望进一步出台，5年期LPR仍有下调空间。同时，对于存量房首付比例及按揭贷款的利率也有望适度下调，优先覆盖那些政策还有下调空间且前期政策出台对市场作用较小的城市。另外，在确定房地产仍然是国民经济支柱产业后，2023年的各项鼓励性政策会加快出现，包括房地产上下游企业，以及养老地产、智能家居市场等都会有长足的发展。
诸葛找房数据研究中心分析师梁楠则认为，2023年需求端必然将出台更多宽松举措，围绕释放住房消费潜力，限购限贷等有望进一步解除。
虽然目前仍有大部分城市执行区域限购，本地户口和外地户口均有购买套数限制，随着佛山、东莞等全面取消限购，2023年更多热点城市或将跟进，除一线城市外，2023年楼市限购或将全面松动。
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市场销售有望量价趋稳
房价的变化和趋势是百姓普遍关心的问题。中指研究院根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2023年全国房地产市场将呈现“销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”的特点。
中指研究院指数事业部研究总监陈文静对记者表示，2022年底，利好政策密集出台，从供需两端发力稳定市场预期，但政策传导至需求端需要时间，短期市场调整压力仍在。
2023年“保交楼”专项借款的落地会减缓购房者对于交付的担忧，行业风险进一步缩减，购房信心逐步恢复。预计2023年上半年市场仍在恢复期，全年市场走势将呈现前低后高趋势，年中销售规模增速有望转正，全年成交水平与2022年基本保持一致。
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“三保”仍是重中之重
2022年，房企受困于资金回笼放缓、融资环境收紧、债务违约风险加大等因素。2023年，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”等各项工作仍是重中之重。
“保交楼”是稳定需求侧信心的基础，是保民生的重要举措，更是房地产市场稳定的前提。张波进一步分析认为，一方面，市场信心低迷，商品房交易走低，企业经营运转困难；另一方面，资金回笼周期延长，“保交楼”任务压力加大。此外，房企债务“爆雷”引发连锁负面反应，加剧了消费者的观望情绪。因此，只有“既保交楼又保房企”才能打通市场循环。
目前，政策方面对于房企尤其是供应侧房企融资端的修复，已经做得非常到位，那么2023年房企会在新的发展模式下怎样更能实现发展，让我们一同期待。
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进入2023年，尤其是春节后，广州一、二手房市场人气和成交都在恢复。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，这既是疫情影响淡出和政策利好发酵双重作用的结果，也是此前所压抑和积累的购房需求逐渐释放的结果。
在当前市场的一片“回暖”声中，广州楼市又会在2023年迎来哪些发展机遇呢？对此，肖文晓认为，随着房地产支柱产业地位的重申，2023年广州市场也有望对现行调控政策进行合理优化；如果能适当松绑部分限制性的需求政策，广州楼市就可以释放出更大的住房消费动能。
针对购房者关注的买房问题，肖文晓建议大家，在房贷利率水平处于历史低位的情况下，可以关注广州地铁线路的延伸以及城市发展规划的重心 ，“目前广州近郊和外围区域的价格水分已经被最大程度挤压，很多板块的售价甚至回到了两三年前，这对于刚想上车的刚需购房者是一大福音。”
肖文晓特别提到，刚需型客户应优先根据自身的居住需求去买房，再去考虑升值问题；改善型客户则应重点关注房企的“产品力、交付力、服务力”这三个方面。
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我们还观察到佛山近期楼市势头很猛，已经成为大湾区这轮楼市复苏行情的领头羊。尤其临广板块，从里水，大沥，桂城，到北滘，陈村，多数楼盘成交量大涨，价格也已经有抬头的趋势。另外是佛山的高端物业，单价超8万、10万的已经不止一个楼盘，而且不会有价无市，而是看的、买的都大幅增加。
由于彻底不限购，所以佛山本地的改善，多改；还有广州的刚需，投资，都被彻底释放了出来了。再加上首付低，利息低，按目前态势，三月份成交量有可能继续比二月增长50%左右。佛山今年楼市表现或领衔整个大湾区。
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当然，大家最关心的仍然是现在要不要出手买房。
对于这个问题，经济学家马光远的观点非常明确：现在确实是刚需和改善型需求出手比较好的时机。
市场究竟有没有复苏，有没有反弹，不是情绪和一厢情愿说了算，而是数据和市场本身的表现说了算。
第一，市场热度的上升是不争的事实；
第二，市场交易量在上升有数据支撑。一线城市春节后数据反弹明显，北京二手房成交2月份过了1.5万套的荣枯线，上海二手房成交1.9万套，已经恢复到2021年的平均水平，深圳，广州数据都在反弹；
第三，热点二线城市成交量和热度也在上升，表现最抢眼的是成都；第四，一些城市在继续松绑过去的调控政策，比如限购，限售，这将会成为趋势。
当然，就全国而言，市场没有普遍复苏，分化的态势仍然在持续，但从过去房地产复苏的规律看，一般是一线启动，带动热点二线，带动其他城市。
这一次尽管市场已经不同于以往，但政策在房地产的历史上已经足够诚意，比如，房贷利率是历史最低等。因此，马光远表示，对于有支付能力的刚需和改善需求，这无疑是一个比较好的窗口。
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