2023-03-04 07:59:19 来源 : 明源地产研究
前阵子，百强房企去年全年的成绩单已经陆续出来了。这份成绩单总体来看不算理想，整体业绩规模同比下降了41.6%，千亿房企的数量则直接腰斩到只剩下20家，不可谓不惨烈。对于许多房企来说，2022年是生死攸关的一年。然而，在行业业绩普降的形势下，一大批国央企的表现仍然十分突出，而且在接下来的两年内，依然会保持强势姿态。
(相关资料图)
因为销售规模只是表象、是已经过去的数据。我们更需要关注的，是国央企这两年在融资、增储与多元化布局等方面，已经取得越来越领先的优势地位。
明源君近期集中整理了这一年以来，国央企在各方面的表现。虽说国央企这两年发展很快这件事行业有目共睹，但其强势程度仍超出想象。
今年的国央企可谓手里有钱、库里有货，鸡蛋也成功地分放在多个篮子里，完全是雄心勃勃要大干一番的架势。
国央企地售比领跑行业
土储充沛且向发达城市群集中
去年房企的业绩榜单，进一步证实了行业普遍的感受：国央企确实越来越强了。
据统计，在近三年来百强房企的销售额当中，国央企的份额占比从22%飙升至43%，几近翻倍。销售规模TOP 20当中，国资背景房企占比也已过半。
但更突出的是新增土储数据。去年全年新增土储规模TOP 20当中，国资房企有14家，占比高达70%。
保利、华润、中海、招商蛇口等大型国央企，去年的纳储力度丝毫不减。同时还有许多非传统开发强企，也作为新面孔杀入了百强榜单。
比如一批中字头的建设类企业：中建玖合、中建东孚、中建三局、中建智地等等；还有各地地铁公司，如广州地铁、深圳地铁集团、厦门轨道交通、苏州轨交集团等等。
这个趋势，使得当前土储资源的集中度迅速提高。据 中指研究院数据显示，2022年国央企的拿地金额在TOP100房企中，占比达66.8%。其中地方城投拿走了16.4%，而民企拿地金额同比从37.4%降到了9.3%……
图：2021年（左）、2022年（右）拿地金额TOP100不同所有制企业拿地金额占比
图表来源：中指研究院
虽然销售榜上看似国央企和头部民企仍然胶着，但看增储数据和拿地销售比，我们就能感受到，为什么未来几年市场仍然会由国央企主导。
这两年来民营房企的主要任务都是求安全、求存活，拼尽全力在销售端出货，但进货端口收得很紧，不过国央企一却直保持着较高的投资力度。
据统计，2022年代表性民营房企的拿地销售比只有5.8%，但国央企和混合所有制房企的拿地销售比均值为21.4%。其中越秀、建发、国贸等甚至超过了50%，进出货衔接无比丝滑。
图：2022年典型房企销售及拿地业绩表现情况
图表来源：中指研究院
这些具有大手笔进货和顺畅出货能力的国央企，无疑会成为接下来1-2年内商品房销售市场上的主力。
而在项目的落子布局方面，几乎所有规模房企当前都希望落子发达城市群，以求控制投资风险、确保出货端通畅。
但想归想，好地段的好土地并不容易拿，在获取优质地块上最具有竞争力的，仍然以国央企为主。
目前长三角、粤港澳大湾区与京津冀三大城市群，是最受房企追捧的区域，另外中西部近年来受到的关注度也在提升。
从这四大城市群的拿地TOP 10来看，除长三角区域被深耕型标杆民企滨江和绿城摘得前两名之外，其他城市群拿地市场基本被国央企霸榜。
图表来源：中指研究院
拿中海举例，2022年上半年中海地产在一二线城市的新增土储建面占比为89%，而且是2022年在京摘地数量和总价最高的房企，其“主流城市、主流地段、主流产品”的投资战略，清晰地体现在数据上。
当下哪怕是头部国央企之间，对于高能级城市的优质地段的争抢，也是白热化的。
另一方面，各地城投的拿地节奏也并没有慢下来，多个城市的土地市场仍然需要依靠城投来支撑。据2022年间城投公司参与拿地的金额、建面、幅数都较2021年有所增加。
根据CRIC公布的数据，上个月城投公司的拿地金额占到了当月拿地百强的一半，其中不乏岳阳城投等市级城投的身影。
图表来源：克而瑞地产研究
前一年手里有多少种子，决定了来年会有多少收获。虽然今年才刚开年，但相信大家已经能看出，未来市场的结构会如何变化。
国央企融资优势显著
支撑企业收并购与多元化发展
国央企能够一直保持领先的投资强度，前提是手里要有足够的资金。正所谓手有余粮，心中不慌。 从近一年来看，国央企融资优势依然显著，融资规模远远领先于其他类型的企业。
据第三方统计，2022年国央企的融资规模，在行业内的占比在60%-90%左右，而两年前这个占比大约只有20%-40%。
且国央企的融资成本也始终维持在低位，头部国央企华润、中海的融资成本，已经都能控制在4%以下，中海的融资成本仅为3.4%，堪称业内融资成本之王。
通畅的融资渠道与极低的融资成本，是国央企去布局更多的战略性业务，并在各个领域去开展收并购，扩大自身的业务规模与影响力的关键支撑。
所以近两年来，国央企与民企之间的差距似乎越拉越大。民营房企在收缩求存之时，国央企反而在多元化赛道上趁势狂飙，通过布局扩张和收并购等方式站稳了脚跟。
比如华润就是在去年一年中，收获颇丰的赢家之一。
去年8月，华润置地以约33亿元收购世茂位于北京分钟寺地块，12月底又大手笔地完成了一起年内最大金额的并购，以124亿元将华夏幸福南方总部等多处资产收入囊中。
除了地产开发之外，华润去年在物管领域也有不少斩获，一口气收购了禹洲物业、祥生服务、中南服务、四川九洲千城物业等多家物企，进一步稳固了华润万象生活在物管赛道的地位。
以华润去年在收并购上的频繁出手，堪称是2022年的“并购王”。而且拿下的还都是优质资产，是过去房企绝不会轻易拿出来上架售卖的。
国央企愿意豪掷大几十亿、数百亿的背后，也是看准了当下这个充盈公司优质资产规模、巩固行业地位的好时机。
另外，基于增量开发的客观瓶颈问题，国央企这几年一直在加速布局多元化业务，不断强调持有经营业务的战略地位。这些也都需要拥有强劲的资金实力，才能够顺利开展。
比如招商蛇口的多元化经营性业务，就一直发展得十分稳健。
产业园业务是招商蛇口的老强项了，产品线丰富、出租率稳定，毛利一直挺高，甚至多年高于传统开发业务。而且目前招商蛇口已经打通了产业园REITs退出渠道，实现了良性的业务闭环。
图表来源：观点网
此外，招商蛇口旗下的长租公寓业务、零售与写字楼资管业务，都处于稳步增长的状态，已经形成了地产大行情之下的多元化增长与抗风险能力。这种能力在不确定性风险的笼罩之下，尤为珍贵。
国央企组织架构变动频密
紧随投资布局而调整
国央企在拿地增储和多元化布局上的飞速发展，离不开合理的组织架构与人才结构的支撑。
这两年来国央企的组织架构调整频率，一点不比民营房企低。只是民企多是被动收缩，而国央企却是为了适应新的投资战略布局，而进行的主动调整。
近期国央企最核心的架构调整方向，有几大方面。第一个方面主要是基于投资布局改变，而做出的分支公司整合动作。
比如华润的七个大区下属分公司，已经由去年的40个调整为目前的32个。招商蛇口则在一开年，就对数十个城市公司进行了合并、升降级与撤销等多方面的调整。
保利近期把江南平台和苏通平台合并为苏州公司，湾区与粤西则合并成了湾区公司。而且还在加强内部管理的纵向联动机制，要求总部关键岗位下沉一线，建立跨专业线赋能小组，去开展督导工作。
诸如此类的调整，在年关期间十分频繁。不过具体举措都很相似：重点城市公司升级，非重点城市或业绩与利润贡献少的城市公司，则进行降级、合并甚至裁撤。同时，集团资源加大力度向业务一线倾斜。
这些调整都是紧密围绕国央企的聚焦战略来设计的，在求稳、控风险的大原则之下，一些边缘的、投资风险高的城市公司，注定面临被合并的命运。
第二方面是基于内部效率优化，而进行的职能整合。
比如保利去年成立了地产管理中心，整合了开发、运营、工程、成本等职能；还整合了战略研究、投资管理、法人管理等职能，设立为战略投资中心，串联起投前、投中、投后环节；以此来提高各板块业务的管理效率。
值得注意的是，去年华润万象生活仅上半年就已经引进了逾百名数字化人才，其中超过6成来自互联网头部大厂。这是一个明确的信号，是国央企加速向管理要红利的重要体现。
近年来国央企在战略上对数字化、信息化管理建设的重视程度，已不同往日。未来国央企的整体数字化水平，很可能也是领先行业的
结 语
虽然近一年来行业利好政策密集出台，但实际效果还不明显，可能需要更长的传导时间。在尚未明朗的形势下，国央企仍然是支撑起整个地产行业的角色。
从土储与融资状况来看，国央企在行业的主导地位还将持续很长一段时间，甚至会继续扩大优势。然而许多人都会担忧，这种一边倒的局势不是个健康的状态，国资企业的能力并非是没有上限的。
好在是开年以来，已经有一批民营房企在融资化债方面迎来了曙光。我们可以期盼今年有更多的民企回归，为行业带来新一轮的活力。
